玄伟东的空间

破解“毒奶”链

xuanweidong — Mon, 22 Sep 2008 06:18:42 GMT

破解“毒奶”链

玄伟东

伊利牌高鈣低脂奶

我们都是社会性的组合物，如果一个地产人现在依然漠视“奶”的问题还紧盯“金九银十”的起落，那么他就是汶川地震后的“王石”。

过去的东北人基本上不会挑食，我现在还常开玩笑“在东北的20多年，我不知道世界上还有不能吃的食品”——这种“没有品味的生活情趣”应该怪罪昔日东北食物的匮乏。

不过，作为一个例外，我对食品添加物有天生的恶感。

上个世纪70、80年代，解渴的饮料主要是汽水。初始无知，一直认为其中的香甜苦辣是“天然”的，直到有一次喝完一瓶鲜艳的汽水突感不适，大吐了一场，才朦朦胧胧感觉其中的猫腻“大大”的，果然得到一个在冰棍厂工作的的邻居的证实。

没想到，这个添加物的猫腻现在真的玩大了。

以前，我总觉得这是一个笑话：一个海归落根北京，同时喜得千斤。海归做事认真，经过考察鉴别，对各类奶粉不放心，所以只好在长城脚下买了块地，专门养了几头奶牛，以解决孩童奶粉之需。

现在看来，这位颇具先见之明的有财智人士真正笑到了最后！

2008年9月11日，我行驶在上班的路上，首次从收音机上听到三鹿“毒奶”事件的新闻。没有想到的是，这竟然是中国奶业的黑色“9.11”！

在9月初，在呼和浩特举行的昭君文化节上，笔者问到“呼市有什么特产？”，该市的副市长骄傲地说“当然是伊利、蒙牛啦！”。呼市的这次大型招商引资活动的赞助商主要就是伊利、蒙牛，包括活动的开幕式、闭幕式都是这些奶企巨资冠名。相信不少参加这次活动的外地客人喝了不少他们的“液体奶”，买了不少特产“奶酪”。

没想到，在三鹿“9.11”事件的突至，这成为伊利和蒙牛最后的荣光！

三鹿事件及其余震彻底颠覆了一代人苦心经营数载的一个国民产业！“毒奶”事件的出现，让我们真正了解了源源流到我们口中的奶是如何生产出来的，到底成本是如何构成的。只有了解这些，才能知晓中国庞大的牛奶产业为何如此不堪一击？

在内蒙古包头市的一位奶农逃过这一劫，2004年期望养牛致富的他，自筹、贷款300多万元养奶牛，但几个月后他就退出了这个行业，“养牛赔钱”是他的结论。

在石家庄，养奶牛赚钱难。一位奶农养了25头奶牛，每天产奶300斤，可每天需要购饲料二三十斤，现在饲料价格正飞速上涨。河北地区的玉米价格比2006年上涨了14.05%，豆粕上涨了20.5%，麦麸上涨了12.5%，东北洋草（950元/吨）比2006年（650元/吨）上涨46%。一算账，每斤奶成本算下来要达到1.2元。但石家庄几天前的原料奶收购价格是1.15元，正常情况下，每斤奶要亏本5分钱。

据一位财经媒体记者的调查，在全国大部分地区原料奶的成本价格是1到1.2元，而原料奶也是这个价格，这就意味着，时下养殖奶牛很难有利可图。不但此时，在过去几年中，尽管原料奶价格波动较大，但总体来说价格都比较低，奶农赚钱很难。据研究机构统计，自2006年6月到2007年第四季度前，原料奶价格一直在每公斤2元上下。

当养殖成本增加时，为何原料奶价格不能跟着增加呢？

“厂商和奶农之间肯定存在着不平等，当一两个厂商面对众多奶农时，分散奶农很难形成合力。”中国奶业协会负责人表示，当前我国很多地区的原料奶价格由乳品企业单方确定，奶农没有发言权。从上世纪90年代以来，中国奶业已经历了三次大的波动，最近一次发生在2006年，当时奶农养牛效益下降。

据分析，以此前收购价格较低时为例，如果说整个产业链的利润是10分，其中奶农只能得到1分，乳制品企业得到3分，包装企业得到3分，其他环节如奶站、销售商等得到了剩余的3分。
　
大量过剩产能为取得市场份额，不得不在市场上进行残酷的竞争，广告战、价格战、促销战是最常用的武器。据公开资料称，2006年中国奶业市场的全部利润为55亿元，而因为促销和捆绑销售造成的奶业“损失”则高达50亿元。

据权威资料，目前约有三分之一乳制品企业能盈利，三分之一企业持平，三分之一企业处于亏损状态。同时，近几年奶业利润基本处于下降中，2002年行业利润率为6.8%，2003年为6.1%，2004年为5.4%，2005年为5%，2006年为5.28%。大型企业的利润率甚至不足5%，随着2007年成本的大幅上涨，让很多巨头的液态奶业务“赔本赚吆喝”。

据公开资料，在三鹿奶粉事件发生前的石家庄市场，普通包装三鹿袋装奶降到0.94元/袋，此品类牛奶在2007年第四季度涨价前每袋价格为1元，后调整为1.1元；三鹿大包装利乐枕牛奶从每箱40多元降到了29.9元，小包装利乐枕牛奶降到了每箱27.8元。其他品牌牛奶价格下调平均在10%左右。

周末在深圳南山医院，笔者看到大批焦虑不安的家长带着懵懵懂懂喜笑颜开的花季孩童排队检查的慌乱场景，笔者深切感受到：2008毒奶事件给中国人敲响了存亡的警钟，整个中国奶产业体系该全面改变了！

改变一：监管体系要全面改变。

三鹿事件之后，其他奶企的劣迹陆续暴露，这是监管部门的功劳，但是切记，监管部门仅仅起到“事后诸葛亮”的作用，如果不是数个孩童的死亡，如果不是媒体的报道，也许三鹿今天就IPO“蹿”上市了，在证交所敲钟的就是三鹿的那个女老板。

毒奶事件的出现深刻表明，如果监管部门利益与被监管部门没有联系直接到一起，即“一损即损，一荣即荣”，还沿用官场式的吃着纳税人的血汗衣食无忧的公务部门高高居上式的监管模式，隐患必然处处皆是。

中国的食品监管队伍应该有数万人的规模，直接管奶企的也不应该少于千人，我相信，其中有正义有良心的人应该不占少数。那么，为何出现长期以来对毒害百姓的潜规则漠视的渎职的集体无意识的出现？？

毫无疑问，目前的监管体制必须改变。监管部门必须企业化——就像对楼盘监理企业一样，也似美国市场化的评级机构一样。品牌的评级和监管企业的出现之日，才是杜绝“毒事”重演之时。

改变二：牛奶大涨价。

这次毒奶事件的出现，首先罪在商业道德沦丧、为牟取一己之力铤而走险的少数人。另一方面，我们也应看到，牛奶制品价格过低，造成整个“奶链”变得越来越畸形、越可怕。

所以，要改变“奶业”恶性循环，必须从源头整治，价格首当其冲。在物价飞涨的当下，只有把奶制品的价格大幅上涨，才能保证各方（特别是奶农）利益，各个环节的纠错才能真正有保障。

更重要的事是，国民对习惯性的低价喝奶习惯也要有新的“成本意识”——奶，理应贵过豆浆数十倍！

改变三：杜绝奶企自杀性的广告投放。

每次看到蒙牛、伊利重金请明星在央视大作特作广告，我的心理就发紧——“这要多少盒奶才能赚回来啊”，再加上种种冠名活动，直接“压榨”了薄利生存的奶企。

令人扼腕的是，刚刚在奥运会期间铺天盖地作广告的蒙牛、伊利的大把钱都打了水飘——可惜可惜，股民的钱就能这样乱用！

一个非暴利行业用的是暴利行业的打法，终酿悲剧！希望我们天天说的那双“看得见的手”此时能发挥作用。

笔者一直想到韩国一看，主要想为一位朋友解惑——“看了韩剧，怎么感觉韩国人都像饿鬼一样，吃上一顿肉就像过节一样？”

我很想到韩国给跟韩国人出谋划策：别为了模模糊糊的感觉那么大动干戈地游行抵制美国小牛肉。不妨能学学一些中国人，敢往饲料里、食品里添加些猛料，那么，韩国很快会过上丰衣足食、大鱼大肉唾手而得的美食好时光。

问题是：我不敢去，你去试一下？

地产大腕各怀“鬼胎”

xuanweidong — Fri, 12 Sep 2008 10:07:35 GMT

地产大腕各怀“鬼胎”

玄伟东

　　市场走势扑朔迷离，置业者观望，专家也颇有争议。

对于今年地产能否出现如往年一样“金九银十”的行情，房地产业界抱着谨慎的态度。那么，从全国角度来审视，情况又是如何？在日前观点地产机构与呼和浩特市委共同举办的“２００８博鳌房地产论坛草原行”论坛上，与会代表分析中国楼市现状，多数人士仍认为市场调整是一个调理过程，２００７年的浮华换来了２００８的沉思，必将换来２００９年的健康。

“供需关系还会再次变化”

９月将近过半，持续低迷的楼市氛围，使人更加期盼“金九银十”行情的到来，业界话题也转为对今年市场的反思和对明年市场的预期。在“２００８博鳌房地产论坛草原行”论坛上，很多业界专业人士就此进行了分析和预测。

全国工商联房地产商会会长聂梅生分析认为，房地产市场从２００４年开始调整，２００５年和２００６年增幅下降，但是２００７年又出现了井喷现象，比较明显的是２００７年和２００８年的反差。反思这两年市场的巨大反差，实际上国家调控和市场自身发展规律同时在起作用。有关部门已认识到房价上涨过快与流动性过剩、资本市场和土地市场的联动密切相关。因此今年采取了紧缩房贷、压缩需求、防止过热和通胀的政策。

聂梅生认为，开发商资金困难不应单纯等待货币政策放松，可以考虑利用其他手段，如推出房地产信托基金、发展债券市场、对农村土地集约经营和流转等。通过金融和土地制度改革，来促进房地产业发展。

“城市化发展支持地产业长期发展”

建设部政策研究中心主任陈淮在进行“区域经济与城市文化的问题”演讲时提出，城市经济定位及发展对城市建设将起到长期支持作用。

陈淮介绍说，中国区域经济战略在“十一五”规划的中后期，以及在此后一段时间其重心已经收缩到城市和城市群。四大板块的区域战略仍然继续。中国已经走到了一个非常重大的历史变化即城市化发展阶段。这个帷幕刚刚拉开，还不到谢幕的时候。

“地产的冬天没有到来”

在此次论坛上，华远集团董事长任志强谈到地产的冬天没有到来，“我个人认为冬天还没来，现在最多是个深秋，是个秋风扫落叶的时候。”

任志强指出，秋风扫落叶的意思就是根不太深的叶子掉了，可能有些小企业倒闭，有些企业开始压缩自己的投资规模，有些企业开始缩减自己的楼盘项目，有些企业开始降价。

“６月份统计局数据显示，房地产到位资金２．２６万亿，可是１－６月份完成投资１．５万亿，开发商手里至少有８０００亿的现金。如果今年销售收入减少２０％也就是６０００亿，还过得去。去年的存粮让开发商没有感觉到冬天。”任志强还是保持了对地产行业的一贯乐观态度。

任志强坦言，自己从来不担心市场中开发商有没有钱，更关心的是市场的销售和消费。如果消费继续下降，一定会有问题。“我说冬天还没来就是说，下半年的投资快速下滑会逐渐暴露得更加严重，真正的冬天在后头。”

“我将竭尽全力抄底！”

在这次论坛上上，ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹对备受市场争议的ＳＯＨＯ涨价一事再次作出澄清。据称，９月２日如期上调销售价格的ＳＯＨＯ系列产品，销售状况稳定，平均涨幅为５％。

８月底，潘石屹在楼市“跌声”一片的大背景下高调宣布，从９月１日开始，所有ＳＯＨＯ系列产品上调销售价格５％，受到市场极大关注，有业界人士甚至称“逆势涨价会‘演砸’”。

除解释涨价风波外，潘石屹放言再投百亿元资金入市，引发轰动。“我将竭尽全力抄底！”潘石屹表示。他所称的“抄底”意为在房地产市场短期低迷的情况下，手中握有资金者已经迎来最佳入场时机。根据潘石屹的介绍，未来一年左右，ＳＯＨＯ中国将再斥资百亿元寻找投资项目，而年初至今，ＳＯＨＯ中国的项目投资额已经达到９０亿元，ＳＯＨＯ中国将择机进行“抄底”。８月３１日，ＳＯＨＯ中国刚刚以８．９亿元人民币收购中冶新奥正诚原有的中关村商厦项目，这也是ＳＯＨＯ中国上市不足一年内收购的第四个项目。

在调整市道的楼市大氛围下，以潘石屹为代表的部分投资人仍旧高调进入低谷中的市场，专家认为其代表的市场趋势值得关注。潘石屹解释道，中国恢复经济活力的能力之强不容忽视，潜在消费力较强。在他看来，此轮楼市调整的恢复时间不出一年半至两年。

近日在万科、世茂等开发商加大降价幅度的同时，潘石屹却大胆提价。对此，华远集团董事长任志强认为，ＳＯＨＯ中国开发的是高端商业地产，万科以提供普通居民住宅为主，两者卖的不是一个东西，不具可比性，也不能用好坏来简单形容价格涨跌。阳光１００常务副总裁范小冲表示，阳光１００楼盘目前不会效仿ＳＯＨＯ中国涨价，但各个项目目前也没有降价考虑。因为，在当前楼市降价５％、１０％作用不会太明显，如果降价２０％则会引发一系列的麻烦。

中房集团理事长孟晓苏则指出，房价暴涨暴跌，对提高城市的竞争力和提升居民居住水平有害无益。目前既要防止房价过快、过高上涨，也要防止房价过快、过猛下跌。

梦结束了？

xuanweidong — Wed, 27 Aug 2008 03:23:07 GMT

· 梦结束了？

玄伟东

房价下跌，使去年入市的一些置业者的“美梦”变成“恶梦”。真是令人慨叹“此一时，彼一时”啊。！

笔者一位老同事，刚刚结束奥运报道归来，第一句话就是：“梦结束了....”。

是啊，扫视周围，上苍演绎的经济大轮回让芸芸众生们在梦里匆匆忙忙地走了个来回。

曾经被巴菲特最为看好的中资股、并被诸多证券分析师誉为“什么时侯买都不会后悔”的“最赚钱”的蓝筹股（烂筹股？）中石油和中石化的老总们，昨天面对“梦醒”后的股民们苦笑地频频致歉，并发毒誓，即便应运气不好难挡利润大幅下滑之大势，但也要弘扬“干毛巾里挤出三滴水的精神”，省钱也是赚钱嘛！

在这个世道里，平平常常的一件事情常常引发好事者们的无限“遐想”。网络领军者谷歌最近骤然成为白领们议论的话题，起因竟然是“食堂”。谷歌经论证，合并关停了部分食堂，传出后被演绎成“谷歌停止供应免费下午茶和晚餐”，后被改传成“谷歌停止向非技术人员免费供应下午茶和晚餐”，在网络和媒体中广为传播，言外之意——“省钱也是赚钱嘛”，更深一步的含义，就是.....

依照这个逻辑，笔者供职的单位的食堂也可大书特书一下，早几年前搞改革，食堂被承包出去，岂料出了差错，结果食堂一关就是几年。那时，一到中午，我们只好游走于大小食刹之间，搞得附近“食街”生意红红火火。不过，这等现在看来的“事件”，也没有被议论，更没有被演绎成“谷歌版”式的样子。如果发生在今年，那就不好说了.....

曾经被外界羡慕、并被文科毕业生们视为置业首选的平面媒体，好日子好像也开始动荡起来了，因为他们苦苦经营来的利润已经被暴涨的纸张无情地吞噬掉了。不得已，报纸涨价成为不二的选择。继《南方都市报》年初率先涨价至2元后，《21世纪经济报道》数月后也跟进，今日，《第一财经》在封面版以“豆腐丁”般的篇幅羞羞答答地宣布：9月1日起涨价至2元。据悉，深圳其他媒体下一年度的涨价策略也在商议之中。看来，媒体离“干毛巾拧出水”的日子也不远了。

这几天最郁闷的当属去年风光无限的大公司高层们，他们去年敲得震天响的如意算盘好像要落空了。华为中高层的去年年终奖日前决定要“缓发”了，腾挪出的6亿元，据说是要为“备战电信招标”，确实，华为为抢中国电信CDMA超级价竞标，以图谋“未来大业”，这是必然要付出的代价之一。

万科高层们今天的表情应该很凝重，因为其首期股权激励大大缩水，仅仅剩下10名“千万富翁”——这也只是纸上富贵，因为不能随意抛售这些“股权”。而后两年激励计划或因年净资产收益率不能达标而无法实施。但愿，万科，这只“龙头股”不是带着众人在梦里兴奋了一把。

不过，前日的一则消息令人心动：巴菲特在美国电视访谈节目中不经意地透露，要用5亿美金“砸”进中国某个金融股（据传是中信银行H股），但遭到拒绝。股神的这种战略性试探或许表明了市场另一股力量跃跃欲试态度，在目前经济低迷几乎消化了当前的悲观预期的情形下，新的经济大轮回或许已经悄然启动。虽然有人在流泪，但好日子注定还会来临。我们所要做的，就是沉静下心来，研究目前的经济格局，接近曾经让你心仪良久但不敢买入的好东西。

还是那一句话，“梦才刚刚开始！”

“后奥运衰退”会不会出现？

xuanweidong — Tue, 26 Aug 2008 10:11:42 GMT

“后奥运衰退”会不会出现？

玄伟东

中午与同事们奥运后首次聚餐，谈完奥运的诸多花边新闻之后，不由议起“后奥运”的话题。

的确，北京奥运会的大幕已经缓缓落下，“后奥运”中国经济将呈现何种走势？这是许多人心中关注的焦点。

主流的观点，“后奥运衰退”不会在中国出现，因为中国经济总量庞大，“奥运经济”比重不大，因此不会出现类似悉尼等城市奥运后的经济退步的局面。

笔者窃认为，不管是不是巧合，“奥运”有意无意之间，成为了中国经济发展的一个关健性节点，在“经济战”成为现代竞争首要表象之时，我们不能不承认，相关决策层决策的不成熟性和滞后性，最终只能给经济学人（注意：这类人不是学家，只不过多读了几本书，多了个学术头衔而已，大多为御用角色）提供了“救不救市”的可笑话题（可不可以称之为“垃圾话题”），在沉默中无奈地超脱。

目前经济发展的隐患不可忽视！

刚巧，有几件事情的发生，令我感触颇深。

昨晚，我走进在一个卖按摩椅和跑步机的专卖店里，也许略显疲态吧，一个营业员把我当作潜在客户主动提议让我感受按摩椅的乐趣。于是顺水推舟，我躺了上去。开始，营业员介绍按摩椅如何如何好，但我突然问及为何门可罗雀时，营业员不由叹口气：

“经济情况明显不好啊，去年生意兴隆，今年就很不好了，只有在周末才会出一点货。听说有钱人都被套了，没钱了。”

还有一件事情更可笑。今天早晨在开车时听收音机，是政府领导接听群众热线电话投诉的节目（这种现场性强的互动性民生栏目不错，能解决一些实际问题），一位女士打热线电话说宝安摩托车太多，前不久被摩托仔抢了包，还被脱出数米，“现在见到摩托就心惊”，所以她提求宝安也要“禁摩”。

接听热线的负责人在道歉安抚之后，很“理性”地分析了出现这种情况的理由，其中之一“最近，经济情形不太好，不少工厂或者效益下降，或者破产关门，一些工人没有收入又无事可作，所以.....”

嘿嘿，看来现在打劫又有了新的经济理由了！

上午，一位今年初自立门户的老同事来访，见面第一句话就是诉苦“生意不好作啊”。他的公司经营一些与媒体相关的代理业务，接触几个客户，都表示让他先“垫资”。

“这种情形下谁敢冒这个险啊！”精明中充满无奈....

中午见到展览公司老总，问及今年的招展情况，他不禁忧心忡忡：“招展情况不甚理想....展览对大多数企业来说是锦上添花的事，锦之不保，要花有何用？”

不过，有个情绪渐成共识：学习猪坚强和猪刚强，活下来是最重要的！

下一步我想看一下，现在谁活得最滋润？

全球商业房地产市场买卖双方出现相持

xuanweidong — Fri, 08 Aug 2008 08:54:57 GMT

全球商业房地产市场买卖双方出现相持

与去年同期相比，2008上半年直接投资额下降41%

2008年8月6日，广州及深圳 - 2007年上半年，全球商业房地产交易量达到历史最高水平，但2008年同期却下跌了41% ，投资额仅有2360亿美元，几乎退回到了2005年上半年的水平。尽管成交量低迷，房地产的全球化趋势却依旧没有改变，跨国投资仍旧占据了整体交易量的近45%。但是，各个区域的跨国投资比重略有变化，美洲地区从25%上升到30%，而亚太地区从46%降至34%，欧洲则从66%降至58%。

仲量联行亚洲资本市场总监Stuart Crow表示：“造成交易量下降的主要原因归咎于全球信贷市场的不稳定，贷款渠道在减少，而借贷成本却在增加。因此，许多买方不愿或者无力承担2007年的房价水平，而卖方也不想降低期望值。买卖双方的相持状况就由此产生，这种现象在大规模项目上尤为突出。”

近年来，房地产交易量之所以能连创新高，主要原因在于借贷成本相对较低。随着全球商业抵押担保证券（CMBS）市场的崩溃及借贷成本的普遍提高，以往那些融资比例较高的投资者相继退出了房地产市场。与此同时，面对急速放缓的全球经济、出现贬值的房产以及对投资收益的高期望，各类投资者都变得更为谨慎。尽管一些股权投资者（equity based investors）仍旧比较活跃，但是他们也在精挑细选。而更多人则在观望房价的走势。

展望未来的一年，Stuart Crow认为，“信贷市场的稳定估计仍需一年的时间。在此期间，我们应该可以预期将出现鉴于压力形式下的出售会有所增加。高速成长或核心市场将可能会吸引大部分投资者的眼球。房价的波动同时也为投资者带来了机会。而对于那些能在未来一年中进行投资的，他们的机会则更大。”
与此同时，投资者也正在寻求透明度较低而成长基础较为坚实的市场，例如拉丁美洲（特别是巴西）、中东欧及亚太市场（比如越南）。仲量联行预计，2008年的投资额将同比下降至少35%，这已考虑了2007下半年市场已呈现疲软态势的因素。

2008上半年的区域情况介绍

2008上半年，亚太地区仍旧保持强劲的增长态势，投资额几乎没有变化，依旧为550亿美元（仅同比下降了0.3%）。但是，如果以当地货币计算，投资额实际减少了9%。2008上半年，亚太地区的跨境投资额虽然下降了25%，但国内投资者却支撑着整体的投资活动。跨国投资额为190亿美元，占总投资额的34%（同比下降了46%）。

整个东南亚地区吸引的投资额在亚太区首屈一指，而且，凭借其良好的增长势态，它将继续吸引更多的投资者。新加坡的投资增速较快，上半年的总投资额已经达到了48亿美元（同比增长了20%）。而在中国和日本，以美元计算的投资额则在08年上半年分别增长了3%和8%。然而，如果假设07年上半年至08年上半年期间的汇率不变，两国市场的投资金额则实际上减少了5%。此外，在信贷紧缩的影响下，两国市场的交易规模和交易数量均有所下降。澳大利亚市场与欧洲和美国这些主要市场类似，不断增长的借贷成本造成买卖双方相持，从而使得以美元计算的交易量同比下降52%，以澳币计算，交易量同比下降57%。

仲量联行深圳董事总经理、珠三角区资本市场投资部主管钟德尧表示：“尽管全球资本流动放缓，但是之前筹集的相当部分房产基金还没有投资出去，使得这些投资者仍然热衷在中国积极寻找合适的投资机会。”
“在过去的两年，由于本地银行及资本市场的信贷供应充足，本地发展商比较强势，只是有选择地与海外房产基金合作。目前，本地发展商已经意识到邀海外房产基金作为公司或项目的股权投资者只是资金筹措的其中一种选择途径。此外，越来越多本地发展商更愿意通过出售项目的主要物业以达到为其他项目筹集必要资金的目的。”
基于以上种种因素，钟德尧认为，“在本地供应商与海外房产基金共识的投资目标均衡价格的前提下，中国的房产投资交易量正并将继续呈上升趋势。”

2008年上半年，美洲地区的房地产交易量同比下降56%，减少至大约750亿美元。而跨境投资也急剧萎缩至230亿美元，同比减少47%。跨境投资在所有投资活动中所占的比重则从25%上升至30%。

位于美洲地区投资额减幅榜首位的是美国。从2007年上半年至今，投资于美国的资金骤减至640亿美元左右，降幅高达61%。最受影响的房地产交易类型集中于大型证券及兼并与收购，而这两类房地产活动在2005至2007年之间一直占据着美国市场的半壁江山。在拉丁美洲，交易量在2008年上半年也稍有回落。然而，这种情况并非源于信贷紧缩或经济因素，而是由于该地区极其有限的可售项目。令人意想不到的是，在2008年初期全球房地产投资普遍萎靡的情况下，投资于加拿大的资金却逆势增长了50%。由此看出，加拿大凭借着其一贯保守的银行金融体系，至今仍然置身于信贷危机之外。

信贷紧缩的后果已经渗入到了欧洲商业房地产市场，2008年上半年的交易总量为1060亿美元，这就意味着，按照美元计算，欧洲房地产交易量同比下降了38%，而如果按欧元计算，则降幅更大（44%）。跨境投资额降至610亿美元，下降了46%，但仍占总投资额的近60%。

2008年上半年，在英国、德国和法国这三个欧洲的最大市场，房地产投资额为530亿美元，同比减少了50%。与此相反，一些欧洲二线市场则显得较有活力。例如，按美元计算，比利时、芬兰、荷兰及西班牙的投资额均有所增长（但若按照欧元计算则略有下降）。这些市场均有数家主要的证券投资及公司交易支撑，特别是在第一季度。此外，中欧和东欧的投资也较为活跃，主要的支撑是持续走强的俄罗斯市场及不断发展的罗马尼亚市场。

特别观察：矿老板横扫北京商铺

xuanweidong — Tue, 22 Jul 2008 10:08:11 GMT

特别观察：矿老板横扫北京商铺

玄伟东

一群年轻人，载歌载舞，走向开盘舞台.....

开盘的楼盘是潘石屹的三里屯SOHO商铺。时间和地点选的有些特别：在月黑风高的晚上，地点选在中国第一家露天电影院。

开盘现场来的大多是年轻人，目的只有一个：抽奖。发展商设立六个奖项，大都是时尚类的手机、电脑、PSP等。

这次发售的是商铺，现场这些为了几十、几百嗷嗷待哺的人们肯定不是客户或准客户，有可能是SOHU的老业主们。

老潘同志把个人的幸福张扬成年轻人的嘉年华，值得表扬！

自然少不了歌手助兴，这个戴着鸭舌帽的矮个子歌手是被主次人当作大腕推出的，唱的还算不错，特别拿手唱爵士乐，有谁知道他的大名告诉我一下.....其后的歌手唱的太难听，我只好逃出去了.....

令笔者感兴趣的是，这次，来自山西煤矿、内蒙古煤矿和河北铁矿等能源企业主的将近50亿元资金集中投资位于北京三里屯的商用物业三里屯SOHO。

　　多数“矿老板”对此次地产投资极为低调，并不愿意直接回应投资原因。目前所谓房价下跌并非游资入市主要原因，京沪商用物业稀缺性和其他投资领域匮乏可能引导更多能源企业主资金在未来进入楼市。

　　SOHO中国董事长潘石屹表示，目前商用物业热销与房价下跌无关。“住宅市场仍存在降价风险，开发商资金链严峻程度不减。”

　　相比之下，京沪市中心商用物业和投资型物业价格有升无降。据了解，三里屯SOHO的办公楼和商铺价格在开盘前仍有微幅上调，均价超过5万元。　　

　　据了解，截至目前，开盘仅数天，北京房地产交易网站显示的三里屯SOHO签约金额已经高达47.3亿元。其中50%以上房源被来自山西、内蒙、河北的十余名“矿老板”包揽。最大的单笔投资额超过4亿元。

　　在通货膨胀、原材料成本上升、外贸形势严峻等经济大势下，这些矿主的巨资能源收入很难找到新的投资出口，而收租型不动产的保值增值功能重新受到关注。一旦楼市整体复苏，此类物业可能是最先被拉升的楼市领域。另外，奥运概念对北京楼市影响将比较深远。2008年的楼市供给不足将积蓄众多刚性需求。加上环内商用物业供应本就有限，这些都加剧了投资者抄底楼市。

　　由于“限外令”已经在北京、上海等地产生作用，外资对楼市的消化作用有限，商用物业开发商正转向内资资本，尤其是民间资本加速推销可投资物业。

在这次开会间隙，笔者第一次在京城参加了开盘活动。

房地产今年跟“金九银十”说“拜拜”

xuanweidong — Tue, 22 Jul 2008 02:49:59 GMT

前瞻.2008下半年追访京城地产牛人之四

饶及人：房地产今年跟“金九银十”说“拜拜”

玄伟东

时间：2008年7月20日
出场：国家外专局规划建筑顾问饶及人

　中国人说外来的和尚会念经，不一定是这样的，应该是一个人的生长环境和背景绝对了他的看法，文化决定观念，观念决定思维，思维决定行为，行为决定成败，我们每个人的想法都是因为五个板块造成的，一个是家庭板块，还有教育板块、经验板块以及目前的信息板块，还有我们的交友板块。媒体为什么很重要，网络信息时代，媒体不但是可以报道真相，很重要的也是监督，有的时候还有主导。

　　现在我们最关心的，2008年北京能够迎来后奥运的兴隆，房地产在奥运之后会不会带来景气的现象，我的答案是，由于盲目跟买，羊群效应已经没有了，持币观望的人太了，我个人的看法是除非政策明确支持房地产开发商，除非你的产品能够创新，否则赚钱的机会就没有了，今年的金九银十已经不在了。

　　我们要知道中国的字也很有意思，房地产业是房加地加产业，是房地产业，我提出一个百年筑屋千年城，一个房子不是给一代人住的，城市也一样，房子的品质的好坏，好的设计，好的工匠，好的材料，好的维护才可以被称为资产，才可以用来传世，而不只是遮风避雨的窝，地也是有区域的差别，同时地块有使用上的不同，而且产业也不是说今天打压明天就让它亡，这就是房地产业。

　　中国的字有时候拆开看很有道理，我们没有一个人否定，包括刚开始的时候我讲房地产拉动支柱产业的时候，很多的领导还不明白，它的拉动系数在房地产领域是非常重要的，我们的拉动系数在中国是一块钱产生二块八的利益，房地产的投资在制造业、运输、服务、金融保险、技术服务等等全部都有非常精准的数据，这些数据都是国家统计局统计出来的。

　　2007年房地产的浮华带来2008年房地产的沉思和2009年的健康发展。很多人忘了经济是有起伏的，花无白日好，人无千日红，没有打过鬼哪里是英雄，房地产开发是分工非常细，烦琐的行业，有开发商、营建商、包工商、木工、水工、电工、物业管理，这些人员都是有自己的分工。

一般导致房价下降的原因有产业转移、环境污染，经济箫条、土地政策放松，政府干预房价，遭遇全球的危机，在这个六个条件造成房地产下降的原因，我们中国目前有几个？为什么我常常珠江三角洲的房地产，因为房地产转移会变成最大的伤害，房价降是有理可寻的，中国可以利用土地政府对市场干预，但是碰到全球危机的时候也没有办法。

任何的企业取舍方向是不一样的。我在年底的时候有一个推测，中国房地产商暴利的时代已经结束了，08年中央不用再出台政策打压房地产了，羊群效应已经没有了，就是盲目自跟从，另外一个中央将推出廉租房、限价房，房地产商的资金链肯定会出现问题，08年房地产商日子不好过，今天7月中旬，回头看这些推测，目前还都成立，而且我想今年不会办理偏离这些推测，2008年中国开发商不是都赔钱的，是有人赚钱，有人少赚，目前的房地产商是政府不管了，朋友不管了，打压房地产，缩紧银根，房地产商的日子不好过，包括对美元的斗争，办奥运，地震，中央政府管不了这些事情，朋友不够，银行没有办法借钱给他们了，买的人少了，现在还没有退潮的风波，都不奇怪，目前的油价高升，美国的经济箫条，外国对中国的信心在下降，目前我觉得在今年下半年，国内上市公司的房地产都很困难。

　　目前所有的外国报纸都用SLUMP形容中国房地产，谁进去谁就一脚臭着出来。

　　我们可以看一些数据，英国有一个话将，数据是不会骗人的，我们用07年到08年的数据比较，08年比07年网上签约下降了37%，06年比下降52.8%，另外按照很多的分析报告，目前北京有五种楼盘的抛售几率最大，一个是投资客在开盘时候购买的房子；另外体量大，后期再建新好的楼盘；第三个是投资者较集中的楼盘；第四类是我们配套设施尚不完善，升值潜力不够的楼盘；第五个是未来保障性住房和两限房集中的地方。

　　我们也要注意到，土地的成本也在下降，这是一个很重要的信号，你要知道房地产开发的利润里面，有一半政府收走，政府是最大的赢家，当土地成本开始下降的时候，会进一步推动下半年房地产价格下降。另外北京也加大了廉租房和限价房的供应，今年会有40%出来，而且这些地方是遍布北京，900公顷的位于轨道交通周围，还有新城项目，这些项目在各县区分布都有，这些东西供求关系都改变了，所以08年下半年北京楼市将继续下滑60%以上的机率。

　　危机中也有商机，随着保障性住房政策的逐步实施，京城的房地产市场也将处于两级化，抵收入人群的住房由保障房解决，而相当多的高端消费者会涌向商品房市场。，我建议中国房地产商必须做好公关，改变行业唯利是图的，自己为富不仁的形象，如果继续以商品带路，而不注意产品带路，自己将会死掉。房地产商开发中高档的住宅是中国的政策与趋势，什么是商品、什么是产品，马克思说商品是用来交换的产品，在现在的社会和价值观下大家还同意这个定义吗，商品是指定对象做的产品，生产的速度肯定超过生产的质量，销售商也扩大侵蚀，对房地产商品而言，生命力有限，如果地价不涨，购买的商品房就可以降价，这也是我为什么说今年的房地产会降，产品是带领市场做出的物品，做产品的人非常钟爱自己的行业，对自己的产品要求很高，也很挑剔，因此产品必须有适当的超前性，在市场的饱和下，房地产商品不能太超前，否则容易被牺牲，成为先烈的产品。

　　中国房地产业必须要健康的发展，就像我们说的健康发展城市一样，而健康的产业需要锻炼，市场的供求关系是无法改变的，人民币的升值、物价的高涨，生活费用增加无法改变，房地产商一定要知道行业的重要，让政府和老百姓知道，房地产行业是经济重要支柱产业，而且从事房地产业的人士是很敬业的。

　　今年的房地产商如果能够撑过2008年的冬天，就会在2009年的夏天获得大量的利润。

喻国明：地产广告运营需要“嵌入式”

xuanweidong — Mon, 21 Jul 2008 03:35:31 GMT

前瞻 2008下半年追访京城地产牛人之三

喻国明：地产广告运营需要“嵌入式”

玄伟东

时间：2008年7月19日出场：中国人民大学新闻学院副院长喻国明

我们报业经营，这些年遇到了一些新的问题，新的情况，但是我们自己个人觉得，整个中国报业相当的活跃，正在积极的走出目前的困境，像今年上半年的统计，我们的广告收入报业本身是摆脱了过去的微增长或者负增长的情况，已经进入到正增长的状态，虽然这个正增长只达到了10%以内，既使是这样的数字，也是足可以令人鼓舞和振奋了，确实一扫前几年下滑的趋势。

　　其实我们房地产广告的静音，其实跟其他的媒体广告经营都有类似的问题，由于受网络技术崛起之后，带来的整个市场的变化，这种变化一个具体的影响就是人民在选择的媒介、选择的通路、选择的渠道越来越多样，任何的形式都有可借代性，也就是说不是唯一的，依靠一个渠道平台获得竞争的时代已经过去了，要靠更具有创造性的软实力实现自己对于新的市场机会的抓取。

　　这样的市场环境实际上是当人们选择多样化的时候，对于媒体的依赖程度在下降，具体的表现就是对于任何一类媒介，或者一个媒介，使用也好、消费也好、选择也好，已经开始有所收缩，也就是说对某一类媒介的使用、消费只是在某一个功能或者某一些功能上面有所期待，有所利用，有所消费，其他的方面可能转而使用其他的媒介，实现一个组合，实现整个传播的目的，消费的媒体，这样的多元化的市场现实，极大的压缩了报纸原本的市场价值空间，使我们在很多方面，价值在降解，真正可以作为的就是大家期待视野范围内的功能和价值空间，一个反应性的对策就是适度的压缩过去小而全，大而全的空间，把一些外延适度的收缩一下，把自己的精力、资源、更大程度上放在人们期待的视野范围内，使这些功能更富有竞争力，人们在选择这类媒介的时候更具有竞争性，这是消极的收缩性的反应，但是很正常。

　　从积极的角度来说还有一些办法应对这个市场环境的变化，一个方式就是当一个市场开始收缩的时候，如果我可以把这个市场的空间向更广泛的地区延伸、延展的时候，通过市场空间的延展换取更大的规模，同样有一定的影响力，但是对于地域报纸来说很困难，跨地区办报，一张报纸走向全国，对都市类的报纸是不现实的，这样的空间的延展，如果我们不仅仅理解为地理空间，理解为更大范围内的行动空间的话，还有其他的方式，就是在其他的不同媒体形式上实现负荷的对于我们目标人群和用户的服务，同样的内容我可以通过网络、环境媒介、分众传媒或者移动公交或者其他的航空港等等，这样的所谓的环境媒介，我同样可以实现某种广告或者某些信息的落地，实现我们对目标客户的复合性的覆盖，也是一个延展，我认为这个作为空间还是很大的，在我们的环境媒介当中，事实上由于江南春这样的模式，他一直声称自己是做渠道，不做内容的，但是这种只做渠道不做内容，最初可以利用市场的空档攫取一些资源，获得价值，但是往后发展市场规律就会出现，市场规律告诉我们，没有任何一个东西不是只是索取没有付出的，你对这个环境没有美化人们就会有一个厌恶、抵制，这两年在诉讼、小区、楼宇把分众传媒驱逐出去的行为当中已经看出这个端倪，这个对我们来说实际上是巨大的机会，这样的环境内容需要有针对性的内容，针对性的咨询，而这种有针对性的内容和咨询事实上是我们主流媒介广告的咨询、广告、内容富余的部分，如果我们善于跟他们合作的话，也许我们就可以实现更大程度上的多重的覆盖，而这个多重的覆盖本身可以提升传播的效果，完成或者复合我们对渠道宣传的激进。

　过去我们媒体经营观是作为媒体经营的本位的，就是如何发展好我的报纸，做好我的报纸，这是传统意义上的媒体的经营，但是按照未来的发展趋势，越来越多的人要超出本渠道的范围，就是把竞争当成合作的过程，合作的越有效，整合资源、整合渠道越能够跟用户和受众媒介使用习惯相对应的话，我们的价值就可以越彰显，这是应对蜕变化的对策。

　　另外一个是对策是纵向的切入到客户的体系，不光是我们的广告商、还包括我们的读者，我们的受众，无论是哪一方面，如果我们能够把我们的媒介切入到他们的生活逻辑、消费逻辑，营销逻辑当中去，成为他们生活当中，消费当中，营销当中的一个环节、要素的时候，实现把他们整个的消费资源、营销资源加以聚合的能力的时候，我们就能够获得更加的价值和思路。

　　新媒体时代有一个非常重要的范畴、概念，要引起我们极大的关注，就叫嵌入性，这个嵌入性告诉我们，我们过去为客户提供的服务是我们站在他的旁边为他提供的所谓的进身服务，而现在要求我们进入他客户的生活当中，以他们的视觉和运作逻辑提供跟他们的需要，跟他们的运作相吻合的相关的服务产品和服务的品质，这样的东西，拿过去大家已经比较熟悉的话，就要作为人们的信息管家，也就是要站在他们中间为他们服务，就能够有更多的机会，更多的贴近式的，个性化的服务，这个产品才可以出现，如果站在外边的时候，有的时候是感受不到的，尤其是纸媒未来发展的趋势性的东西，如何使自己的运作体现嵌入性，嵌入性本身的质量、模式的创新意味着我们营销空间的扩大。

　　这个嵌入性需要两个手段获得，一要使我们的客户有更加深入的了解和掌握，仅仅靠调查公司提供的社会统计学意义上的用户的面貌和需求已经远远不够我们进入嵌入式的服务、嵌入式连接的要求了，有一个战地记者曾经说过这样的话，我们拍的不够好，是因为我们离的不够近，我们今天所谓的嵌入式的这种多年产出的营销模式或者价值模式也好，之所以还鲜有所见是因为我们的媒体还没有更好的把握我们的用户、我们的受众的调查研究，把握认识的方法，而这样的方法现在已经可以供我们参考了，比如说用消费者日记的方式，我们就可以对我们的用户、我们的读者有更多的生活模式的消费理念或者生活困扰的或者营销模式当中的困境的理解，我们就可以为他们打造更有针对性的个性化的产品，这是了解过程中知道的，不是简单的看到似曾相似的情景去做的。

　　另外一个嵌入的方式就是用活动营销的方式，跟我们的客户和用户实现全方位的接触，这个不仅仅是用活动搭建一个平台，而是更深入的为客户提供一个全方位的服务，使我们对他们的了解和认识更深刻，有了这两种手段的话，我们就能够进行分众化的重新聚合，把碎片化的市场现实，重新通过我们的深入了解，找到他们的相似点，实现蜕变化的需求，蜕变化的消费重新整合，以便于我们得到新的条件下的新的市场空间。

陈淮：死掉一批开发商后房地产市场会更加兴旺

xuanweidong — Mon, 21 Jul 2008 03:32:15 GMT

前瞻. 2008下半年追访京城地产牛人之二

陈淮：死掉一批开发商后房地产市场会更加兴旺

玄伟东

时间：2008年7月20日上午出场：住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮

大家说银行和开发商谁先死的问题，这个问题也值得讨论，也不值得讨论，市场经济竞争发展过程中，遇到风险是正常的，没有风险是不正常的，我们不好意思的说，五万多家开发商中，必有很大一批死掉，死掉了以后，中国的房地产业就会衰败呢，中国的房地产业会更加兴旺的发展，生物学家告诉我们，亿万年来大灰狼追着羊群跑，从小老师就告诉你们大灰狼是恶的代表，小绵羊是善的代表，但是科学告诉我们，如果没有大灰狼来追逐羊群，淘汰其中的个体，这个种族早就灭亡了。

　　中国80年代才家电这个词，三十年前要娶一个漂亮的姑娘你要有自行车、手表，现在你要有房，有车，还得跟爹妈说好了，别叫我进你家门就还房贷。

　　中国90年代初涌现了很多的家电的名牌企业，大家都在报上写帖子，写文章，批评彩电业、冰箱业重复建设，政府要管，政府出台政策了，要定点生产。当时有轻工业部，电子工业部，还有兵器工业部，当时我们生产彩电的家电企业都是军转民而来的，很不幸，到今天中国一看已经成为了世界一流的家电大国，当时由政府挑选上清华大学的儿子，什么也不是，基本死光了，政府定点的企业长虹活到现在是仅存的，什么百花，水仙等等企业，像水仙这样的洗衣机企业居然在A股和B股两个市场上市，但是他也是第一个被退出的企业。

　　政府的优选能力不是开玩笑的，政府的优化选择能力像父母一样，父母对孩子的优化选择能力尚且很可怀疑，政府也一样，当初来户口都没有的孩子，现在成为了世界级的大企业，无论是白色家电还是黑色家电，有一样算一样，冰箱、彩电、洗衣机、电风扇等等，中国的产量当之无愧，世界第一，他死了没有关系，死一批整体素质就提高了，你的任务是想办法活下来，不是你死就可以了。

　　我们刚才说，01年的时候，如果大家上网查，01年我们媒体主流舆论就是声音一片，中国的彩电业当时有4700万台生产能力，市场预测最多可以卖掉2000万台，大打价格战，中国彩电业要全军覆没，天天讨论怎么突围的问题，大家知道2007年中国彩电业生产了多少台吗，生产了8400万台的量，也都卖掉了，中国的彩电业由于价格大战死了一批是全军覆没了吗，中国现在成为世界第一大彩电大国。

　　以至于中央出台了一个政策，彩电下乡，鼓励农民民彩电，政府补贴26%，这就叫辩证法，市场经济不经过几个死去活来的过程，不经过一段的优化选择过程，是锻炼不出具有国际竞争力，能够满足国家产业政策，老百姓消费结构升级，中国资源约束这些重大条件的好企业的。

　　你要想活下来，要把自己变成有品牌的，敢创新的，能办成事的企业，你就有机会了。

巴曙松：房地产业最困难时期尚未到来

xuanweidong — Mon, 21 Jul 2008 03:29:29 GMT

前瞻.2008下半年追访京城地产牛人之一

巴曙松：房地产业最困难时期尚未到来

玄伟东

时间：2008年7月19日出场：国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松

目前中国的房地产市场处在调整期，还没有到最困难的时期。中国房地产近年一直像是温室中的花朵，在宽松有益的环境下呈现一种爆炸式的增长。在一个容易拿到土地，在土地增值上又能获得大部分利润的时代，在这种状态下，不论优秀品种还是杂草都会旺盛生长。要重新从那种良莠相齐的状态回归真正的正常状态就必须要在自然环境下经营。在此前面对重要调整的阶段，不同的企业反映不同。可以根据金融来做不同阶段的判断。

在调整阶段，第一个阶段是不以为然，多年养成的牛市心态，每一次调整都是买入的机会，想反弹。房地产企业也一样，一调整就赶快买；第二阶段，有点迷茫，又跌下来；第三阶段就是愤怒，怎么不救市，不去分析经济的基本面，行业的基本面，依靠外在力量的救市；第四阶段，就是救市希望破灭，失望，失望之后，最后是绝望。巴曙松表示，房地产企业在过去高速扩张里面还没有真正经历过一次全国意义上的经济波动周期的检验，还没有经过一个被同情的调整的社会，现在房地产业的调整属于愤怒阶段和期望救市的阶段，依然处在调整的过程中，还不是最困难的时期。

对于现在的房地产价格下跌，金融投资认为价格调整应该在20%至30%之间。如果房地产调整超过这个幅度，说明房地产价格还调整没到位。从金融证券行业的角度来看，过去几年里，房地产行业中清醒的声音有很多，但也有很多自大的声音，对于取得的好成绩，并不知道是因为国民经济的推动还是自己的推动，如今才稍稍清醒。据了解，去年房地产股票的估值显著高于房地产本身，今年已经开始进入房地产股票的估值比房地产本身便宜，在香港已经出现了净资产的回扣。这是我对金融行业的研究后得出的一个判断。

目前房地产界充斥两种观点：一种是呼吁大量的要救市的观点，另一种看到大量的紧缩率还远远不够的观点。后一种观点的支持者表现在一些财务安排非常健康的房地产企业，这些企业认为，紧缩的力度还不够，越是紧缩对谈判越是有利，得到的价格会越低。而对去年高位买地的那些房地产开发商，如今便是比较困难的时候。巴曙松就此表示，此种状态也给未来中国房地产行业的持续发展提供了基础，因为中国的大方向是城市化，要出现优秀的大的城市，就必须需要优秀的大公司来做。

在此轮房地产市场调整之前，我们的房地产企业认为房地产业和金融业的关系不是很大，所以首先感谢这个调整，让我们房地产企业跟金融的关系如此紧密。2008年7月19日，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在房龙网上线仪式的讲话中强调。此前，我在加拿大等地考察，发现在美国与加拿大，房地产行业与相关服务业一并统计在金融行业内。房地产行业是周期性非常敏感的行业，跟经济周期的波动关系非常大。

中国原来靠廉价劳动力的投入，靠廉价资源的投入带动经济增长，必然转向靠技术进步、技术创新、管理的创新，这是属于目前这个阶段，所以从未来预期来看，中国改革开放30年，快速的经济增长之后，未来很可能会经历一个增长中枢下移的阶段。现在是一个非常重要的结构调整的时期，这个时期如果转向技术进步，中国经济很可能迎来一波持久快速的增长。目前的房地产企业也一样，需要经过一次完整的经济周期。而上一轮的房地产的调整，也是与金融相结合，非常惨烈。目前房地产行业所处的就是一个非常重要的调整阶段。

在前几年房地产日子比较好过的时候，钱比较好赚，相对比较娱乐，经常搞点娱乐的花边、花絮，拍点广告、电影，搞个争论等，房地产业本身的娱乐色彩很强。对于目前处于调整期的中国房地产业，对未来一段时间的走势无外乎两个判断：一是房地产会短时间的复苏，房价会报复性的上涨；另一个则是房地产会大幅下跌。不过，这两种判断目前都没有看到。

房地产市场是资本市场，具有资本市场的特点。经过金融市场千千万万投资者血的教训所形成的趋势，房地产企业必须顺应趋势做出相应调整。现在调整期的市场在观望这些实力不够的房地产中小企业怎样渡过难关，是否会把房子低价甩掉，市场在等待结果。成交量的放大是需要时间的，需求有一个释放的过程。某种程度上，大致的判断，分层的判断也是很重要的。

我经过观察,房地产业是藏龙卧虎的行业，目前遇到的问题与解决的办法应该是同时产生，不过只有一小部分人先看到解决问题的办法。而问题就是价格没有明显的松动，销售情况不是很好，短期压力大。现在已经关注到这么一个趋势，目前也有很多的争论。从目前目前金融行业研究的情况看，最有可能的一个趋势，很可能是用时间换空间。

目前根据有些部门判断，基本上投资型的需求差不多，投资性需求比重也不大，而是刚性需求与实体需求开始占主导。世界上一个完整的地产调整周期没有很快的上涨，一般能够持续一、两年，甚至更长的时间。香港97年到现在经历了完整的房地产周期的回落和上涨，在最低端的时候，房地产指数跌了65%；从2003年到现在，上涨经济周期繁荣，高端的房地产价格涨了不少，中低端还只有当时最高价的百分之五六十，所以走势在分化。

目前很有可能是把价格稳定在一定的水平，用中心城市温和降价的方式来调整，以时间换空间，市场的分化可能会加剧。

国际奢侈品牌纷纷抢滩深圳

xuanweidong — Fri, 04 Jul 2008 04:09:49 GMT

2008第二季度深圳商业地产市场平稳发展

国际奢侈品牌纷纷抢滩深圳

2008年7月3日，仲量联行发布“深圳2008年第二季房地产市场回顾”，表明深圳市经济发展势头良好，商业地产市场保持平稳发展。迄今为止，全球信用危机和经济下滑并未对深圳商业地产市场造成负面影响。本季写字楼市场供需增长势头强劲。金融业、物流业、信息科技业拓展需求畅旺。然而供应量激增和空置率高位运行，租金面临下调的压力。

预计在未来几年中，优质的单一产权写字楼的供应量会有所增加，从而吸引更多外资优质客户入驻深圳。与此同时，优质的单一产权写字楼与一般写字楼之间的租金差别将会更加明显。

深圳经济

经济健康平稳增长，产业结构逐步优化 2008年上半年，在经济保持健康稳步增长的同时，深圳市产业结构逐步优化。第二产业和第三产业持续发展。其中，第三产业占GDP的比重呈上升趋势。据深圳市统计局数据显示，2008年第一季度，第三产业增加值857.27 亿元，占全市生产总值的比重增加至50.9%。

居民收入的增加推动社会消费品零售总额增长 2008年上半年，居民人均可支配收入的增加推动了消费支出的快速增长。据深圳市统计局数据显示，一季度深圳社会消费品零售总额达551.97亿元，比同期增长19.4%；深圳市人均可支配收入7485.74 元，同比增长5.4%。居民收入的增长带动了对奢侈品牌的需求，国际奢侈品牌纷纷抢滩深圳。

房地产开发投资扭转了2007年的负增长趋势为了防止房地产过热，政府在2007年出台了金融，信贷，土地等各种政策，导致房地产投资有所抑制。据深圳市统计局数据显示，房地产开发投资2007年实现了负增长，比上年降低0.2%。2008年上半年，这一趋势得以扭转。据深圳市统计局数据显示，2008年一至五月份，房地产投资161.36亿元，同比增长7.8%。

深圳写字楼

甲级写字楼市场供需增长势头强劲尽管全球经济增长的不确定因素增加，但2008年中国经济仍然保持高速增长。跨国企业和国内大公司也依然专注于在中国的业务增长。

深圳三大支柱产业——金融、物流、信息科技的租户积极扩充写字楼空间。本季度录得2005年以来的最高季度净吸纳量135,114平方米。一方面，越来越多的公司关注深圳市场，并陆续进驻本地，例如高通 (Qualcomm) 租用嘉里建设大厦1,600 平方米，宁波银行租用财富大厦4,000 平方米；另一方面，随着公司业务的发展，本地企业也不断扩大租赁规模，例如平安银行租用星河发展中心 30,000 平方米。

巨大的供应量抑制租金上涨近年甲级写字楼供应量上升迅猛：07年全年约有47万平方米甲级写字楼供应，空置率上升至23.4%；08年第二季度也有约16万平方米新增供应，目前甲级写字楼总存量突破150万平方米，空置率录得17.7%。新落成的甲级写字楼大多数位于CBD，质量、设施也明显优于早期落成的写字楼，因此吸引了大批外资公司租户入驻，例如景顺长城基金管理公司从中信城市广场搬迁到嘉里建设广厂，租用面积也由1,600平方米扩展到2,994平方米。为了挽留优质租户，旧的写字楼通常推出优惠措施，使得其租金压力上升。另一方面，大部分旧写字楼业权分散，小业主抗压能力低，难以维持现有的租金水平。

优质的单一产权写字楼的供应量会有所增加仲量联行副董事、深圳商业地产部主管夏春毅分析：“目前，深圳市场上可供选择的优质、单一业权甲级写字楼仅有两座，分别为华润中心，嘉里建设大厦。尽管巨大的供应量给租金上涨带来不利影响，现有的顶级写字楼因为租户需求持续强劲，空置率低而对租金仍享有话语权。”相对于全市每月平均租金151元/平方米（建筑面积），优质甲级写字楼月租金可达约220元/平方米（建筑面积）。在未来几年中，优质的单一产权写字楼的供应量会有所增加，例如卓越世纪中心，因此能够吸引中高端，特别是外资优质租户，进入深圳。与此同时，由于硬件质量、配套设施以及大厦管理等的差异，优质的单一产权写字楼与一般写字楼之间的租金差别将会更明显。

深圳商铺

国际奢侈品牌纷纷抢滩深圳市场由于之前大小适中、地点好的商铺物业非常难找，有些国际品牌曾暂缓进驻深圳。即将开业的益田假日广场及万象城二期，无论经营模式、购物环境和位置均代表了购物中心的国际化标准，国际奢侈品牌纷纷入驻。如益田假日广场，目前引入的Armani Collezioni、Hugo Boss、Zara、Bally、Rolex、Cerutti 1881、Aigner、PaulShark、Kang Jin Young、Calvin Klein、Lancel、Armani Exchange、Guess等，其中超过30%的品牌都是首次进入深圳。万象二期也是除了LV和Fendi的旗舰店即将出现外，Prada、Hermes、BVLGARI、Tiffany、Dior將第一次進入深圳，而且面積全部在1000平方米以上。

商铺的供给量会逐步增多。虽然2008年深圳有4个高档购物中心（欧洲城，保利文化广场，京基百纳空间，益田假日广场）落成，但是供给量正被市场迅速吸纳。尽管新的购物中心仍在不断兴起，管理良好的购物中心依然保持其优势地位，甚至不断扩大其竞争优势使租金上涨。主要高档购物中心租金一直呈增长趋势，2007年租金增长率为3.12%， 2008年预计为3.33%。

未来供给及前景如何？着深圳本土中产阶层的成熟发展壮大，以及对国际品牌的认知，一站式多功能购物中心不断涌出。购物环境、配套设施与销售模式的改变，也相应的影响着深圳人的消费习惯。另外，不少企业已经不满足在日趋饱和的深圳市场打拼。目前，华润万家，天虹，岁宝，人人乐，新一佳等本土零售商也开始进军东北，西北，西南，华北，华东等地，纷纷扩大经营规模，成为全国性企业。

投资

借贷款项的持续紧缩造成开发商借贷资金紧张。许多本地开发商开始出售项目股权或重要资产作为主要融资手段之一。境外开发商及机构性投资者积极配合上述发展方向。（玄伟东）

DTZ戴德梁行：调整市道下的“高端”战略

xuanweidong — Thu, 03 Jul 2008 02:40:55 GMT

新格局●新思路
2008中国（深圳）品牌地产顾问机构系列专访

DTZ戴德梁行：整市道下的“高端”战略

——访DTZ戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼

玄伟东

[专访缘起]

深圳二手楼业内传闻已久的并购今日（2008年7月3日）终于尘埃落定：DTZ戴德梁行正式发布公告：从2008年7月1日起，DTZ戴德梁行正将旗下经营的二手房代理之部分（泛城租售网）正式转让给21世纪不动产。

此时，DTZ戴德梁行自然百感交集，有话要说。

在中国内地地产顾问行业的发展史上，国际地产顾问巨头的进入带来的先进模式和新鲜理念，是推动行业发展的一剂强动力，其中DTZ戴德梁行在内地的发展历程值得特别关注。

自1993年，DTZ戴德梁行开始进入中国内地，目前已在深圳、北京、上海、天津、大连、青岛、沈阳、西安、杭州、武汉、广州、成都、重庆设有分公司，高端住宅代理业务在全国拥有65个项目，遍及25个城市。

近日，记者采访了DTZ戴德梁行董事，中国区综合住宅服务主管蒋尚礼。蒋尚礼是澳大利亚La Trobe University 荣誉学士，香港地产学会资深会员；香港地产行政师学会会员。1981年起从事房地产顾问、策划代理及行政管理工作，具备香港、伦敦、新加坡及中国内地房地产市场操作经验。

蒋尚礼对DTZ戴德梁行的理念及经营做了介绍，并论及对中国房地产市场发展趋势的判断，值得业内思考。

专业服务提升地产顾问价值

记者：我们的话题就从DTZ集团开始吧。DTZ集团是一个历史悠久的公司，目前在全球的业务网络分布如何？

蒋尚礼：我们的控股公司DTZ Holdings plc 1784年在英国成立，1987年在英国伦敦交易所上市，经过200多年的发展，现在集团在世界各地已拥有超过12,500名房地产专业人才，业务遍布45个国家、150个城市，是世界顶尖的国际物业顾问公司。集团目前在欧洲的办事处网络已为业界之冠。从1993年开始，DTZ戴德梁行积极开拓中国市场，目前已在国内设有13家分公司，15年来见证着中国房地产市场从起步到蓬勃发展的黄金时期。

记者：我们注意到目前有个明显趋势：随着地产顾问公司对房地产产业链整合能力的增强.其业务范围不断扩大。那么，现在国际性的地产代理公司主要业务范围在那些领域？DTZ戴德梁行在这些领域的表现如何？

蒋尚礼：可以说，地产顾问公司业务涉及的投融资市场，物业代理，策略发展顾问及研究，估价顾问服务和物业管理，这五大业务在房地产市场里属于较专业、服务水平高的部分，经济效益也较高。到目前为止，只有DTZ集团才完全遍及这五大领域。

DTZ集团的投融资市场业务主要为投资者提供资本运用咨询、投资者顾问咨询、投资管理及物业投资代理服务，协助客户挖掘房地产市场的潜力，世界一级的投资基金、慈善机构、跨国企业、发展商、银行、金融机构等，都信赖我们的投资顾问团队。

在物业代理方面，DTZ集团一直为住宅、写字楼、商业、工业等的本地及国际物业客户提供全面的策略建议，在高端物业代理市场一直保持着较领先的地位。策略发展顾问服务的对象则包括环球投资者、跨国企业用户、开发商及供应机构，顾问团队就各类房地产项目开发提供权威性的专业意见。

我们的估价顾问服务团队拥有各类型物业的专业知识和市场经验，透彻了解各类发展中及发展成熟物业的市场，能迅速回应客户的要求，为客户提供独到的建议和方案，是目前亚洲最具规模的专业估价团队之一。

此外，DTZ戴德梁行的物业管理团队多年来为客户提供完善可靠的物业管理服务，并不断协助庞大的客户群提升物业素质，提高成本效益。建筑顾问团队在房屋测量、项目顾问或成本控制等方面，为客户提供过众多的解决方案。

记者：人才是企业发展的关键，我们不难看到，人才的缺乏正成为不少外资企业进一步快速发展的瓶颈。作为一家国际性的房地产顾问公司，DTZ戴德梁行是如何提升员工素质，并为他们创造提升自我的空间的？

蒋尚礼：员工是企业业务发展的基石，作为全球性的大企业，我们遍布在世界各地的每一家分公司一直在努力聘请行业最好的人才。

为了保证员工的素质不断提升，从2005年开始，集团每年都固定在世界著名的大学如英国剑桥、牛津等设有招聘计划，也会在国内的同济大学、中山大学、武汉大学等名牌大学招聘毕业生。

此外，公司非常注重员工的职业发展，定期举行各种培训，为员工提供职业生涯规划，并为他们的发展创造广阔的空间，如现在针对集团的第二梯队中高层管理人员有长达2年的培训计划，为未来分公司总经理接班人做准备，同时集团还很关注员工的生活、安全。

记者：通过你们的专业性研究，能不能感觉到中国内地房地产市场未来的商机在何处？作为国际性的地产顾问机构，是如何把握它？

蒋尚礼：我们一直关注中国内地的高端物业市场。中国内地现在是市场的前沿，而DTZ戴德梁行也要在这个市场上创造高效益、高产值。打个比喻，深圳、东莞原来的经济发展模式是劳动密集型企业为主，经过多年的发展，现在已经转变为高科技产业占主导的发展模式。

房地产顾问服务也是如此，我们希望通过高端的顾问团队，提供一流的服务。而随着境外开发商、基金、私募基金等境外机构近年的大举进入内地，以及他们越来越深入的投资需求，集团以前的业务大部分在一线城市，现在为了深化覆盖面，我们已经转战二三线城市，同时还要深化投资方式以适应他们的发展。

DTZ集团在世界各地都一直致力于服务“世界一流的客户”，提供“世界级的解决方案”，专注提供高端服务是我们在全球的发展战略。

高端住宅顾问业务布局

记者：目前DTZ戴德梁行在国内的住宅顾问业务是如何布局的？

蒋尚礼：综合住宅服务是DTZ戴德梁行针对国内高端住宅市场而设的，2001年进入国内市场，主要为境内外开发商、投资基金及机构等提供真正的全程、全方位、多管道互动的房地产顾问及代理服务。综合住宅服务顾问团队一直努力将预见性、前瞻性视野引入国内的住宅代理市场，把国外成熟的经验和市场运作模式与本土实际市场相结合，希望为客户创造最大的价值。

目前综合住宅服务在全国的业务划分为上海/华东/中部，华南/西南，华北/东北三大区域，当前代理的业务遍布25个城市拥有65个项目。2007年中开始，公司实行了全国业务线整合，住宅代理业务在国内实现了更多的跨区域合作，无论业务量还是市场覆盖率都得到有效发展。

记者：我们看到DTZ戴德梁行服务的高端住宅客户中有不少是境外的，并且帮助了这些客户在全国有多个布点。让很多人感兴趣的是：地产顾问公司如何去操作高端客户的顾问业务？如何发挥跨区域业务合作方面的优势？

蒋尚礼：多数境外机构到中国投资寻找合作伙伴首先会找有国际背景的公司合作，加上我们对本地市场的深入认识及专业的研究分析，使很多到中国投资的境外客户很自然地首先找到DTZ戴德梁行。此外，我们拥有庞大的全球业务网络，有不少境外客户都是在国外跟DTZ合作了很多年的。

无论境外的客户需要了解国内哪个市场，综合住宅服务的顾问团队发挥跨区域联动的优势，都能给予客户当地市场独到的分析和预测，同时会根据客户的需要，为他们提供全面的顾问服务，如一个综合性的住宅项目，结合其他部门，我们可为客户提供住宅、商铺、写字楼、酒店等不同类型物业的专业分析。透过我们的服务链，DTZ戴德梁行可以为客户提供纵向和横向的顾问服务。

凭着这种优势，DTZ可以协助开发商在全国各地布局。如新加坡四大半官方开发商中的两家，吉宝（Keppel Land）和盛邦（Surbana），与DTZ新加坡公司合作了超过15年，到国内投资时被转介给我们，最开始是服务上海的静安枫景、静安豪景、沁风雅泾，后来无锡的尚锦城、成都的卓锦城、粼江峰阁等也找了我们代理。另一个例子是与亚洲品牌开发商新鸿基、华润的合作，我们负责他们在杭州的一个综合性项目杭州万象城的全程营销策划和独家销售代理，当中有超高层住宅、Shopping Mall等物业类型；有了这次合作，建立了信任，新鸿基在去年底又将成都180,000平方米的悦城项目交给我们做前期策划和销售代理。

新兴经济圈前景广阔

记者：2008年中国房地产市场面临调整期，中国房地产市场将会如何演变？

蒋尚礼：楼市短期调整是不可避免的，但现在行业并未进入下行通道，目前的开发企业资金链趋紧有利于提高行业的集中度，土地存量市场集中放量，也有利于楼市未来长期向好方面发展。

经过这轮调整，大浪淘沙，市场将更加规范化，同时也有更多的国外资金从正规渠道进来投资，从而提升了房地产产品的质素，市场将向更好方面发展。从长远来看，2008-2025年国内的城市化进程将不断加快，我们预计全国新增城镇住房需求要140亿㎡，未来商品住宅市场将长期保持供不应求的局面，DTZ看好未来的中国市场。

记者：能否透露一下，DTZ戴德梁行下一步将如何加大在中国内地高端住宅顾问的拓展？看好哪个城市的房地产发展？

蒋尚礼：我们看好国内的新兴经济圈，其中天津、沈阳、成都和厦门预计是未来房地产市场的亮点。

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