图腾镜的地产观

降价作为营销利器还能持续多久？

tutengjing — Thu, 27 Nov 2008 04:29:19 GMT

降价作为营销利器还能持续多久？

图腾镜

深圳这座房地产发达城市屡遭“降价”，显得痛苦不堪，楼盘成交低靡、买家持币观望，市场一边倒的凄凉降价，经过一番全然不顾的整体降价洗礼，使用“降价”作为营销利器的时日还能维持多久？

今年以来，万科从第五园开始，带头举起降价牌，其威力如同龙卷风灾难一样地毯式的“扫荡”全城楼市，前海、宝安、龙华、龙岗等重灾区的楼盘售价纷纷悬挂20-40%的降价牌。众所周知，11月15日，在降价会集大战中，使得当日销售高达467套，刷新3年来日销售量的最高纪录，买卖双方一片欢腾，更突现了“降价”催化销售的特殊作用。

07年前，楼市通宵开盘被抢的疯狂，将营销不断的“边缘”化，08年，似乎唯有“降价”才有出路，营销再次失去其攻心和价值提升的威力，在今年的营销时段里，不排除还有不少项目使用“特价再特价”的降价手段刺激销售，降价只是特定市场环境下的特殊产物，那么，营销的真正作用已经被市场抛弃和弱化了吗？答案是否定的。

事实上，营销不是在开盘的时候才起到效用的，真正的营销渗透在产品开发与销售的全过程中，产品规划时就已经策划出客户需求利益的导向，根据产品和客户的不同属性定位，对客户需求利益的不断统筹、进化和升华，营销不是表层的显性华丽外衣，而是一整套利用产品创新、制造差异、赢得认可，并与消费需求利益点全面接轨的系统工程。

08年的地产是降价混战的一年，营销遭遇了惨痛洗牌过程，这一轮降价之风，很快将成为过去式的历史。楼市通过降价逐渐回暖了起来，在新的市场涌动的背景下，营销将显得更为精准和专业。

09年的市场，营销将摒弃过多嘘头概念、包装和作秀的成分，回归到营销的本质上来。营销不是简易的跟风降价，而是采取创新营销策略的不断调整，把营销的重点与产品差异进行有机的结合，真正从买家的需求出发，整合营销多通路的资源，侵占买家购买欲望的预谋性战术。

淡市营销要攻克价值提升难题，更能考验各路营销操手的专业的能力，专业营销不是卖概念、而是卖价值，不是卖规则、而是卖个案的差异，营销的春天将在09年的地产市场中尤为突现。

用“草根价”彻底打击“泡沫”

tutengjing — Wed, 26 Nov 2008 11:33:55 GMT

用“草根价”彻底打击“泡沫”

图腾镜

草根，顾名思义，是生活在社会最底层的人群，而泡在网上的“草根”，一直大声疾呼：“买不起房”“或这辈子也买不起房了？！”。其声，超过80分贝，买房，就是这样的万盘无奈。

草根价，不难理解，即为本片区（亦即竞争区域）的最低价。去年927新政出台后，万科第一个在第五园实施降价，由15000元降到11500元，这个价位，充其量只是当时的“相对”草根价。今年，万科杭州项目，故伎重演，意将售价一次性调至“草根价”，遭到杭州本土地产大佬的集体“炮轰”。万科，老大的地位无法动摇，毅然坚决的我行我素。

深圳市长明确表态：“深圳不救市”。说明政府尚理性认为，市场依然存在着一定的泡沫，必须通过市场自我调节，挤掉楼市这几年累积的、也是普罗大众非常关注的“泡沫”。

中海，喜欢“低调做人、踏实做事”的埋头苦干，并以锻造品质见长，在楼价问题上，今年度反应极快，一反“低调”常态，既然万科在售价上能够做初一，中海为何不能做初二，摆出一幅“万科行，中海也行，最终，任我中海行”的架势。

中海认为，去年深圳龙岗片区的楼盘售价大多数在10000元/平，最高的甚至卖到18000元/平以上，理所当然的存在一定的“泡沫”。大山地在横岗六约哇哇落地生根，首先以“300万即买大山地别墅”捞客，不日，大山地别墅很快被目标买家收为“囊中”。

大山地建筑规模高达22万，是横岗超级的当代别墅群落项目，即将推出大山地6期公馆，其户型面积在70-140平米之间，主力户型70-80平方，并有内阳台改为卧室等赠送面积，购房享有别墅物业管理的“中海深蓝”待遇。

中海此次推出高层中小户型大山地6期，在售价上，大有“一不做，二不休”的气势，誓将售价直接降到大多数人能够买得起的“草根价”。带精装修售价才买6000余元/平，也就是说，按毛坯计价，大山地高层只有5000余元/平，彻底击跨了龙岗这几年累积的“泡沫”。

大山地不但单价是龙岗片区破天荒的超低，而且部分户型的总价可能将破40万元，再草根的深圳市民，要入主大山地，享有别墅管理待遇，也是轻而易举的事情。中海此次销售大扫荡行动，在不降低大山地品质的前提下，彻底的做足了让利给消费者的文章，真正让买家得到空前绝后的实惠。

(附送精装修)

“金九银十”在降价中煎熬，降者旺，挺者淡

tutengjing — Thu, 09 Oct 2008 15:49:07 GMT

“金九银十”在降价中煎熬，降者旺，挺者淡

图腾镜

秋天是中国5000年文明历史公认的“收获”季节，深圳地产也不例外，众多开发商期盼在秋天里收获，诸多市民意想在秋天选择喜爱的房子，以便春节搬迁新居。而地产秋天收获季节，又特指金色九月和银色的十月，由于国庆黄金周的存在，“金九银十”应运而生。

去年927按揭调控政策发布以来，连续两年的“金九银十”，地产可谓经营收获惨淡，用“一蹶不振严重笼罩金九银十”一点也不为过。今年，金九银十期限已过大半，诸多开发商仍然没有放弃“黄金周”收获的机会，百余个项目在“秋交会”中使用特价、折扣、赠送、抢客等促销手段各显神通的刺激销售。

对拥有在售项目的开发商来说，今年的“金九银十”完全是在6万套积压供应的重压下气喘嘘嘘的度过，在房价一边倒的“降价”声中苟且偷生。最难过的是跨期销售的项目，一期在去年卖出了颇高的价格，跨入“927政策”线后，二期、三期或后续项目的推出，担心“降价”触怒高价成交的前期业主，甚至惹来棘手的“业主风波”，“不降价”则等同有价无市，所以，此类项目在今年“金九银十”的日子里，如热锅里的蚂蚁，真的特别难熬。

从国庆期间楼市成交的态势看，新入市的项目一步到位的降了价，成交业绩还算理想，那些看不清形势，担心业主风波威胁或爆发，不敢冒然降价的项目，其销售在惨淡中煎熬着，今年的金九银十，真可谓：降者旺，挺者淡。

国庆期间成交20套以上的深圳部分项目数据：

项目成交均价成交套数

慢城 6900元 110套

万科清林径高层公寓 6300元 80余套

星河丹堤联排别墅 44000元 81套（高层1套）

泰华阳光海 8800元 75套

鼎太风华（送空调） 10300元 62套

凯旋城 10500元 50套

公园大地 9800元 42套

梅陇镇不详 34套

中城天邑 16500元 30套

皇御苑 16000元 20余套

城市山林 15000元 20余套

悠山美地 10500元 19套

以上成交价格与07年相比，除了星河丹堤的售价小幅度降价外，其他项目售价均有大幅度的下滑，成交量也是自去年9月以来，最好的业绩记录。

诚然，深圳买方市场的刚性需求依然强劲，只是买家对售价极为敏感，如果降价幅度未达到买家的心理预期，一般来说，买家不会轻易落定。镜子呼吁，价格仍然继续居高不下者，且成交很少的项目，应该将售价适时的降到市场可以接受的程度，目前销售冲刺尤为关键，09年1月又是春节期，一旦错过“金九银十”，将无情的进入春节淡季，对开发商来说，无形中加大了销售的压力，其后果不言而喻。

溪山争宠国粹：广告一周一轮，眼球一惊一乍！？

tutengjing — Thu, 09 Oct 2008 11:14:20 GMT

溪山争宠国粹：广告一周一轮，眼球一惊一乍！？

图腾镜

梅林关银湖山，已经被星河丹堤“炮轰”托红了半边天，并让无数个深圳CEO迁居与此，丹堤的形象传播历经数年时间，在CEO心中奠定了“标签式”的形象，并从心底里认可了。丹堤的形象印象根深蒂固，似乎再无超越的可能。在同一片蓝天、同一个银湖山生态资源中，另辟溪径塑造高于丹堤的形象，实非易事。丹堤花费巨资为银湖山片区形象做了大量的铺垫教育，想要再拨高该片区的项目品牌形象，的确需要耗费很多“脑细胞”。

[溪山]形象在没有任何策略支撑传播前，是模糊的、不清晰的，谁也不会清楚它的区位和产品定位。[溪山]要凭一版户外广告走红，谈何容易？[溪山]广告亮相任务，必须克服两个重大瓶颈：1、[溪山]紧邻丹堤、紧依银湖山；2、[溪山]是高端型品质项目。[溪山]广告的真正目的是：第一批系列户外广告既要依靠星河丹堤的形象借力打力，又要在形象上超越丹堤。

[溪山]的天然优势，是与星河丹堤共同拥有城市不可多得的环境资源——银湖山。天赐幽静的、适合居住的天然景观，开发商要与巨无霸星河丹堤抗衡，并跳出丹堤的形象干扰。首先必须对产品下足功夫，而产品的亮点又要成功的转换成与产品定位吻合的精准形象，留给目标买家深刻印象，传播结果要求买家等待购买或产生购买冲动，这就是玩地产广告的真谛所在。

且看[溪山]广告，是否具有足够的冲击力和震撼力？第一版广告在梅林关出街：画面的左侧，深蓝底烘托“溪山”中英文字样，让人在第一时间内迅速阅读到项目品牌，留下记忆，下注“银湖山麓，凝峰名邸”，赋予品牌内涵和属性，看到“银湖山”不得不让人快速联想到项目与星河丹堤紧密相连。因为之前丹堤为抬高“银湖山”，买过了巨额的广告单。

广告右画面，用红、黄、蓝色彩凸显“唐三彩”，寓意[溪山]经过完美工艺和斑斓色彩“炼制”而成，非民间主流，而是代表皇派“国粹”，并用“唐三彩”比喻“溪山的空间气度”，由此，不难想象，[溪山]是经过众多程序铸造而成的，其空间值得联想，产品值得买家期待。

开发商金光华以及风火广告可谓是“老手”遇到“老枪”，合谋研制该广告的频率及画面的深入，[溪山]不但有“唐三彩”的华丽，还有“景泰蓝”的精致……并用“景泰蓝”拟喻“溪山的溪湖涵养”，绝非等闲品质之辈，明确表示，是真正的、最高品质的“国粹”代表。

[溪山]不但准确的使用了国粹“唐三彩”、“景泰蓝”等的皇家风范作为形象广告的表现元素，同时，在投放频率上，高于了一般产品的广告，一周一个轮回，一周一个画面，一周一个国粹，不得不强迫买家由衷的接受[溪山]的高端品质的定位，[溪山]赚足了眼球，拔高了定位。

但是，任何广告都存在优劣点，不同文化层次的人阅读广告，往往容易出现不同结果及多角度的联想。过多的使用中国古老民族的“国粹”作比喻，很容易让买家联想到[溪山]建筑风格是否属于“中国风”，即第二个“第五园”式的产品。如果风火在后期深入传播中，迅速解除掉买家对“中国风”建筑的追索或联想，不失为很好的系列广告。

断供等同“自杀”信用

tutengjing — Wed, 30 Jul 2008 10:58:40 GMT

良好信用自我把控

断供等同“自杀”信用

图腾镜

近期，“断供门”事件由中央媒体到地方银行可谓闹得是沸沸扬扬，民间盛传千亿“断供”，深圳银监局则发布数据对驳：至2008年6月，在个人住房贷款2198.72亿元余额中，不良贷款纪录只有17.35亿元，比年初增加2.11亿元；不良贷款率仅为0.79%，比年初上升0.11个百分点。数据一出台，则形成民间预测和银行统计的拉锯战，“断供”争议一片哗然，到底谁是谁非，很难寻找统一的标准答案。

【缘由与成立】

当房价下滑贬值后，房产转让市值低于银行按揭贷款时，即交付的首期在贬值中蒸发，购房者迫于还贷压力或者其他利益原因，不再愿意负债“月供”，即形成“断供”。而银行按揭合同一般有2-3个月的缓冲还贷期的约定，如果超过3个月没有“月供”，银行会判定该贷款人“断供”成立。

【争议结果】

关于“断供”争议的不良预测也是五花八门，主要有三种预测：一是深圳“断供”现象越演越烈后，市场是否导致房价因此一蹶不振的飞流直下，甚至崩盘，危及地产行业的生命，殃及国家经济命脉。

二是大范围出现“断供”并蔓延全国时，容易引发银行负资产增加，坏账膨胀，从而产生银行资金链断裂，爆发诸如美国一样的“次贷危机”。

三是利用“断供门”炒作，不断向政府施压，威逼救市。传出“断供”其实是开发商等既得利益者自导自演的把戏，旨在为“救市”造势。“断供”只是一种“四两拨千斤”手段，直逼政府出台“救市”政策，同时也给银行造成压力和错觉，使得银行有争取宽松信贷条件的“砝码”，确保开发商、炒房者的既得利益。

镜子认为，谁也不愿意看到深圳出现大量的“断供”，银行已经及时出来辟谣“断供”一说，“断供”潮渐渐退却了。深圳开发商正为一些标榜要“断供”的业主犯愁，积极良性的回应地方政府及各媒体，“断供”完全源自业主单方面的个人主张，并劝戒业主不要出现无畏的“断供”，绝对不存在开发商自导自演“断供”之说。

【信用自杀】

深圳个贷按揭合同有两种签订形式，一是无任何担保，银行直接与业主发生按揭经济关系，所有的按揭风险由业主个人承担；二是由开发商担保业主按揭到产权证办出为止。如果个别业主“断供”成立，那么，由谁来承担还贷法律责任呢？

业主“断供”形成后，银行首先通过电话或发函催交“月供”，银行将通过法律途径对继续“断供”者进行诉讼，法院将判令限时交纳贷款全额，此时，银行不再受理断供掉的“月供”交纳，个人不良信用纪录将永载银监会史册。

当“断供”者无法在规定时间内交纳按揭总额时，法院判决书将移交执行局银行申请强制执行，“断供”者名下的所有银行存款或房产将有可能遭受法院的查封。“断供”者再无力偿还按揭债务时，法院将拍卖“断供”者的房产，拍卖金额不够偿还债务时，有担保人的由担保者负责偿还，无担保人的就必须由自己偿还，甚至遭遇牢狱之灾，直到还完为止。

因为银监会已经把“断供”者的不良信用记载在册，“断供”者将背负一生的“黑色不良信用”恶名，在“断供”者以后人生行程中，一辈子无法再向银行申请任何贷款，等于一生“自杀”了自己的良好信用。镜子规劝即将“断供”的业主，不要轻易涉及“断供”门事件，否则，除损失一大笔资金外，将在“不良信用”中悲惨而过。

深圳房价将继续下滑

tutengjing — Tue, 24 Jun 2008 16:14:19 GMT

深圳房价将继续下滑

文/ 图腾镜

去年“927按揭调控政策”的效果，不亚于今年汶川地震的威慑力，调控强度远远超过“国八条”、“国六条”等众多越调越涨的政策，北京、上海、深圳、广州等中国地产发达城市一个也未能幸免，调控正大面积的“杀伤”着中国楼市。事实胜过雄辩，深圳房价“逐月趋降”态势正在每况愈下的蔓延。

深圳楼市经历了927政策“余震”的痛苦煎熬，半年多来，开发商不断调整营销策略、消费者也在调整中观望。楼市呈现两个极端：一是跟风降价，今年初，万科牵头降价，金地、中海纷纷效仿，聪明的中小开发商迅速跟风降价，其销售业绩经过数月“广告前锋、营销御后”的力挽狂澜，供求定位对路的项目销售率终于冲破50%以上。除此之外，不少“高开低走”的项目，还要应对业主因降价隐患带来的变相“维权”。

二是力挺高价，不少开发商是想鱼和熊掌兼而有之，存在侥幸心理，认为持续涨幅10年的房价，不可能出现“一夜情”式爆裂，于是，力挺2007年8月前既定的泡沫“高价”。在此之前，个别高层项目的顶层复式，甚至飚高到10万元/平方米。深圳消费者抗风险能力高于其他一般城市的置业者，“买涨不买跌”的消费心态早在股市染缸里形成，于是，高价项目经过数月的洗礼，现在几乎处于销售停滞的“半封盘”状态。

2007年，由于受“927政策调控”的严重影响，很多项目积压出供应存量，加之2008年的强劲供应。目前，深圳楼市的供应量高达5万套以上，按照现在“蜗牛”式的销售速度，可供销售时间长达两年以上。销售激烈竞争区主要集中的后海、宝安、龙华、龙岗等供应量较大的区域。

不难想象，即使是中国地产老大万科，今年采取的营销策略也是快枪“斩仓销售”，中小开发商根本无法承受在高量供应链里“活剥”挤兑？更严重的是，非实力型开发商均采用银行“巨额”信贷维持项目开发，而银行开发贷的周期是1-2年，众多项目开发与银行信贷为同一周期，必须使用销售回款抵冲贷款。

项目开发凡是依靠银行贷款来维持的，到期不能及时还贷，银行将采用严厉的手段催还贷款，不排除通过法律途径“查封”正在销售的项目，将给项目带来烂尾的风险。在市场疲软、银行催债的双重压力下，开发商不得不再次向“降价”低头。不言而喻，6月深圳出现的“关外破5，关内破8”房价残局，是市场多方面重压的必然结果。

综上所述，深圳楼市的供应量日趋加大、买家观望浓烈、销售速度缓慢、银行信贷到期等诸多原因，深圳中低端项目的房价将继续下滑，极有可能局部地区的房价还原到5年前理性利润的地产时代。

“春交会”漫天飞舞的“特价房”任由抄底

tutengjing — Tue, 22 Apr 2008 04:53:40 GMT

             “春交会”漫天飞舞的“特价房”任由抄底

                                              图腾镜

    08年“五一”节，房交会进入了30届，如同深圳30岁的男人，曾享有成功和背负沧桑，历经了喜悦与悲伤，甚至也走过激动和绝望的时日，男人即使有了经历，也不能骄傲或气馁，需继续勇往直前。房交会也如此，含辛茹苦的30届的春交会，终于如愿的在地产蓝天里展翅飞翔，簪放房交会的锋芒。

●◎房交会的主题变迁

    2004年前，深圳每年春秋两季的房交会，曾写下了地产会展经济的辉煌历史。有项目的开发商迫不及待的自愿投入到房交会的怀抱里，参展的楼盘各自显露出不同的个性与定位。就象一个孩子那样，不是呐喊，就是撒娇，会展经济的“展示集中、类比集中、人群集中”的效益表现非同凡响，只要你参加，成交一定是赚得满钵金银。

    2004年后，深圳楼市通宵排队买房的局势渐渐形成，作为“营销场所、营销工具、营销互动”的房交会，在房交易过程中的作用越发微不足道。房交会进入意想不到的萎靡期，房交会组织者步履艰辛，那种苦闷只有身临其境方能体会，不得不心痛放弃令人雀跃的“深圳市场”。只好将触角伸向深圳周边的东莞、惠州、中山、珠海等城市，甚至由房产交易主题变更为装饰材料和土地市场的交易，房交会差不多在地产视线里消失，喜欢捕风捉影的媒体讥讽房交会已经完全“变味”。

●◎深圳再次占位春交会

    2008年，深圳迎来多事之春，各种形式的“降价、特价、折扣、送装修、送首期、垫首付”的促销房，正见缝插针的“招惹”深圳买家，地产交易一度陷入“紊乱”状态，即便如此，今年的楼市交易量仍然无法与前3年的同期相比。现售楼盘傻了，豪宅空挂了，开发商急了，买家依然没有被突来“雷电”所轰醒。

    春交会在“战乱”的背景下如期登场，开发商恢复了5年前的参展热情，纷纷占位和挺进春交会。万科、金地、卓越、南海（半岛城邦）、星河、振业、天健、皇城、佳兆业、中粮、荣超、中信、中航、绿景、新世界、花样年、东部、鸿威、宝安、沙河、泰华、鼎太、雷圳、龙光、坤祥等悉数盛装上阵，齐聚2008中国（深圳）春季房地产交易会。春交会的大半江山再次被深圳开发商如数占领，今年的春交会将再显会展经济的独特魅力。

●◎特价房漫天飞舞

    08年春交会汇集了深圳关内外各路大军，是多年不遇的“地产英雄”擂台会。本次会战不只是光做表面文章的“军事演习”，而是一次真抢实弹的“攻坚战”。既然会师太庞大、太密集，个个都想强占山头，那么，春交会的交易暗藏诸多的“杀机”和“竞争”，无法避免一场没有硝烟的战争。

    大规模营销招式将再次在春交会上持续路演，其中最有效、最直接、最便捷的招式便是漫天飞舞的“特价房”，无论是自居还是投资，对买家来说，特价房具有莫大的吸引力。如果备足了“银两”，不妨到春交会走走，特价房可能稍纵即逝，也可能弥漫会展上空，任由你抄底，由此可见，08年春交会一定是好戏连连，是买家笑了，还是开发商乐了，是小户型旺了，还是豪宅俏了，值得我们期待。

大腕游戏言论难以"倒戈"地产企业

tutengjing — Tue, 15 Apr 2008 13:33:44 GMT

潘石屹的SOHO北京公寓

大腕游戏言论难以"倒戈"地产企业

10年前，无论是王石，亦或任志强、潘石屹等，都是地产圈里羽毛尚未丰满的 “小鸟”，充其量不过是各持一方的小企业主。因为规模小，所以需要呐喊，纷纷寻找备受媒体“关注” 会议的出席机会，发表各自主张的地产言论，目的只有一个，就是奠定地产江湖地位。2002年，他们相约观点举办的“中国博鳌房地产论坛”，地产怪人孙宏斌也出席其中，他们合谋上演了一场精彩的争锋“对掐”战，深刻体验出所谓“游戏言论”的奥妙。

10年地产一轮回，孙宏斌走向衰落，王石做大了，任志强、潘石屹等仍在不停的挣扎。多年来，王石几乎不针对地产发表任何言论，是因为担心成为亿万民众所指的“暴利商”或“出头鸟”，而任、潘二人因为不堪忍受多次“拍地”无功而返的凄苦，每年都会发出一些“惊人”的地产“游戏言论”。

2007年，首先是潘石屹与上海时寒冰关于“房价”对垒的激烈辩论，紧接着，宏观调控金融政策出台，中国多个大城市的地产成交量每况愈下。王石担心93年“有价无市”重演，一边发出“拐点”论，一边举着万科的“降价”牌。

潘石屹看到“沉睡”多年的王石走到前台，岂甘寂寞？2008年，SOHO中国董事长潘石屹因为恒大IPO计划搁浅事件发表预言，受国际资本市场惨淡和国内宏调银根紧缩的双重夹击，中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变反应，并进入前所未有的融资艰难期。后被媒体演绎成“资金短缺”将倒闭一大批地产企业，这就是被炒得沸沸扬扬的“百日巨变”论。

喜欢称潘石屹为“学生”，并喜欢“抬杠”的华远董事长任志强在2008年博鰲亚洲论坛上表示，房地产行业公司分化很严重，一些公司资金链出现紧张并不代表所有公司的资金链都紧张，许多地产公司卖掉部分囤积土地，并不代表他们就会亏损。即使出现资金紧张，也不过是很短的一段时间，大部分企业仍会渡过难关。任志强明确表示，不认同潘石屹所说的“房地产业将发生百日巨变”。并进一步说明，从历史上看，房地产不论好坏年头，每年大概要关掉2万家企业，纯属正常的关闭。

由此可见，大腕们依然喜欢仗着自己是地产大佬的头衔，指点或预测江湖风云变故，市场上对他们的言论越发产生争议，他们就会越发的暗自偷笑。他们玩的就是一种心跳言词，是十足的唯恐天下不乱的“游戏言论” 。

笔者认为，中国地产发展20多年，尽管万科营业额已经高达520亿，王石只敢说是中国老大，而不敢说形成了中国地产的“垄断”。既然没有垄断的存在，那么，何来大批企业的倒闭？全国各类地产企业仍然呈遍地开花之势，很多企业没有通过“拍卖”途径，同样可以取得良好的土地。诚然，由于货币从紧的事实存在，等同于加高了地产投资的门槛，没有土地储备的企业，将处于倒闭状态，而在近几年开发了多个项目，有了一定的资金积累和土地储备企业，可能因为“货币从紧”放慢发展的脚步，而不会出现大腕们预示的大批倒闭。

中国地产绝对不会因为潘石屹、任志强或者王石的一句话，而倒闭一批企业。他们的言论，起到打破楼市寂静的作用，或增加地产圈内嘴嚼的谈资。中国地产企业总是有办法排除包括“货币从紧”的诸多困难，延续他们生生不息的生命力，迎接地产的新明天。

深圳地产：07年颠沛流离 08年稳中有升

tutengjing — Thu, 27 Dec 2007 13:00:58 GMT

深圳地产：07年颠沛流离 08年稳中有升

图腾镜

07上半年，无论是房价，还是成交量，双线高歌飘红，深圳地产可谓“疯狂暴动”，房价在供求两旺趋势下，暴涨50%并疯窜至全国排名第一。07下半年，楼价虽然坚挺，但成交量急速下撮。

在风云变幻的楼市里，买卖双方开始出现不同程度迷茫和观望。深圳地产延直线快速发展了10余年，近3年更是猛涨不止，07年首度出现飞转直下、颠沛流离的“动荡”局面，用“楼市巨痛”来收笔07年深圳楼市再恰当不过了。

● 07年地产成交萎缩状况

据国土局官方数据显示：2007年1至10月深圳市住宅销售面积为463.76万平方米。而2002年深圳住宅类房屋实际销售面积为735.36万平方米。成交量比2002年还少了200多万平方米，成交量的缩水令人难以想象。

再看来自两大中介的统计：世联行数据显示：深圳1至7月的二手楼成交活跃，成交量月月攀升，其中4月日均成交414套，创下今年历史最高点。成交价也从年初的8996元/平方米飙升至7月份的13299元/平方米，涨幅高达48%。

深圳中原的数据显示：10月份深圳市共成交二手住宅约2800套，成交面积21.9万平方米。而6月份时，成交量为12100套及101.4万平方米，10月成交套数及面积均萎缩80%左右。

今年1至7月份，由于楼市过于火暴，深圳各银行的个贷规模几乎粮尽弹绝，故而8月份始，各银行停止办理大量的个贷按揭业务，9月27日央行和银监会闻风快速出台《加强地产信贷管理通知》调控政策，迫使深圳楼市成交大幅度下滑，并导致部分从事三级市场交易的中介倒闭和关门紧缩规模。

● 海量出货与市场疲软

06-07年上半年，楼市火红一片，房价水涨船高。众多楼盘在售罄2、3个月后，扼腕不迭的疾呼：如果捂盘几个月后再开卖，可以多赚好几个亿。在楼市变幻的时局里，不少不缺资金的实力开发商举起了“捂盘”旗帜，尽量拖延开盘时间。

下半年楼市出现动荡，捂盘者开始慌乱，各开发商的年度业绩指标如泰山压顶，正常开盘的及被预谋性捂盘的项目均集中在下半年出货。形成了下半年的供应海量，远远大于了上半年，而众多买家又被银行按揭堵在门外，房价颠沛，买家开始观望，出现供求关系失衡，深圳楼市飞流直下。

● 08年品质楼盘唱主角

07年前，无论是品质优良的，还是有明显缺陷的楼盘，只要一开盘，买家来不及拷问价格，象买白菜一样的直接掏钱落定。通过下半年楼市动荡的调整，买家逐渐理性了起来，购买决策前，会仔细权衡该楼盘的价值和利好，经买家挑剔的甄选，不少楼盘或多或少的暴露出品质的缺陷，而这些楼盘不得不用降低楼价等手段，用来推动其销售。

无疑，08年深圳楼市将渐入理性的调整期，品质优良且适合中产自住的楼盘，将漫漫的浮出水面，成为08年楼市的主角。笔者预测，08年的楼市供应将有序的限量放盘，买家经过07年楼市的震荡冲击和洗礼后，买家决策变得更为理性，房价也不会随波逐流的乱飙。

08年将深入实施货币适度从紧的调控政策，买卖双方将达到前所未有的高度理性。由于深圳发达的经济水平一直支撑着楼市发展以及买方市场的刚性需求，故而，08年房价不可能如前几年那样暴涨和不可控，房价最终保持稳中有升，而不是漫无边际的飙升。

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