网络日志
liuziru于2008-10-15 22:49
土地流转对房地产市场的冲击
最近的全国的十七届三中全会，对于土地又有重大的新政策，根据中央的提法，是“允许农民承包经营的土地上市流转。”然而到底如何流转，却没有进行明确，可能有望在等待国家政策的进一步明确。
全国的农民在土地经历了承包制，延长承包制，到现在的允许土地上市流转，每一次政策的变动都牵引着农民的心，那么这种流转是滞就意味着农民土地的私有化呢？我觉得谈不上，至少我们宪法中土地国有，和集体所有的政策并没有变动。但是这一政策我认为会对房地产市场发生重大的影响。
根据相关的报道，全国农民所拥有的宅基地，高达二亿亩，一但相关的土地流转实施细则出来，这近两亿亩宅基地，如果流入市场的为1%，那么进入房地产市场的土地都将高达200万亩。如果说这些土地进入房地产市场，完全对房地产没有任何影响，我不相信，但是这影响到底有多深远，说实话，不知道。因为可能每一个地方所实施的流转细则不一样，同时经济状况不一样的情况下，流转状况也会有所不同。
城中村，农民房的买卖如何进行，这也许将会是出现最多问题的一个部份，根据相关的政策，北京，上海，深圳都已经不再有农民承包的生产用地，但是这些城市都无一例外的存在着城中村，存在着农民的宅基地，也存在着农民房，更是存着在农民房的买卖。在之前，宅基不允许买卖的情况下，农民房买卖都十分的兴盛，然而在那时买卖时，国家法律对于宅基地买卖是认定无效的。然而如果现在国家允许宅基地进行流转，进入市场，那之前出售的农民房的房东，是否要求法院宣告无效呢？因为那时宅基地并不值钱，但是现在一但宅基地允许流转了，肯定身价百倍。一个很平常的例子，在龙华同一地段，一套上百平米的农民房，可能所需要的只是十数万，而商品房却高达数十万，一但宅基地允许流转了，那么了农民房将可能一样的拥有土地使用权证，那么与商品房唯一不同的只有小区什么的了，那么我想两者之间的差价就应该不会再有这么多。最重要的是，我想在这几个城市都已经买卖的农民房会在万套以上，一但起诉争，将会是大问题。
另一个就是拆迁了，一但农民承包的土地可以上市流转，其实也就是跳过了政府拆迁这一块的主动权，因为更多的让农民占了主动，这一政策，可能使得政府在土地上的收益减少，会增加农民在拆迁土地上的收益，但是会不会使得部份农民坐地起价，从而使得整个土地无法连成片呢，无法达到开发，或者大规模集中使用的目的呢？会不会使得现在城中村改造成加无法推进呢。无法预料。
这些都是可能面临到的一些问题，因为目前我们所依据的，仅为国家一个大的政策，这些问题是不是能真正的解决，那就要等待国家的实施细则出台后，才能明确了。
标签： 房地网 刘子孺律师 土地流转 对房地产市场 冲击
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