深圳张茂荣律师－13510208605

谨防购房合同附件四大陷阱

szzmrls — Thu, 20 Nov 2008 09:23:29 GMT

谨防购房合同附件四大陷阱
来源：凤凰财经

　　文前提要：合同附件与合同内容一样，都十分重要，因此应充分重视附件内容。专家表示，主要对于购房合同附件内容中的付款方式、房屋装饰设备说明、补充条款以及处理办法等四个方面多加小心，便可做到安全购房。

　　合同附件与合同内容一样，都十分重要，因此应充分重视附件内容。

专家表示，主要对于购房合同附件内容中的付款方式、房屋装饰设备说明、补充条款以及处理办法等四个方面多加小心，便可做到安全购房。

购房合同中附件内容的同样相当重要，部分条款的重要性甚至超过格式条款。

法律专家表示，虽然目前购房者对于购房合同的重要性有了相当的了解，也非常重视合同内容，防止签订不平等的合同条款。与此同时，政府部门也制定了格式合同文本，供购房者参考。但现实问题是，开发商会随机应变，为了规避格式合同的种种限制，往往在附件中大做文章。

因此，购房者必须留意附件内容，以防止自己利益受损。

纠纷多半来自附件内容

上海的李先生因为忽视合同附件内容而吃了一点小亏。今年年初，他在莘庄附近购置了一套小面积的老工房，用于自住。但在购房合同附件中没有明确约定固定装修部分的处理办法，虽然当初看房时房东曾经承诺赠送固定装修，但是交房时他发现一台七成新的空调已被撤走。

其实，因为不注意合同附件内容而吃亏的远不止李先生一个人。记者了解到，目前买卖过程中产生纠纷的，其中很大一部分涉及到附件内容。缘何出现这种情形呢？广东耕兴律师事务所张茂荣律师表示，合同附件是合同的补充，一般来说内容不会超过合同范围，但有些开发商为了规避政府提供的范本合同的规制，往往变附为主，以大量附件的形式，直接变更了合同的主要内容，并以格式条款的形式“约定”附件的优先适用，在此情况下，附件的作用和效力远远超过合同本身，因此购房者不可忽视。“有些附件内容甚至可能架空格式合同。”张茂荣告诉记者。

那么附件中哪些问题不能忽视呢？北京市金诚同达律师事务所上海分所龚胜利律师表示，一般情况下对于那些限制购房者权利，增加购房者义务，扩大开发商权利，免除开发商责任的内容，一定要当心;而对于二手房买卖合同，对于那些语焉不详，或者约定不是很明确的附件内容，也一定要小心。因此购房者一定要耐心地多看、细看，并对严重不平等且足以影响购房者重大权益的条款据理力争。

重点关注四大要点

律师表示，附件的本质也是合同，任何合同都是双方协商一致的结果，即使是开发商提供的统一适用的格式附件，也只有与购房者协商一致后才对购房者发生法律效力，购房者在签订之前完全可以与开发商协商修改。

据了解，目前购房合同附件内容主要包括付款方式、房屋装饰设备说明、补充条款以及处理办法等内容，因此购房者只需要在这四个方面多加小心，便可做到安全购房。下面结合具体案例来说明。

付款方式要灵活

有不少购房者忽略付款方式的灵活性，万一中间出现问题，往往会使自己陷入被动境地。

案例：陈先生与深圳某房地产开发公司签订购房合同，以68万余元定购开发商某楼盘房屋。在签订《深圳市房地产买卖合同》时，开发商在合同附件提到，要求陈先生必须在一个半月内办妥所有贷款手续，否则视其违约，开发商有权拒绝签订买卖合同并不予退还首付款等。但令人意想不到的是，陈先生向银行申请贷款时未能成功，按合同约定首付款可能无法退还。

律师点评：张茂荣认为，上述案例中的附件内容明显对购房者不利。一般情况下，合同附件会对付款方式的违约责任进行约定，但对于没有经验的购房者而言，一定要防止那些只有自己义务和对方权利的条款，以免落入圈套。

类似的情况在二手房买卖过程中也比较常见，有些与付款方式有关的附件内容也规定买方必须在一定的时间内办妥一切贷款手续，否则视为违约。

对于上述情形，律师认为，附件是合同的补充，正常情况下是先签合同再签附件。不要违反正常的签约顺序先签附件再签合同，更不要签订只有自己义务和对方权利，没有自己权利和对方义务的附件。因此律师建议可以在附件内容中特别提出：如果非买卖双方原因而造成无法办理贷款，双方均无需承担违约责任。

装修内容需细致

不管是买全装修房，还是买二手房，对于装修部分的描述一定要细致，不能笼统模糊。

案例：上海的王先生购买了一套全装修房，在参观样板房时，王先生发现开发商采用的装修材料质量很好，于是毫不犹豫地在购房合同上签了字。但等到开发商交房之后他却发现有诸多地方与样板房标准不符。而更让他感到有些无奈的是，开发商在合同附件中并未明确规定装修材料的品牌。

律师点评：龚胜利表示，涉及到能够明确的内容必须具体，这样才能避免日后发生遭遇侵权而无法追究的尴尬局面。如全装修房关于装饰、设备标准的约定。对于购房人而言，此约定的关键是要把装修标准具体化。要避免采用诸如“高级面砖”、“高级外墙涂料”、“高级木地板”之类的模糊性标准。应当尽量写清装饰材料规格、颜色和设备的商品品牌(型号)及其质量标准。

在二手房买卖过程中也会涉及到这方面的内容。如果卖方同意赠送，那么在合同附件中尽量把装修的状况描述清楚，以及赠送的固定装修部分如空调等内容都做记录，而不能只是笼统的一句“保持室内原有装修程度”。

此外，在二手房买卖过程中，还有一些装修隐蔽部分的详细情况，如水管是否漏水等，都可以事先询问卖家，然后记录在附件中。这样，即使日后出现问题也能明确应该由谁来承担责任。

补充协议上签字要谨慎

对于开发商事先拟定好的补充协议内容，必须要小心那些加重购房者义务或者开发商免责的条款。

案例：广州的钟先生在签订房屋买卖合同时，在售楼人员的“忽悠”下，并未仔细阅读合同内容便签下了自己的大名。但到交房时间之后他却并未拿到钥匙，于是找到开发商理论，但开发商告诉他，此次造成延期交房的原因属于免赔范围，只能遗憾地请他再耐心等待一段时日。

律师点评：龚胜利表示，由于格式合同内容并不能包罗万象，因此可以根据自己的实际情况进行自由约定补充协议。但在现实中，很多开发商会事先将补充协议拟好，然后只需购房者签字即可，而其主要目的却是为了自身免责或者规避风险，如由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任，以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。如果签字承认了这些条款，等于忘记保护自己的权益。

因此对于有些开发商事先拟好了的补充协议，购房人要仔细阅读、审查，防止有的开发商利用补充协议擅自变更主合同的条款而单方加重购房人的义务。此外，购房人还要充分利用该补充协议把自己关注和担心的一些事项在补充协议中做出详细约定。

处理办法需明确

开发商违约如何处理，合同约定应该越明确越好。

案例：上海的于小姐购买了一套新房，在签订买卖合同时，她看到合同附件中关于售后服务的内容有些过于笼统，如合同中写道：如一年内房屋出现质量问题，开发商应协同建筑商一起解决。她认为这种提法不妥，因为没有涉及到如果未及时解决问题应如何追究开发商的责任，于是强烈要求开发商将处理办法明确下来。

律师点评：龚胜利表示，很多合同中常可以看到这样的条款，“如果××，应于××日之内解决”，但是并没有约定如果没有履行承诺内容自己应该承担什么责任，这样，即使最后认定是开发商的过错，却因为处理方式不明确而难以追究其责任。

对于购房者的责任，在开发商提供的合同中，如何承担违约责任早已十分明确。因此购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法，也要做到越详细越好。

来源于凤凰财经：http://finance.ifeng.com/money/wealth/consume/20081112/208048.shtml

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上篇文章：《要求以真实价过户合法，拒履阴阳合同不算违约！》

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要求以真实价过户合法，拒履阴阳合同不算违约！

szzmrls — Mon, 17 Nov 2008 02:27:42 GMT

要求以真实价过户合法，拒履阴阳合同不算违约！
文/深圳张茂荣律师

真实案例：
2008年5月3日，业主骆先生与余小姐及深圳世华房地产投资顾问公司签订《深圳市二手房预约买卖及居间合同》，将自有物业深圳市罗湖区龙园山庄某房屋以299842元售于余小姐，约定如任何一方违约应按总房价的20% 支付对方违约金。同日，双方根据中介提供的格式合同又签订《补偿协议》，约定原合同约定的价格仅作为买卖双方向国土部门过户所用，实际成交价为50万元，违约金亦按50万计算，如任何一方要求以50万过户，则由提出要求的一方承担全部交易税费。签约后，余小姐如约办理了定金支付、委托公证、首期款监管、按揭承诺等义务，履约过程中骆先生提出阴阳合同过户存在法律风险，要求修改原合同并取消《补偿协议》，余小姐不同意，并发函给骆先生要求按协议履约，骆先生仍未履行，余小姐向罗湖法院提起诉讼，要求被告骆先生返还4万元定金并支付10万元违约金。被告骆先生委托本律师应诉，本律师以阳合同价款无效，骆先生要求以实际成交价过户不构成违约为由抗辩，要求驳回余小姐支付违约金的诉讼请求。

    法院意见：
    深圳市罗湖区法院经审理认为：原被告及中介签订的《深圳市二手房预约买卖及居间合同》中转让价为299842元部分的内容并非实际成交价格，而是为逃避国家税收政策准备向国土部门提供的登记过户价，该部分约定损害了国家利益，违反了我国合同法第52条的强制性规定，应属无效约定。同理，原被告签订的《补充协议》关于“如买卖双方任何一方要求以本协议约定价格（50万实际成交价）作为登记价，则由提出要求的一方承担全部交易税费”部分内容，也属无效。除此之外，原合同及《补充协议》其他内容均为有效。
    签约后，被告骆先生要求以真实成交价签订正式的二手房买卖合同，原告余小姐不同意，导致原合同及《补充协议》无法履行，并无法签订正式的二手房买卖合同，同时，涉案房屋并未交付，应视为双方就签订正式房屋买卖合同的主要条款未达成合意，因此，原合同有效部分对原被告均无约束力，双方均未违约，原告请求适用定金罚则及赔偿损失依据不足，不予支持。

法院判决：
2008年9月1日深圳市罗湖区法院作出一审判决：1、被告于本判决生效之日起十日内返还原告余小姐购房定金4万元;2、驳回原告的其他诉讼请求;3、解除《深圳市二手房预约买卖及居间合同》及《补充协议》;4、确认《深圳市二手房预约买卖及居间合同》中关于转让款“人民币299842元”部分的内容及《补充协议》中关于“买卖双方任何一方要求以本协议约定价格（50万实际成交价）作为登记价，则由提出要求的一方承担全部交易税费”部分内容无效。判决后，双方均未提起上诉，判决现已生效。

    律师说法：
    1、阴阳合同损害了国家利益，阳合同交易价款无效，双方关于任何一方要求以实际成交价过户必须支付全部税费的约定同样无效;
    2、合同条款的无效并不必然导致整个合同的无效，除无效条款外的其他条款继续有效;
    3、无效合同自始无效，对各方当事人均无约束力，任何一方违反约定，均不构成违约，无需承担违约责任;
    4、阴阳合同在实践中确实大量存在，且不乏交易成功的情况，但仍不排除本案中骆先生这样法律意识较高的“违约”当事人，故建议交易时还是要对全部交易税费的承担予以考虑。

上篇文章：《行政起诉期限规定》

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对手，你犯了不该犯的错，你耽误了你的当事人

szzmrls — Fri, 07 Nov 2008 06:23:50 GMT

对手，你犯了不该犯的错，你耽误了你的当事人
文/深圳张茂荣律师

    真实案例：
    2005年10月28日经中介公司居间介绍，文小姐将其深圳市福田区沙嘴路某花园房屋以总价100.5万元，单价不足4800元/平方米的价格卖于林小姐，付款方式为按揭支付。签约后，林小姐如约支付了2万元定金（文小姐签收后托管于中介），监管了首期款，并取得了银行按揭承诺，文小姐亦办理了全权委托公证并将房屋交付林小姐居住使用。履约过程中，因文小姐拖欠银行借款，涉案房屋被银行申请法院查封导致交易中断，还请银行贷款后刚办理完毕赎楼手续，房屋又被文小姐其他债权人查封，导致交易二次中断，直到2007年1月再次解除，但解除后文小姐迟迟未告知林小姐，林小姐以为房屋还在查封过程中，继续等待文小姐还清款解封后交易。进入2007年，房价开始飙升，涉案房屋已升值到近300万元！2007年6月文小姐突然向深圳仲裁委提起仲裁，要求解除合同返还其房屋并由林小姐承担其支付的仲裁费、律师费。林小姐委托本律师提出反请求要求继续履行合同，由林小姐承担仲裁费、反仲裁费、保全费及我方律师费！但由于时隔两年，且没想到对方毁约，林小姐手中证明自己已履行合同义务的部分重要证据均已丢失，而此时中介公司也已经倒闭。
    可喜的是，或许因为疏忽，或许因为对二手房案件不够专业，对方律师尽职尽责地将包括对其有利和无利的所有证据全部递交到了仲裁庭，其中对我方最关键的证据银行按揭承诺函（证明我方已如约履行申请按揭义务并取得银行按揭承诺）、两次查封证明（证明导致合同迟迟未能履行的原因在于对方，与我方无关）、解封证明（证明涉案房屋目前处于可交易状态）、二手楼交易资金托管协议（证明我方履行了首期款监管义务）等对方均有提供。
    经审理，深圳仲裁委最终裁决：驳回文小姐解除合同要求林小姐返还其房屋、支付其仲裁费、律师费的全部仲裁请求，裁决文小姐继续履行合同并赔偿林小姐律师费2万元，承担全部仲裁费、反仲裁费、保全费！至此，文小姐毁约未成，连同其律师费、定金合计反损失近16万元！

    律师说法：
    1、本案我方林小姐之所以能完全胜诉是因为对方律师帮助我方提供了充分证明我方已完全履行义务的关键证据，如没有对方提交于我方有利的该证据，而以我方未履行申请银行按揭、首期款监管等义务要求解约，我方可能会败诉;
    2、打官司就是打证据，但是证据有有利证据和无利证据之分，从胜诉目的来说，当事人应当选择对己有利对方无利的证据递交，而不是全部证据都递交、递交的越多越好;
    3、律师的职责是在法律框架内最大限度地维护委托人的合法权益，就本案来说，即使事实上我方有理，如果对方当事人在诉前将涉案房屋转让给他人，造成双方合同事实上无法履行的状况，我方也不会胜诉（根据我国《合同法》第110条规定，虽然对方违约，但在实际上不能履行的情况下，也不能裁决继续履行）;

4、因二手房纠纷涉及中介、银行、担保公司等多个部门，资金监管、赎楼、转按揭等复杂程序，其中每一个环节都可能出现问题，部分当事人手中甚至没有相关文件，所以并非每个律师都能代理，完全熟知操作流程是从事二手房案件代理律师必须过的关。

上篇文章：《包打赢官司的律师不是好律师》

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包打赢官司的律师不是好律师

szzmrls — Tue, 04 Nov 2008 08:13:49 GMT

包打赢官司的律师不是好律师
文/深圳张茂荣律师

在接待当事人委托咨询的时候，经常会被问及是否能包打赢官司，本律师明确表示不会包打赢，很多当事人颇为不解，并说有其他律师都能包打赢，在此本律师提醒所有当事人：任何律师、任何官司都无法包赢，包打赢官司的律师不是好律师！

包打赢官司的承诺首先是一种严重的违规行为。《律师执业行为规范》第16条明确规定“律师不得向委托人就某一案件的判决结果作出承诺。律师在依据事实和法律对某一案件做出某种判断时，应向委托人表明做出的判断仅是个人意见”。那些号称法庭常胜将军、“战无不败”的“大律师”们大多数是因没有案件可做，以此投当事人所好，以达到招揽案源的目的，而且都只是口头承诺，绝不会写入代理合同，一旦“失手”，便可矢口否认！

其次，包打赢官司是对当事人的严重不负责任。包打赢官司的律师为了迎合当事人急于胜诉的心理，谈委托时大多要么炫耀与法官的关系，要么说自己是这方面的专家（遇到劳动法咨询说是劳动法专家，遇到婚姻家庭咨询说是婚姻家庭专家，遇到房地产咨询说是房地产专家......），而又很少对案件的法律关系及胜诉可行性予以深入分析，收取律师费后很少把精力投入到案情研究中。

第三，包打赢官司在事实上不具有可信性。众所周知，我国属于成文法国家，存在不同法官对法律理解的不一致，由此导致同样案件不同判决的情况大量存在。房地产案件中纠纷的复杂性决定了同案不同判的比例更是远高于其他案件（本律师曾专门就此写有《深圳二手房纠纷审判之混乱江湖》等博文），更何况影响案件胜诉的原因很多，还存在一审、二审，即使是终审生效判决也存在再审撤销的可能！

包赢官司是对当事人的欺骗，信以为真的当事人只不过听到了自己想听的话，为自己找到一点自欺欺人的理由，而一旦官司输了你能把你的律师杀了还是退费？即使是退回了费用，与败诉相比，付出的代价却是无法挽回的！

所以，是将案件交给夸夸其谈的“法庭常胜将军”，还是交给术业有专攻的实干律师，应该是不言自明的！

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上篇文章：《退房通知函》

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退房通知函（解约通知函）

szzmrls — Fri, 31 Oct 2008 01:40:57 GMT

2008年深圳业主维权系列之——

退房通知函（解约通知函）

致深圳市×××房地产开发有限公司：

本所依法接受龙××（以下简称龙小姐）的委托并指派本律师就其与贵司商品房买卖合同纠纷一案，向贵司致函如下：

据龙小姐提供材料显示，2007年9月18日龙小姐与贵司签订《深圳市房地产认购书》，以单价16682.3元，总价986591元认购贵司开发的×××楼盘××房，付款方式为按揭付款。同日与贵司签订《确认书》，再次确认付款方式为两成首付，八成30年按揭，同时贵司销售代表给龙小姐出具《置业计划》，给龙小姐计算出贷款月供4992元。同年9月21日双方签订《深圳市房地产买卖合同》，合同第六条再次约定付款方式为按揭付款。后因宏观调控等原因，龙小姐贷款未能获得银行审批通过，在龙小姐提出退房时，贵司以《深圳市房地产买卖合同》附件五有约定：“当买方选择银行按揭方式支付购房款时，无论何种原因导致买方按揭贷款申请不为按揭银行所接受，买方必须采用一次性付款方式支付购房款。否则卖方有权终止本合同，买方按总价款的10% 向卖方支付违约金，买方不得持有异议”为由不同意退房，并要求龙小姐一次性付款。

另，经本律师调查，涉案楼盘竣工后的实际建筑容积率超过合同约定0.19，违章超建一万余平方米，以龙小姐与贵司的成交价计算，贵司多收售楼款近两个亿！

本律师认为，龙小姐之所以在主合同中选择按揭购房就是因为没有能力一次性付款，其与贵司签订的《认购书》、《确认书》、《深圳市房地产买卖合同》主文都明确约定付款方式为按揭付款，贵司给龙小姐出具的《置业计划》甚至给龙小姐计算出了月供款数额，龙小姐一直认为自己是按揭付款。《深圳市房地产买卖合同》附件五是贵司法律顾问团经过深思熟虑、字斟句酌事先制订好的对贵司单方有利的，所有购房者必须适用的通用格式合同，该附件字体明显小于主合同字体几个号，且多达三页16条之多，贵司将按揭不成必须一次性付款且不允许龙小姐提出异议的陷阱条款埋设其中，明显加重了龙小姐的购房负担，排除了龙小姐按揭不成的解约权，免除了贵司自身的退房责任，其中“无论何种原因（包含贵司原因、银行信贷政策原因及不可抗力）”、“买方必须采用一次性付款”、“卖房有权终止本合同（而买方无权终止）”、“（卖方终止合同要求买方支付10% 违约金时）买方不得持有异议”等措词完全是对全体购房者指令性的、毫无协商余地的命令！该“命令”直接导致贵司与全体购房者之间的权利义务失衡，违背了我国《合同法》规定的公平、平等协商及过错责任原则，且未向龙小姐予以特别提示和说明，根据《合同法》第40条规定，该格式条款无效。同时贵司在与龙小姐签订购房合同后擅自变更规划，违反了合同约定，根据合同第19条规定，龙小姐亦有权解约。

现受龙小姐委托正式函告贵司：

    1、龙小姐与贵司签订《深圳市房地产买卖合同》自贵司接到此函之日起解除;
    2、贵司在收到此函三日内返还龙小姐首期款206591元，并支付相应的利息（按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算）;
    3、贵司在收到此函三日内支付龙小姐违约金98659元。
    逾期，本律师将依据龙小姐的授权启动法律程序，届时贵司不但仍将承担上述义务，还要承担由此产生的诉讼费、保全费、执行费等费用损失，请务必予以重视！

此函！

                                                                                          广东耕兴律师事务所
                                                                                              注册律师：张茂荣
                                                                                           二〇〇八年十月二十日

深圳救市关键在于二手楼市场

szzmrls — Sun, 26 Oct 2008 07:26:22 GMT

深圳救市关键在于二手楼市场
——在深圳地产意见领袖沙龙上的发言
文/深圳张茂荣律师

承蒙珠三角地产网抬举，昨天下午很荣幸地被作为意见领袖邀请参加了在福田区莲花支路大器茶馆举办的2008“金秋送爽大器论道”意见领袖沙龙，与清华大学建筑学博士贺承军、综合开发研究院地产研究中心主任宋丁老师，星彦地产王世泰老师，兰江地产副总裁图腾镜先生，深职院研究所所长邓志旺博士，众厦地产品牌总监风林火、摄影大师地产镜界，地产专业研究人士侯昌科，中国房地产报首席记者、女剑侠刘晓云，知名地产剑客风语中国、客宇鹏、水天一剑、蓝海先生等业内知名人士共同探讨目前中国楼市现状及未来走势！

作为一名房地产律师，实在不敢以地产“意见领袖”自居，受宠若惊之余，班门弄斧斗胆发表深圳救市意见：本律师认为深圳移民城市及生活的快节奏性决定了深圳楼市救市的关键在于救二手楼。

首先，深圳楼市交易中二手楼所占比重越来越大。据报道，早在2006年深圳二手房交易量已超过一手房，在深圳可开发土地日益减少的情况下，深圳关内二手房交易必然会远超并最终取代一手房交易。

其次，在一手楼、二手楼交易并存的情况下，受购买能力所限，多数首次置业者都会选择小户型二手房做过渡，目前尚没买房的持币观望族购买对象大多为二手房。

第三，二手楼房价较一手楼低，且周边配套设施齐全，生活方便，在一手楼盘日渐稀缺的情况下二手楼成为大多数置业者、投资客的首选。

第四，深圳移民城市特点决定了其人员的流动性远远超过内地，由此促使深圳二手楼交易市场持续繁荣。

第五、从民意角度来看，二手楼交易不涉及开发商，可以消除大多数网友基于救市就是救开发商误解下对救市政策的强烈抵触情绪。

鉴于以上情况，本律师认为仅仅指望通过降低交易税收及房贷首付、利息等手段来恢复信心提升交易量并不现实，而出台直接针对二手搂交易的缩短营业税征收时限等救市措施（对此上海已先行一步，将5年缩短为2年）才是深圳救市能否取得成功的关键。

上篇文章：《警示：代人买房，一字赔千金！》

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警示：代人买房，一字赔千金！

szzmrls — Wed, 22 Oct 2008 08:49:07 GMT

警示：代人买房，一字赔千金！
文/深圳张茂荣律师

真实案例：
为规避政策，2007年10月28日通过深圳市世华房地产投资顾问有限公司居间介绍，王小姐与李先生签订四条含标点符号仅有300余字的《双方协议》，以自己名义为其老板M（荷兰人）购买深圳市宝安区某物业，约定成交价215万，王小姐先付2千元定金，五日内补足到20万，否则自愿赔偿违约金40万元。协议对付款方式、交房时间等必须条款均无约定。签约后，真实买主M因故放弃购买该房屋，王小姐将实际情况告知李先生，李先生向深圳市宝安区法院提起诉讼，要求王小姐支付违约金40万元并承担诉讼费用。诉讼过程中，为防止胜诉后无法执行，李先生还申请法院查封了王小姐自住的房屋。另：因M是王小姐老板，王小姐没有要求M给其出具任何代买证明。

法院判决：
深圳市宝安区法院经审理认为：双方签订的《双方协议》系当事人真实意思表示，没有违法法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应依约全面适当地履行。王小姐没有如约补足定金，且之后明确表示不愿购买涉案房产，已构成违约，故李先生根据合同约定要求赔偿违约金40万的诉讼请求本院予以支持，因王小姐已付2千元定金，应在违约金中扣除，判决：被告王小姐于判决生效后十日内支付原告李先生违约金39.8万元，案件受理费7300元、保全费2570元均由王小姐承担。王小姐不服，以《双方协议》属于预约合同，对双方当事人无约束力，违约金偏高等理由提起上诉，2008年6月6日深圳市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判，二审案件受理费由王小姐承担。至此，王小姐代人签约买房，平均每字赔偿1390.06元！

    律师说法：
    1、代人卖房，虽然房款由实际买主支付，但代买人是买卖合同中的法定买主，需承担房地产买卖过程中买方的全部义务，一旦实际买主毁约，代买人将承担全部全部法律后果，故建议网友尽量不要代人买房;
    2、以他人名义买房同样存在风险，一旦交易成功后代买人假戏真做据为己有，或被其债权人追债查封，都会给实际买主造成巨大损失;
    3、在必须代买的情况下，实际买主与代买人一定要签署代买协议，对相关事宜、违约责任及可能出现的后果做出明确约定，以防到时有口说不清;
    4、本案双方的当事人之间签订的《双方协议》虽然简单且没有约定交房和付款时间，但双方的买卖意向明确，应属有效约定;
    5、本案王小姐败诉是因为其不懂法且一审律师没有策划好，如果王小姐先如约补足定金，再以付款及交房时间无法达成一致意见导致合同无法履行为由，起诉李先生要求解除合同返还定金，法院就会予以支持，从而避免四十万的赔偿！

上篇文章：《理性看待救市的作用》

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理性看待救市的作用

szzmrls — Tue, 21 Oct 2008 03:36:09 GMT

理性看待救市的作用
文/深圳张茂荣律师

本来是不想谈救市的，一来是因为业内对此争论已有多日，二来“术业有专攻”，本律师不是市场分析家，应更多专注相关法律问题才是，可随着时间的推移，关于救市与否、该不该救市的猜测和争论已引发全民关注且形成了相互不服甚至相互攻击的局面！本月18日，羊城晚报又报道有媒体披露政府即将推出降低二套房首付比例、缩短二手房营业税征收时间、减免税费等楼市七大利好政策，再次将救市论推向高潮。由于知道本律师主攻房地产案件，并长期关注房地产市场动态，某报记者就此征求本律师看法，于是随便说两句，与网友交流。

首先：政府会不会救市？答案：会
据报道，目前全国已有十八个城市相继救市，而国家对此均采取默许态度（既不肯定也不否定）。本律师认为，一直以来政府都将房地产视为国民经济支柱产业，据说其兴衰至少关联近五十个行业！而决策层也不止一次地申明，调控并非是要打垮房开发商，并非要房价暴跌，而是要保障房地产市场的持续健康稳定发展，既要防止房价暴涨，又要防止房价暴跌引发社会紊乱。所以，在房地产持续萧条，房价持续下跌，相关产业生存受到严重威胁的情况下，政府必然会出手救市，只是事关全民，需慎重择机而已。本月17日召开的国务院会议决定“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”已经表明中央层面救市已成必然！

其次：政府该不该救市？答案：该
对此，网络上形成了两种完全相反的针锋相对观点。据调查，就人数而言，反对者占七成，支持者仅占三成。本律师认为，之所以出现如此大的分歧，关键是各自所站角度不同，反对救市的应该是打算买房又买不起房的一族较多，而主张救市的估计开发商和房产负资产一族较多，站在各自利益角度看问题当然会发生分歧！如果置之度外冷眼观之，就不难发现，房价持续暴跌，开发商纷纷倒闭绝非好事，房地产市场崩盘会引起相关产业的纷纷倒闭、大量的失业和财税的流失，国家都穷了，工作都没有了，饭都吃不上了，即使房价再便宜我们能买得起吗？所以，客观地说，房地产调控政策应与时俱变，政府该不该救市应视房地产市场发展状况而定，同时应该拚弃救市就是救房价救开发商的错误观点。

    第三：救市能不能即刻拯救日益萧条的楼市？答案：不能
    现在大多数人都把期望或失望寄托在救市上，错误地认为救市后房价就必然会快速回升，救市就是救房价，就是救开发商，救市后低迷的房地产市场就会即刻复苏，对此本律师不敢苟同！原因如下：
    一是救市方案无非是放宽购房信贷政策，减免税费，附送户口等鼓励交易措施，而房地产下跌环境下，国人买涨不买跌的心理决定了购房者不可能仅仅因为上述政策的变化而迅速出手;
    二是经过2007年的房价过山车和一年多的持币观望，购房者已十分理性，他们深知救市政策出台不会即刻取消，所以不排除继续观望一段时间的可能;
    三是对于购房者来说房价是首要考虑因素，政策的诱惑力远远小于房价的下跌，在房价没有止跌之前，基于对房价还可能继续下跌的预期，购房者的再度观望将导致市场复苏期的延长;
    四是目前情况下放宽二套房贷款几乎对楼市无影响。二套房、多套房的购房者大多数属于投资客，只有在房价持续上涨的情况下才会出现投资客，如今的楼市，即使全部放开贷款已被套牢的投资客也不会轻易再出手投资;
    五是交易成本对于自住客来说影响不是很大，而目前打算购房者基本都是自住客。一套房屋动辄上百万，对于自住客来说，大多数人一生只买一套房子，他们最关注的是房价和买房的必要性，很少关注税费的变化，既不会因为税费高而临时放弃购买，也不会因为税费降低在不打算购买时购买。

鉴于以上情况，本律师认为，政府救市不是不救，只是时机未到。房地产交易毕竟属于市场行为，救市实为影响市场。房地产市场复苏需要一个缓慢的过程，救市并不能即刻转变房地产市场低迷的现状，指望救市马上提高交易量无异于痴人说梦！

以上仅代表个人观点，不一定专业，如有不妥，还请方家指正。

断供通知函（暂停还贷通知书）

szzmrls — Sat, 18 Oct 2008 00:42:42 GMT

根据《合同法》第119条规定的减损规则，业主在提起退房诉讼后应当停止供楼。应众多网友要求，特制作《断供通知函》样本如下，供网友参考－

断供通知函（暂停还贷通知书）

深圳市××银行：

×年×月×日本人与贵行签订××号《楼宇按揭抵押贷款合同》，从贵行贷款××万元人民币购买深圳市××房地产开发公司开发的深圳市××区××房，并以该房屋建筑期内的权益及交付使用后的房产提供抵押。因与开发商就房地产买卖合同发生纠纷，本人已向深圳市××区人民法院提起诉讼，要求解除合同，由开发商返还本人所付首期款本息，赔偿本人违约金及其他购房损失（含为贵行支付的供楼款本息）。诉讼过程中，法院将通知贵行参与诉讼，一并解决贵行借款问题。为了避免给开发商造成更大损失，根据我国《合同法》第119条之规定，特通知贵行：

诉讼过程中，本人将暂停偿还月供款，待终审判决后根据判决结果解决相关事宜。

特此通知

通知人：

年月日

附：深圳市××区法院《受理案件通知书》及诉状复印件各一份。

上篇文章：《叫停补偿：国家公权再次强奸公民私权》

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案例：开发商迟延交楼，业主成功退房

szzmrls — Thu, 09 Oct 2008 02:18:43 GMT

2008年深圳业主维权系列之——

案例：开发商迟延交楼，业主成功退房
文/深圳张茂荣律师

真实案例：
2007年2月8日原告李某与被告深圳市宝安龙华经济发展公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，以111万元购买被告开发的深圳市宝安区龙华江南华府某物业，约定被告应于同年12月8日前交楼，逾期交房超过90日，原告有权自交付期限届满之日起半年内解除合同，被告应当退还原告全部购房款本息，同时支付房地产总价10% 的违约金，合同同时就其他事宜进行了详细约定。同日，双方与第三人深圳农村商业银行龙华支行还签订了《购房担保贷款合同》，被告为原告担保从第三人处贷款77万元购买涉案房屋（其余部分原告已首付）。2008年4月2日被告向原告发送《入伙通知书》，4月9日原告以房屋质量问题提出入伙异议，并在《收楼意见书》中注明“不予验收，请予整改，验收不合格”，4月16日原告向被告发送《退房通知书》，以房屋验收不合格及被告延期交房为由要求解约退房。4月24日被告复函称原告所提质量问题不足以达到退房条件，不能因此拒绝入伙，被告在规定期限内给原告做出了书面答复和处理意见，原告签收《收楼意见书》之日视为已经入伙，入伙后已无权解约，表示不同意退房。经协商无果，原告李某以深圳市宝安龙华经济发展公司为被告、深圳农村商业银行龙华支行为第三人向深圳市宝安区法院提起诉讼，庭审过程中第三人表示原被告之间签订的购房合同与原告与第三人之间签订的借款合同是相互独立的合同，不同意解除按揭贷款合同。

    法院判决：
    深圳市宝安区人民法院经审理认为：原被告之间签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。合同约定交房时间为2007年12月8日，被告于2008年4月2日才向原告发出《入伙通知书》，逾期时间已超过合同约定的90日，合同约定的解除条件已经成就，原告可以解除合同，被告应当返还房款并支付利息及违约金。判决如下：
    1、解除原告与被告于2007年2月8日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》;
    2、被告退还原告购房款111万元及其利息（按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）;
    3、被告支付原告违约金11.1万元。
    案件受理费全部由被告负担。

    律师说法：
    1、开发商延期交房超过约定的解约期限，业主完全可以退房索赔;
    2、业主在《入伙异议书》中没有提出退房要求并不表示其放弃退房，只要没有超过解约期就可以退房;
    3、根据合同约定，因房屋质量问题要求退房必须是质量缺陷经两次以上维修仍不能满足正常使用要求或主体结构不合格;
    4、根据《合同法》第96条规定，自解约通知送达对方时合同解除，本案合同在被告收到原告《退房通知书》之日已经解除，法院不应当再次判决解除;
    5、购房合同解除，作为抵押物的房屋将不再属于业主，按揭银行应当同意解除按揭贷款合同，否则将面临无抵押担保的风险（如业主收到开发商返还的全部房款后恶意断供，银行贷款将成为坏账）。

上篇文章：《建议法院及时受理当事人诉前保全申请》

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2008年深圳楼市十大关键词

szzmrls — Mon, 06 Oct 2008 01:51:46 GMT

2008年深圳楼市十大关键词
文/深圳张茂荣律师

如果说2007年是深圳房地产三级市场（主角是中介）动荡不安的一年，那么2008年则是二级市场（主角是开发商）波澜壮阔的一年，让我们通过以下关键词来回眸一下上半年深圳乃至中国房地产市场复杂多变的走势：

1、万科降价门

进入2008年，伴随国家宏观调控的不断深入，房地产市场由卖方市场转向买方市场，市场日趋理性，买卖双方陷入博弈阶段，房屋成交量日益萎缩，为快速回笼资金，中国房地产老大万科果断地率先出手降价，以实际行动践行了去年王石提出的拐点论，在业届引起雷动，并因此引爆退房潮，部分地方老业主甚至以给万科送花圈、挽联的极端方式“维权”。

2、业主维权

先下手为强，在万科做了带头大哥之后，部分开发商紧随降价，同一楼盘后期价格狂跌，前期业主未入伙便面临首期款亏完甚至变为负资产的境地，团结力量大，前期业主联合抵制入伙并要去降价补偿或退房呼声四起，深圳楼市出现了有史以来罕见的业主“维权”潮！

3、楼市猪坚强

银根紧缩，业主维权，房屋卖不出去，开发商资金链问题浮现，现金流岌岌可危，任志强甚至发出“要死，也是银行先死、房地产商后死”的言论！遗憾的是我们看到的只是开发商将较差楼房营销为“特价房”“打折房”糊弄购房者，宁愿送宝马也不愿大幅降价，食贯暴利的开发商们并没有学习汶川地震中的“范跑跑”大规模地降价自救，而是学习了汶川地震中的“猪坚强”，等待着政府救市。

4、房价赌局

徐滇庆牛刀的深圳房价之赌应该算得上是2008年中国房地产届最大的一个娱乐点了，毫无意义的赌局居然引发了全球的瞩目，牛刀在收获名气的同时，赌瘾也大增，期间亦有律师为博名气效仿牛刀百万战书再赌徐滇庆，引发笑谈。

5、万科捐款门

汶川地震，举世震惊，地产领袖王石号召旗下员工每人捐款十元的话更是语破天惊，导致网友强烈声讨，人送外号“王十元”，并进而引发社会关于当代企业家社会责任感缺失的讨论。事后王石表达了他对这一事件的歉意：“我现在认为在当时这种情况下，我所说的那句话还是值得反思。这段时间，我也为我这句话感到相当不安！”

6、断供

断供不是一个法律概念，是房地产市场日益低迷，房价暴跌下衍生出来的一个市场概念。2008年7月15日晚央视二套《经济半小时》播出调查节目,认为深圳房价下跌楼市缩水,导致“断供潮一触即发”，17日南方都市报记者再度调查并报道《深圳楼市断供迷局》得出与之完全相反的结论，认为：“断供者并未真断”、“深圳官方认可只有一例”，7月19日本律师根据了解的事实撰写博文《睁眼说瞎话，深圳楼市断供岂止一两例！》，爆出深圳碧水龙庭集体断供案，断供一时成为业内讨论最热烈的话题。

7、特价房

一方面是庞大的刚性自住需求，另一方面是开发商誓死做猪坚强，买卖利益博弈之下，开发商以特价房、打折房为诱饵，大肆宣传鼓动，而事实证明，这些特价房和打折房无论是结构还是朝向均是比较差的，房价本来就低于开盘均价，特价房只不过是开发商愚弄购房者的营销花招而已。

8、万人购房团

团购本不奇怪，现实生活中团购月饼、汽车等生活用品的情况长期存在，但自从邹涛号召成立万人购房团后，团购房屋便引起了业内的广泛争议，更有律师发表宏论明确指其违法！团购房屋是房价畸高下购房者抱团砍价的必然，只可惜房屋不同于其他商品，存在着不同层位、不同朝向、不同结构的严重个体差异，万人购房团的初衷无可置疑，但房屋的个体差异和成员的独立性决定了其不可能成功。

9、没收闲置土地

深圳的闲置土地清理风暴是从2007年开始的，成果发生在2008年。据报道，截至目前深圳已依法收回闲置土地87万平方米，全市已征收土地闲置费11276万余元，其中一宗地块涉及的土地闲置费高达5640余万元，其力度是前所未有的，没收闲置土地让往日囤积土地的地王们损失惨重！

10、救市

救市是目前争论最为激烈的话题了，国外方面，美国次贷危机后救市方案刚刚通过，国内方面，中房协上书住房和城乡建设部请求全国救市，西安、南京等地方政府救市已经在行动，其他地方政府亦在酝酿。伴随救与不救，业内产生了两种完全不同且针锋相对的声音，只要你敢大胆地提出论调并有一个好的标题党，不论是支持还是反对，不论有没有文采和内涵，你的文章都会被推荐传播！
本律师不是市场专家，但我估计反对救市的应该是打算买房又买不起房的一族较多，而主张救市的估计开发商和房产负资产一族较多，站在各自利益角度看问题当然会发生分歧！如果置之度外冷眼观之，就不难发现，房价持续暴跌，开发商纷纷倒闭绝非好事，因为房地产是国民收入的支柱产业，房地产市场崩盘会引起相关产业的纷纷倒闭、大量的失业和财税的流失，国家都穷了，工作都没有了，饭都吃不上了，即使房价再便宜你能买得起吗？

“关注房地产热点，捕捉房地产信息，规避房地产风险，化解房地产纠纷！”以上仅是本律师根据自我感觉的总结，不一定全面，所述观点也不一定正确，如有不妥，还望方家指正。

上篇文章：

《业主维权关键词扫描》

业主维权关键词扫描

szzmrls — Tue, 30 Sep 2008 09:14:46 GMT

2008年深圳业主维权系列之——

业主维权关键词扫描
文/深圳张茂荣律师

    交房验收：
    根据相关法律规定及购房合同约定，业主在收到开发商《入伙通知书》后应对房屋进行验收，经验收无异议再办理入伙手续。需要提醒业主注意的是，该验收不仅包括所购房屋的验收，还包括合同中约定的交付文件、公共配套设施、规划设计等涉及共有权益部分的验收。鉴于之前曾发生过开发商要求业主先入伙后验房的情况，提醒业主千万不要这样做，因为入伙是双方权利义务的转移点，一旦办理过入伙手续便开始起算物业费，承担物业毁损的风险。

    入伙异议书：
    提出入伙异议是业主维权的第一个杀手锏，业主验房后如认为不符合交楼标准或条件，应在《收楼意见书》中一次性提出异议，逾期不提出，视为同意接受房屋。开发商收到《入伙异议书》后应对异议提出书面答复和处理意见，逾期不答复及处理的，视为业主异议成立，房屋视为未交付。
    由于我国现行法律、法规、规章及规范性文件并没有规定可以提出异议的事由范围，而《收楼意见书》又是开发商单方制定的，故业主完全可以从交付文件、房屋质量、房屋面积、配套设施、规划设计、周边设施等涉及房屋的所有问题提出异议，从理论上说即使房屋仅仅是出现了微不足道的缺陷，业主也有权提出异议，由此将问题交给开发商，如确有问题开发商必须整改，整改期限超过合同约定的逾期交房解约条件，业主便可解约退房，即使没有达到退房时限，也可追究开发商支付逾期交房的违约责任。

    解约通知函：
    提出解约是业主维权的第二个也是最重要的一个杀手锏，根据法律规定及购房合同约定，业主在开发商迟延交楼达到约定时限、房屋质量缺陷经两次以上维修仍不能满足正常使用要求或主体结构不合格、面积误差达到约定或法定范围、擅自变更原有规划设计、权利瑕疵导致买方无法取得房屋所有权、逾期办证达到约定时限等法定或约定解约条件时可以解约，业主提出解约的应当给开发商发出《解约通知函》，购房合同自开发商接到时解除，开发商有异议的可向法院或仲裁机关请求确认解除合同的效力。
    在房价暴跌下，业主给开发商发送《解约通知函》有利无害，因为业主是在行使单方解约权，按法律规定只要开发商收到通知函合同即告解除，如开发商认为不应该解除则需要由其提出诉讼或仲裁，业主只需在开发商收到后不退还已付购房款本息的情况下起诉要求返本付息即可。就诉讼或仲裁结果来说，如果认定解约合法，则退房成功，即使认定不符合解约条件而败诉，无非也就是和不打官司继续履行合同一样而已（与动辄缩水数十万的房价来比，诉讼成本微不足道）。需要提醒业主注意的是，解约有时限规定，如在合同约定的或法律规定的时限内没有提出则丧失解约权！

    断供：
    断供是一个比较敏感而又必须面对的问题，业主维权到底该不该断供，对此本律师在之前的博文中已有所论述，即业主与开发商之间的购房合同与和银行之间的借款合同分属两个完全不同相互独立的合同，业主针对开发商维权本不该祸及银行，故业主在提出赔偿诉讼时不应当断供，但在提出退房诉讼时，因我国《合同法》第119条明确规定了减损规则，如还不断供，则对方会以人为造成损失进一步扩大为由，拒绝支付供楼损失。所以，在业主提出退房诉讼后应该给按揭银行发送暂停供楼函，告知待案件终审判决后视判决结果（是否解除购房合同及借款合同）再确定是否恢复供楼并补齐所欠本息及违约金（详见本律师博文《业主提起退房诉讼后是否需要继续供楼？》）。

    索赔：
    业主维权无论是否要求退房都涉及到索赔事宜，业主索赔的计算根据开发商违约情况的不同而不同。一般有以下几种情况：1、开发商迟延交房、迟延办证未达到解约时限的，按合同约定计算违约金;2、符合解约条件的，由开发商按合同约定赔付违约金、返还业主已付购房款本息并赔偿购房者供楼等损失;3、开发商支付的违约金不足以弥补由此给购房者造成的损失的，在损失范围内开发商仍需赔偿。

上篇文章：

《公安部33号令为何屡屡强奸民意？！》
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公安部33号令为何屡屡强奸民意？！

szzmrls — Fri, 26 Sep 2008 04:41:34 GMT

公安部33号令为何屡屡强奸民意？！
文/深圳张茂荣律师

经国务院批准，1997年12月16日公安部以33号令发布《计算机信息网络国际联网安全保护管理办法》（以下简称33号令），并于同年12月30日起实施，该办法第第五条规定：“任何单位和个人不得利用国际联网制作、复制、查阅和传播下列信息：……（六）宣扬封建迷信、淫秽、色情、赌博、暴力、凶杀、恐怖，教唆犯罪的;……”。恕本律师直言，自从有了该33号令，中国便进入了近乎全民违法的时代，而该令也毫不畏惧全民的反对，屡屡挑战民众强奸民意！按南阳网警“狂热的风”所言，在该令面前没有法不治众之说，该令丝毫不逊色于全国人大的法律！且看真实案例：

    案例一：2008年9月12日河南南阳市民任超奇因自己电脑中下载有一部供自己观看的色情视频被当地网警根据33号令处以1900元罚款。舆论哗然，而南阳网警“狂热的风”舌战众网友，坚称处罚没错。
    案例二：2008年上半年香港陈冠希艳照门事件后，吉林省公安厅网警通过媒体提醒广大网民：点击、浏览淫秽色情网站是违法行为，提醒网民不要看艳照，否则或将依据33号令予以处罚。
    案例三：2004年9月12日，在温州洞头打工的鲁某在某网吧浏览黄色网站时，几名警察突然出现。事后，鲁某被警方依据33号令处以行政罚款1000元。
    案例四：2004年8月四川省公安厅网络安全监察处监察科的钟科长答记者问时表示“点击、浏览、查阅色情网站也是违法，四川省公安厅网监处向社会公布了举报电话。同月，某地两网民因登录色情网站浏览淫秽图片并留言，被当地警方抓获。
    案例五：2002年8月18日深夜，陕西延安张林因和妻子李巧花在家看“黄碟”被人举报，因和前来搜查的民警发生冲突被以“涉嫌妨碍公务”刑事拘留，后案件撤销，有关部门和当事人达成协议：宝塔公安分局向当事人赔礼道歉，一次性补偿当事人29137元，有关责任人被处理。张某从看守所回家后，出现精神异常。
    ……

上述案例无论是在法学界还是舆论界一度引发强烈质疑，而且对警方的做法几乎一边倒地持否定态度，但警察却执法如山，丝毫不为所动！

本律师认为，社会危害性应当是构成违法行为的前提，公民个人浏览色情网站不具有任何社会危害性（本律师绝不相信所有警察都没有看过黄片），获取信息是公民的基本权利，警察的执法公权不应肆意侵犯公民个人私权！33号令第五条缺乏基本的上位法支持，且与2006年3月1日起实施的《治安管理处罚法》相冲突，（《治安管理处罚法》并未规定观看、查阅色情物品违法），尽早修改或者废止，以与其他法律相协调。

法律不能强奸民意，如果全民都认为自己在家看黄碟不干他人的事，而法律非要予以处罚，那么法律到底是为谁制定的？是谁的意志体现？警钟又为谁而鸣？

上篇文章：

《业主提起退房诉讼后是否需要继续供楼？》

业主提起退房诉讼后是否需要继续供楼？

szzmrls — Tue, 23 Sep 2008 09:06:26 GMT

2008年深圳业主维权系列之——

业主提起退房诉讼后是否需要继续供楼？
文/深圳张茂荣律师

    网友咨询：
    我从开发商处贷款购买一套商品房，已供楼五个月，现因开发商违约我已向宝安区法院提起诉讼，要求解除合同，返回购房首期款本息，并赔偿我的供楼损失。请问：诉讼期间我是否需要继续供楼？如断供会不会影响个人信用？

    律师答疑：
    1、根据相关法律规定，因房屋买卖合同被解除导致贷款目的不能实现的，购房者有权同时要求解除借款合同，借款合同解除的结果是购房者不再受合同约束，自然不需要再供楼，也就不存在信用记录问题;
    2、退房诉讼期间是否需要继续供楼应视是否能确定退房而定。如退房请求能得到法律支持，根据合同法第119条规定的防止损失扩大原则，业主应当停止供楼，否则无权要求开发商赔偿诉讼期间的供楼损失;如退房请求不能被法律支持，则退房行为构成根本违约，购房者不但应当履行购房合同而且应当履行借款合同，断供必将影响到自身信用;
    3、鉴于诉讼有风险，现阶段退房维权案件的胜负具相当大的不确定性，为防止官司胜诉还供楼导致损失扩大或停止供楼后官司又败诉影响信用情况的发生，建议购房者以通知函的形式函告按揭银行暂停供楼，待案件终审判决后视判决结果（是否解除购房合同）再确定是否恢复供楼并补齐所欠本息及违约金。

    相关规定：
    1、《合同法》第119条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
    2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

    上篇文章:《宝安国土局没收某公司闲置土地行政可诉性分析》

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【新闻】去年深圳高价盘今年入伙难拒绝入伙理由解密

szzmrls — Tue, 16 Sep 2008 02:21:48 GMT

【新闻】去年深圳高价盘今年入伙难拒绝入伙理由解密
来源：2008年9月12日南方都市报
点击查看－>视频报道

[摘要] “去年二手房违约官司特别多，今年则是新房维权的多。”在深“主打”房地产官司的律师张茂荣告诉记者，近几个月他接手的业主维权官司就有好几起，多数是要求退房或补偿。据他所了解的数据这些很可能只是深圳目前房地产市场遭遇的冰山一角。

2007.9-2008.8深圳楼价走势图

　　从去年“9·27”新政深圳楼市陷入低迷，到现在已经持续一年时间。去年楼市疯狂时期入市的高价楼盘，现在大多已到入伙时间。房价高歌猛进而后大跌带来的最直接后果是，退房和拒绝入伙的声音越来越高涨。

　　入伙难归根到底是什么原因？开发商如何迈过这个坎？业主怎样保证维护正当权益又不至于过激？上述问题和答案，对于现正处于维权漩涡中心的开发商和业主来说或许至关重要。未来三个月深圳还有不少楼盘要入伙，它们可能面临同样甚至更严重的问题。

　　“去年二手房违约官司特别多，今年则是新房维权的多。”在深“主打”房地产官司的律师张茂荣告诉记者，近几个月他接手的业主维权官司就有好几起，多数是要求退房或补偿。据他所了解的数据这些很可能只是深圳目前房地产市场遭遇的冰山一角。

　　本报做了一次抽样调查。抽查对象是今年春节至9月中旬入伙的楼盘，样本一共35个，其中发生严重入伙难现象的就有15个，所占比例近半。只有少量业主维权的楼盘，尚不在此列。

　　近半开发商难迈“入伙关”

　　自发出入伙通知书以来，宝安一知名房企的工程部副总就一直很繁忙，公司客户服务部的电话也变成热线。“业主不断投诉房屋质量问题，楼盘实际情况与规划不符，并声称不改善就拒绝入伙甚至退房。情况属实的我们会尽力解决，但我们担心的是，他们需要的只是退房。”该人士说。

　　这样的担心，在开发商中普遍存在。宝安、龙华坂田等区域是业主维权的重灾区，这些片区维权的“中标率”接近80%.之前炒得沸沸扬扬的金地梅陇镇、碧水龙庭等维权事件，时至今日仍在持续并有恶化趋势。“我们也很无奈。去年楼盘都卖高价，我没有理由以相对低价销售。我们也想维护好与老业主的关系，但现阶段似乎是个无法破解的问题。”宝安一不愿具名的开发商的话很有代表性。

　　相关政府同样面临这个难题，不少维权业主已选择通过政府途经寻求解决。宝安规划分局一内部人士告诉记者，很多楼盘业主都以楼盘跟规划有出入为由要求规划部门核实，处理这些问题基本上成为现阶段工作的核心。“为了维护稳定，如果只是小问题，我们会要求开发商牺牲一些利益以求解决。”上述人士说。

　　房价下跌才是问题核心

　　此次调查的样本中，明确表示因为降价而维权的尚占少数，更多的业主以其他名目要求退房或补偿。但接受记者采访的多位业内人士均认为，房价下跌才是最根本原因。这一答案也得到几乎所有在维权漩涡中心的开发商的认同。

　　“为什么在房价下跌的时候出现（集体拒绝入伙）？为什么房价平稳的时候没有出现？我的理解是楼价下跌给业主带来的心理、经济上的压力，拒绝入伙被当成是与开发商进行谈判的筹码。”一资深业内人士的话一针见血。

　　在各房地产论坛上，维权业主对于房价下跌的不满溢于言表。但也有业主表示，楼盘本身存在的诸多问题，加上房价又缩水厉害，矛盾因此激化。“本来房价跌一半就很难接受了，再摊上一堆质量问题，搁谁不难受？”网友海阔天空说。

　　业主维权要避免“两败俱伤”

　　怎样避免出现集体性拒绝入伙事件？业内人士的建议是，开发商首先要拿出足够的诚意，并在能力范围内进行一些实质性补偿，或提升楼盘品质。“开发商首先要言而有信，那些在高峰期没有足够重视楼盘品质打造的开发商，更应该检讨。”深圳中原地产总经理李耀智说。

　　事实上，已经有不少开发商在行动。宝安就有开发商专门成立了租赁中心，免费帮不肯入伙的业主转租住房，以缓解其对降价的不满情绪;有楼盘开始着手整改周边环境，对房屋质量问题积极进行修复;也有楼盘提出“送装修”方案。

　　对于维权业主，律师的建议是，业主首先需要衡量拒绝入伙的理由是否正当，然后需要考虑维权的方式，业主维权也要避免两败俱伤。“毫无疑问，现在部分业主采取的断供就是两败俱伤的方式。正当利益当然要争取，与开发商和平谈判，或通过法律途径都能得到解决。”广东耕兴荣律师事务所律师张茂荣说。

　　■各方声音

　　市场调整凸显双方矛盾

　　王锋深圳市房地产研究中心副主任

　　以正当或非正当理由拒绝入伙，这和之前发生的断供现象类似。对此，我们应该以平常心对待，就是说，在市场好或者是不好的时候，这些问题都有可能发生，比如楼盘质量问题、规划变更问题甚至是断供问题。这些都不是新事物，只是因为在市场调整过程中，原来不显眼的矛盾都暴露出来了。如果业主觉得自身权益受到损害，的确应该维权，但一定要依法维权，只要业主拿出充足的法律依据，相信能够得到社会各界的支持。但是，如果业主没有充分的法律依据，只是以此达到额外的目的，比如像断供那样，恐怕很难得到社会的支持。

　　不应一味以市场风险推卸责任

　　邓坚深圳市尚模发展有限公司营销策划部经理

　　绝大部分业主拒绝入伙，其实就是因为房价大幅下跌而导致的，从法理上看，房价上涨下跌是市场行为，业主们也很明白，以此为由可能难以达到目的，所以他们选择了像质量缺陷这类正当理由进行维权。他们的目的不外乎两个，要么是退房，但是他们也清楚这个目标实现起来比较渺茫，所以，大多数业主会要求补偿。对业主的诉求，我们应该从两方面去看，一是，业主们应有契约精神，有很多业主在2004-2005年买了房获了利，但却没有开发商要求分去利润，那么在下跌过程中，业主也应该有这样的心理准备。二是，开发商们在定价策略上应该有合理的评估，不应该急转直下。可能从市场和契约的角度，业主无法质疑开发商的做法，但是，这样的定价思路，也显示出开发商的投机心态。老业主是非常宝贵的资源，如何在市场调整中维护业主们的情绪，是一项事关重大的工作，开发商们不应该一味以市场风险将责任推卸干净。

　　开发商躲避易激化矛盾

　　孙先生盐田某楼盘维权业主

　　我个人认为，开发商在面对业主维权的时候，应该积极应对，而不是一味躲避。虽然业主提出的要求不一定都能实现，但是坐下来沟通，这是事件向更好方向发展的基础。开发商能满足业主的要求那是最好，如果不能满足，也可以协商出折中的办法，再协商不了就只能诉诸法律，这是理性维权的做法。如果开发商一开始就躲避不给予理睬，那么业主肯定会采取更加激烈的行动表达自己的意愿，甚至出现到各个政府部门去投诉等行为。

　　拒绝入伙条件界定尚不明确

　　张茂荣广东耕兴律师事务所律师

　　现在的入伙难问题是很难避免的，一方面是因为每个楼盘肯定都有这方面那方面的瑕疵，另外政府也没有规定哪些地方可以提出异议拒绝入伙。界定不清楚，导致很多业主抓住了园林规划、超容积率等不影响入伙居住的问题跟开发商较量，导致了最终的入伙困难。

　　■拒绝入伙六大理由

　　在本次调查的维权样本中，拒绝入伙的业主提供了多个理由，按照所占比例依次为：楼盘质量问题、开发商虚假宣传、房价下降、规划“货不对板”、隐瞒楼盘瑕疵和开发商承诺未兑现。

TOP1

　　楼盘质量有问题

　　概述：根据本报记者的调查，因为质量问题拒绝入伙的楼盘大部分在去年高峰时候入市，业主购买价格较高。今年业主入伙时候反馈的质量问题主要包括使用劣质材料、墙壁渗水、墙壁裂缝和空鼓等问题。最严重的是博海名苑，业主反映有墙体和车库渗水、车位不符合规划、小区园林减少、会所面积缩水、房间内五金构件劣质等等问题。

　　案例：博海名苑

TOP2

　　开发商虚假宣传

　　概述：在本次调查到的15个有入伙难问题的楼盘中，有3个楼盘的焦点问题在于业主质疑开发商有意做宣传误导，例如作为楼盘特色宣传的“变房”户型结果变不了，以可做写字楼的形式面市的楼盘结果是住宅楼，表明赠送天井的结果却作为建筑面积计入了总价……有维权业主表示：“如果不是被误导不会按照当时的价格购买”，而开发商方面则多强调：“为什么在签订购房合同时候没人提出疑问，而是到了一年后入伙时才有诸多不满，其实根本的原因还是房价下降了。”

　　案例：宏发中心大厦

TOP3

　　房价下降要补偿

　　概述：在调查的15个维权楼盘中，有3个楼盘是因为降价原因直接导致入伙较难。从类型来看，都是品牌开发商的楼盘出现该问题，不过也是品牌开发商的带头降价，才会引发了业主的较大反应。

　　从开发商的解决方式来看，部分开发商提出了送装修作为补偿的做法，也得到了部分业主的认可。甚至有些开发商对于降价后的差价进行了补偿，不过也只适用于之前售出较少单位的楼盘，更多开发商是采取不支持补偿的态度。而业主在入伙时也普遍改变直接要求补偿的策略，变为寻找开发商在规划、结构、合同方面的瑕疵，以求达到补偿甚至是退房的目的。

　　案例：梅陇镇

TOP4

　　规划“货不对板”

　　概述：据记者了解，以规划货不对板为由拒绝入伙的楼盘不止一两家，宝安还有一楼盘也是代表。该楼盘买卖双方各持己见，最终演绎到了“上书规划部门”的程度。未入伙即发生规划维权事件的楼盘更是常见，频繁见诸报端。南山前海一楼盘尚未入伙，已有业主发现实际户型和户型图纸不符合，并准备通过法律途经寻求解决。

　　案例：碧水龙庭

TOP5

　　隐瞒楼盘瑕疵

　　概述：隐瞒瑕疵也是众多业主拒绝入伙的一个重要原因，在记者的此次调查中，很多楼盘都或多或少存在这种情况。隐瞒瑕疵，主要是涉及到开发商售楼广告及楼盘项目介绍的内容。大多数情况下，主要是指在楼盘介绍上对于楼盘附近环境、配套等一些瑕疵问题进行回避。

　　案例：半山溪谷

TOP6

　　开发商承诺未兑现

　　概述：“承诺不兑现”也是业主拒绝入伙的一个理由。业主通常会以开发商“承诺不兑现”，为由，拒绝入伙。在调查中，这种理由在各维权楼盘中普遍出现。

　　案例：金域东郡

......

详细内容可访问：

搜房新闻：http://esf.cq.soufun.com/newsecond/news/2079982_1.htm

视频报道：http://news.sz.soufun.com/2008-09-12/2080642.htm

南都新闻：http://epaper.nddaily.com/E/html/2008-09/12/content_571020.htm

上篇文章:《开发商逾期交房的法律责任》

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开发商逾期交房的法律责任

szzmrls — Thu, 11 Sep 2008 07:28:30 GMT

2008年深圳业主维权系列之——

开发商逾期交房的法律责任
文/深圳张茂荣律师

商品房的交付期限由双方当事人在购房合同中约定，根据2006版《深圳市房地产买卖合同（预售）》规定，开发商向购房者交付房地产时，应发《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付房地产的套内建筑面积。除非另有约定，开发商逾期交房在90日之内（含90日）的，由开发商按房地产总价款的日万分之三向购房者支付违约金，合同继续履行;逾期超过90日的，购房者可以选择：1、在约定的交付期限届满之日起半年内要求开发商退房返还购房款本息（利息按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）并支付房地产总价款10% 的违约金;2、继续履行合同，由开发商按房地产总价款的日万分之四支付违约金，直至实际交房之日止。

    律师提醒：
    1、房屋的交付包括实物交付和文件交付，购房者在收楼时应当注意要求开发商提供房地产登记机关认可的测绘机构（深圳市为深圳市地籍测绘大队）出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告、竣工验收合格证明文件、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《收楼意见书》、《业主临时公约》、前期物业管理企业出具的物业共有部位、公共设施设备接管查验清单等文件，文件不全的，视为不符合交付标准，购房者可以拒绝收楼，开发商需承担逾期交房的法律责任;
    2、购房者应当按顺序先验楼再收楼，切不可应开发商要求在办理完毕入伙手续后再验楼，以免开发商逃避责任，自己还要提前支付物业管理费用;
    3、购房者如认为房屋不符合交付标准或条件的，应当于约定的异议期内在《收楼意见书》中一次性提出，逾期不提出将被视为同意接收。同样，开发商收到异议后在约定的期限内不予书面答复和处理的，视为购房者异议事实成立，房地产视为没有交付;
    4、购房者在收到开发商《入伙通知书》后无正当理由拒绝验收或拖延验收时间的，房屋交付时间为《入伙通知书》中的入伙期限届满之日;
    5、开发商支付的违约金不足以补充购房者实际损失的，应补偿其差额;
    6、如合同没有约定逾期交房违约金，按逾期交付房屋期限有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定;
    7、如合同没有约定逾期交房多久购房者可以解约，购房者必须先行催告开发商交房，只有开发商在催告后三个月内仍未交房的情况下，购房者方可解约;
    8、如合同没有约定解约权的行使期限，法定期限为一年，自解除权发生之日起计算（如对方当事人有催告，解约权行使的期限为三个月），逾期不行使的，解约权消灭。

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开发商逾期办证的法律责任

szzmrls — Wed, 10 Sep 2008 06:46:05 GMT

2008年深圳业主维权系列之——

开发商逾期办证的法律责任
文/深圳张茂荣律师

根据2006版《深圳市房地产买卖合同（预售）》规定，开发商办理《房地产证》的期限为房屋交付之日起240日内，逾期在120日内的，由开发商按房地产总价款的日万分之三向购房者支付违约金，合同继续履行;逾期超过120日（含120日）的，购房者可以选择：1、在半年内要求开发商退房返还购房款本息（利息按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）并支付房地产总价款10% 的违约金;2、继续履行合同，由开发商按房地产总价款的日万分之四支付违约金，直至实际取得《房地产证》。

    律师提醒：
    1、如合同没有办证期限约定，办证期限为90日内，预售房屋从房屋交付使用之日起算，现售房屋从合同订立之日起算;
    2、如合同没有约定逾期多久可以解约，购房者只有在开发商逾期办证超过一年方可解约;
    3、如合同没有约定解约权的行使期限，法定期限为一年，自解除权发生之日起计算（如对方当事人有催告，解约权行使的期限为三个月），逾期不行使的，解约权消灭;
    4、如合同没有约定逾期办证违约金，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算;
    5、开发商是否应承担逾期办证法律责任，视逾期原因而定，只有因开发商自身原因导致所售房屋在约定或法律规定的期限内未能办理房地产证时才承担法律责任。

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