深圳房地产专业律师刘子孺的空间

杨佳案不得不说的一些事

liuziru — Mon, 01 Dec 2008 13:08:18 GMT

杨佳已于前之日在上海被执行死刑，就这个案件来说应该是告一段落了，但是就本案的争论来说远没有尘埃落定。有些话此时也不是不说。

本案的实际情况是杨佳杀害了上海某区六位民警，对我们除了对六位民警的生命感到挽惜的同时，我也觉得杨佳的死刑完全合理，如果一个人杀害六条生命之后，还能活着，我觉得这是对法律的一种讽刺。但是就这个判决杨佳死刑的过程中所发生的，却让我同样觉得是对法律的一种讽刺。为什么会这么说？

我们首先看到的，就是杨佳的母亲，在如此关键的时候却失踪了。失踪在何处？在开始的月余不得而知。后面我们知道了，是北京某精神病院，并且在开始的一个月里，杨佳的母亲还被医院使用非本人姓名？为何？据北京警方的说法，说上访之会有急躁等症状，我觉得真的可笑，那中国为什么还要设立信访局干什么？警方每天去国家信访局门外守着，来一个抓一个全部关精神病得了。这种解释不知道北京的新闻发言人是如何想出来的。并且到底是谁申请的把她关进精神病院的？她的亲人？如果没有直系亲属申请，在她没有造成实际威胁的情况下，我想北京警方或精神病院，都没有权力介入把她关进精神病院吧，但是她却不明不白的被关进去了，还没有受害人，也没有申请人，第一次见国家机关如此主动的进行一项“民心运动”。然而当杨佳案被核准死刑之后，杨佳的母亲被放出来了，这开始让我有点想不明白了。这又是为何？难道是病好了？也许是真的病好了，却释放得不明不白，更是让人觉得他母亲进精神病院完全是因为案件需要。

第二当杨佳的母亲失踪后，她妹妹开始四处寻找，要向公安机关报失踪人口这后，公安机关不立案，数次申请被拒绝后，她妹妹开始寻求法律的帮助，找律师起诉公安局行政不作为，然后当委托律师前往立案时得到的，却也是不予立案，并且在律师再三申明权利的情况下被法警驱逐出立案大厅。这又是为何？公安机关，当人口失踪时，报失踪不予立案，当到法院起诉公安机关不作为，法院如果你认为不符合立案条件的，你完全可以驳回起诉，又何至于把律师驱逐？？

第三本案是社会重大影响案件，也并不涉及个人隐私和国家秘密，然后却在不怎么公开的情况下直接审判。这又让本律师想不太清楚？为什么？仅仅是为了需要而没有法律依据？这种重大社会影响的案件应该公开审判的。

第四点就是曾有人提出给杨佳做精神病鉴定，被法院拒绝，为什么？法院还真的怕杨佳是精神病人吗？难道精神鉴定的结果是不可控的吗？

虽然我同意杨佳被判处死刑，但是上述四点却让我心有不快，不能逃避我的合理怀疑。本来杨佳是该死，但是你公安和法院就不能把杨佳案办成铁案，把所有的法律途径都让杨佳走完，杀杨佳也杀得合情合理合法，让所有的人无话可说吗？

本来杨佳杀六人，该被遣责和怒骂的应该是他，但为何现在在社会上有一部份有反而同情杨佳？？？这也许是该让我们好好的反思，我们所有生者在这个案件过程中的所有所作所为。

中产阶级：凭什么要我放开钱袋？？

liuziru — Mon, 24 Nov 2008 16:35:21 GMT

随着新一轮的救市风潮的出现，各种各样的声音开始出现，包括建行房贷政策的调整，包括《华盛顿邮报》所说的中产阶级打开钱包就能救市，也包括广东黄省长说的广东不会救房地产市场。

今天和朋友在群里讨论建行的房贷松动政策会对房地产市场会产生多大的影响，朋友告诉我说这是银监会约法后的第一次银行房贷政策的松动，有重要的代表意义。我的意见是可能代表意义更大于实际意义。我朋友就不太同意我的意见，认为我不懂得房地产。当然他说得很对，我是不太懂得房地产市场，因为我只能看到表面的东西，而看不更深层的东西。我个人觉得现在房价并没有跌到实际的低点，离普通群众可以接受的价格还有一段距离，所以大家更多的选择了观望，银行房贷政策的松动有什么实际意义呢？当然银行的利息调整是会给买房人带来一定的好处，但是当现在是房地产市场不景气时，调低利息，也就意味着，当房地产火爆时，利息是可以再调高的。现在的可省利息是建立以后不再调高利息的基础上的，那么谁又敢站出来保证未来二十年的还贷过程中，利息不会再被调高呢？至于说，你银行要求首付是二成还是三成，我想这都不是太大的问题，算一下，一百万的房子，多一成首付少一成首付，都是以十万块为限，现在居家置业的人手中不是少了那十万的首付，而是觉得一万几一平的房子太贵，而不值得，很简单的一个道理，去2007年5、6月时，零首付都可以做，现在至少要交三成首付。一比较，一定要你买的话，你愿意买去年5、6月时房价的零首付的房子，还是愿意买现在房价的要交三成首付的房子？百分之九十九的人愿意买现在房价的房子。为什么？去年三百万的房子，现在二百二十万都不用，我为什么不买现在的，另外1%那是康宁医院出来的。所以我认为银行真正的救市，不在于如何松动房贷政策，而应该在于如果将更多的贷款放给企业。

至于说华盛顿邮报所说的中国中产阶级放打开钱包就能救市，根据的一个小MM愿意花一日工资70%的工资吃一顿必胜客说起的。资本主义必尽是资本主义，马克思主义哲学学得不好，不知道点有其特殊性。当然，很多人是可以花一日工资的70%吃一顿饭的，在相亲或有漂亮MM时，花一日工资的500%吃一顿饭都会有的，但是每个人都会？并且每一天都会吗？根本不可能，剩下的30%够不够车费房租水电晚饭日用品？好不容易逮着别人奢侈的一天来说可以救市，那如果看到中国人结婚花个十万八万的，不可以推出，如果现在适婚青年全部去结婚，可以让中国GDP上涨百分之六十？？不是说中产阶级没有钱，主要是你现在凭什么要我拿钱出来？金融风暴影响的不是一个两个行业，是整个国家经济。先不说老板哪天会炒鱿鱼，就说，买房，买车，结婚，生小孩，应酬，等等哪样少得了钱啊？经济不好省着点用吧，你有压力，我也有压力。能存两个钱过冬是最好的。按照深圳某酒楼的说法，吃饭的客人没有少多少，但是点龙虾鲍鱼等的机率就少了很多啊。这就很明显的看出金融风暴的影响。房价也没有跌到哪里去，打的也不见起步价少点，油价不跌反涨（这点最是想不通，涨价时是说与国际接轨，现在国际原油跌破50美元每桶了，只有原来的三分之一了，中国的油价这会就不与国际接轨了。难道之前中石油中石进的一百五十美元的油，还没有消耗完？），公车也不见降价，房租也不见减。公司关门的越来越多，有一份工就不错了，工资比以前减点就减点吧，一起过冬。都这样了，你还要我中产阶级拿钱出来救市？谁来救我？最重要的是我把钱拿出来干什么？买股票？买中石油？还是买中国足球？

我比较赞同黄省长的，政府拿钱出来救市不现实，稳定房价。

所谓稳定房价，肯定是在合理的房价时进行稳定，而不至于跌过头。现在深圳的房价合理吗？有部份地方合理，有很多还尚不合理，所以深圳市政府，真正大规模拿钱出来救楼市，不太现实。我觉得开发商，别再抱着最后的稻草了，非得等到深圳市政府的文件出来才死心？不如现在赶快降价出货，微有利润就好了，别想着非得一平米不赚上二三K不可。

深圳为什么要救房地产市场？

liuziru — Mon, 17 Nov 2008 17:51:48 GMT

前段时间国家准备投入数万亿元，在未来的两年，来挽救中国经济。广东省委汪书记也表态，广东省也会拿出万亿以上的巨数来挽救经济。当然上述的表述并没有针对房地产市场，更多的是面对广大的群众，怕受到金融风暴的影响。我曾有朋友说美国人真是厉害，房地美，房利美原本是美国自己国家的事，现在都拉着全世界的国家都来抢救。

因为全球经济一体化，中国很显然也逃脱不了这个事情的影响。但是到底有多大的影响，不知道。就东莞工厂的关停来讲，我有的顾问单位老总和我讲，东莞关停的企业在数千家，而根据政府的相关新闻来讲，是说东莞并没有出现大规模的企业关停。所以谁对？谁错？不知道。更有趣的是，中国在受到金融风暴影响的同时，GDP却仍然在增加。

今天看到两个博友的文章，一个是侯科昌先生的《深圳不救市，是官员不思进取的证据》，第二个就是风语中国的《再不救市，深圳楼盘停工潮即将大规模爆发》。

其中侯先生针对楼价是否见底的问题，其中就提到，现在深圳楼价已经见底，言外之意，就是说大家可以进楼市玩玩了，并且说深圳楼价已经降到了大部份自住户可以接受的范围。对于侯先生的论断，我不敢苟同。就目前的状况来讲，深圳福田区的新房开盘价都在一万六左右，我想我在深圳这个城市的收入水平算不上高，但也应该不算低的，中等左右，但是我就是这个中等左右的收入，仍然觉得有点高，而无法接受，所以我不知道侯先生所谓的大部份自住户可以接受的论断从何而来？当然，关外有部分楼盘可能价格比较低了，但是我们想过关外的配套什么的没有？如果在特区内上班，谁愿意每天早上六点钟坐两个小时车到关内来？如果这样的话，大家还不如到樟木头去买房，听说那边九万块就可以买一百平米。并且红本在手呢。

风语中国的论断，我更是不敢苟同，我想开发商应该知道停工危害吧，因为每一块地都有开发期，你在规定的时间内没有开发完，政府是有权收回土地的，我想没有哪个开发商会傻到整块地不要了吧？同时就是真的出现了停工潮，受到影响的是谁？当然是开发商。开发商要支付的工程款肯定要足额支付，政府的地价款你肯定要支付，已经收了业主的预售款，你不能在规定的时间开发完成，肯定要退。这都应该是开发商的责任。现在是行情不好，我们也并非落井下石，但我就想反问一句，难道天下就有这样一条规定，只许你开发商赚钱，不许你亏钱？既使是你自己对整个市场规律的判断失误，那么你承担后果也应该了。没有什么了不起的。至于说风语谈到说他梳理的有十七个工程将停工，这一点我无法核实，但是就风语提到的深圳大规模的断供潮，好像也没有太大的反应了。并且更说金地梅陇镇，拿地为每平米8000块，每卖一平米就亏5000。按照我在网上所找到的资料，整个地块为13万多平米，容积率为3点几，总的建筑面积为42万平米，我们满打满算，金块在售的建筑面积为20万平米，我大家帮我一起来计算一个乘法，那么金地这个项目总共要亏多少钱？20万乘以5000，那么总共将亏损十个亿，我不知道金地的股东听到风语的介绍，会不会集体起诉金地集团公司的董事长。

我并不反对深圳救市，因为必尽这关系到整个国民经济，但是我不希望深圳一救市，首先想到的就是救房地产市场。为什么？因为现在的状况，完全在其自身的调整期。深圳近两千家房地产市场，并不是每一家都要活在深圳，来赚取深圳所以买房人的钱的，调整一下，只剩下三百家又如何？？我觉得对我们没有影响。影响的只是所以有的房地产开发商更加专业，专注。也更加尊重每一个购房者。现在我们去买房时，享受上帝一样的待遇，不也挺好的吗？

（案例）一房两卖前需催告

liuziru — Mon, 10 Nov 2008 02:48:20 GMT

甲乙两人于2007年8月签订了一份《期房买卖合同》，约定甲方将其名下某物业以300的价格转让给乙方，因为是期房，所以双方约定等红本出来后，再办理相关的过户手续，同时约定违约金30万元。当天乙方支付给甲方定金30万元。

后来因为房价下跌，甲乙双方进行协商如何处理。但协商并无结果。后甲方，在未解除合同，也未通知乙方的情况下，直接将该房产过户给第三个。

乙方知情后，遂起诉法院，要求甲方承担违约责任。

法院认为：双方的合同真实有效，甲方在未解除合同，也未催告乙方的情况下，直接将该房产过户给第三人，其行为已经违约，要求甲方赔偿乙方违约金30万元。

让我们一起更久的等待政策

liuziru — Sun, 02 Nov 2008 16:28:26 GMT

最近一段时间，关于国家如何救市，大家都一直在推断过程中，我个人一直不赞同救市，很多人说救的是国家经济，而非楼市本身，真是受损的只会是所有的百姓自己。个人认为，会有影响，但就目前我们国家的经济状况来讲，应该还至于到了生死的边缘。楼市呢，也一直在暧昧状态慢慢下滑。

随着前一段时间国家对于一些政策的调整，而其中对于楼市真正有影响的，主要关于一些税收的调整和利息的调整。税收的调整说实话，影响少之又少，每T房能省的钱也就那么几千块而已，很多人更看好利息政策，更有一部份人通过公式算出来，买一T多大的房可以省个十几二十万的利息。我觉得有点可笑，为什么这么说呢，因为那省的钱是根椐目前的利率水平和前一个阶段的利率水平对比的结果，并且要计算二十年那么久，那么未来的二十年，利息水来会是一成不变的吗？？根本不可能。就去年的情况来说，国家对于利息的调整就高达四次以上，谁现在敢站出来说，二十年后的利率都会是目前的水平呢？并且就我们所签订房贷合中，就会有一条，还款的利息，也会跟着国家利率的调整进行调整的。所以那笔省的钱，到底会不会真的省，还两说，国家利率还是会上调的。

但是就目前的状况来讲，大家反而可以更久的等待了，为什么？国家目前来讲，只是出了一个大的政策，并且国家也放出话，地方政府还可以根据需要再进行调整相关的政策，来恢复民众的信心，但是深圳呢？目前并没有任何政策出台的前兆，那么我觉得要买房的完全可以等着深圳市政府的政策出台，或者说，也许我们大家等得更久点，让房地产市场更“恶化”些，国家会不会有更猛烈的救市政策呢？像美国一般直接投入八千多个亿的美元来进行救市呢？目前的国家政策进是隔靴骚痒罢了，并没有什么实质性的影响，对我们这些普通民众买房，消费都不会有太多的促进作用，所以让我们大家一起更久的等待更好的政策吧。

业主维权指南（三）—要求补偿篇

liuziru — Tue, 28 Oct 2008 13:06:14 GMT

之前就业主维权指南写过两篇，写过一篇关于整体维权的，写过一个关于维权中，业主要求解除合同的，现在就业主要求经济补偿的，进行以下说明，所以根据是《深圳市房地产买卖合同（预售）》以及相关法律规定：

1、根据合同第十二条，开发商逾期交房。

逾期交房，是按照合同第九条所约定的交房时间，如果开发商超过约定时间三个月，业主有权选择解除合同。但是业主要注意的是，在合同中约定有行使期限，也就是说业主要按照合同中约定的时间发送解除通知函。如果没有在约定的时间发解除函的，业主只能选择按总房价的日万分之四要求开发商承担违约金。但是合同继续履行。

2、根据合同第十三条，共用设施与附属配套项目。

根据合同中，原本是应该有关于共用设施与附属配套项目未能及时交付的违约责任，但是开发商经常会在设定合同条款时，就将该条款直接进行了变更，也就是否定了业主追求违约金的权利。

3、根据合同第十六，质量不符合要求。

质量不符的，可以是两次以上维修后仍不能满足正常使用要求的，或者是有相关政府部门的检测机构检测不合格的，都可以要求解除合同。如果买方不解除合同的，可以要求卖方减少相应的价金，但是数额为多少，需要另行与开发商进行协商。一般以合同总价款的10%为例。

4、根据合同第十七条，面积差异。

预售合同上的面积和房地产证上的面积不符，如果差异值在3%以上的，业主可以选择解除合同。如果业主不解除合同的，超出的面积就相当于赠送给业主。

5、根据合同第十八条，装修不符。

如果对于装修标准与合同约定不符的，如果超过了合同约定标准的，视为送给买方，但是买方拒绝接受的，卖方应拆除，并赔偿买方的直接损失。如果不符的，可以要求重装，并且赔偿买方直接损失。

6、根据合同第十九，规划设计变更。

如果开发商改变了原规划或原有的设计的，而又没有履行相关的程序，那么业主可以选择解除合同。不解除合同的，另行签订补充协议，要求开发商进行补充，但是金额需要和开发商协商。

7、根据合同第二十二条，延期办证。

如果开发商，不能按照约定的时间出房地产证，而达到120天之久，那么业主有权选择解除合同。但是业主注意应该在半年内行使解除权。如果不解除合同的，要求继续履行的，按照总价款的日万分之四承担违约金。

7、开发商存在明显欺诈。

如果开发商在宣传资料以及相关的楼书中，符合了要约的条件，应该视为合同的组成部份，如果开发商又未能按照相关的资料履行义务，那么可以认定开发商存在明显欺诈，那么业主可以选择要求开发商进行补偿等。

8、不符合售楼条件。

例如该土地条件不成熟，为该宗地为工业用地，而开发商品房进行出售，以及不符合预售条件等等，进行预售，而最后无法办理出产权证等等。这更多的是考虑到律师对于房地产方面的了解。

可以要求补偿情形，还有众多，就不一一例举。

业主应该注意的就是很多补偿权利是与解除权并行的，业主只能择一行使。

凭什么一定要救市？

liuziru — Wed, 22 Oct 2008 16:32:58 GMT

凭什么一定要救市？？我实在想不明白，难道不救就一定活不了？

根据马克思主义的经典经济学理论，在社会主义经济状况下是不会出现经济危机的，经济危机只会存在于资本主义。现在如果真的救市，那么是不是就意味着马克思主义经济学理论的错误？不管是姓资姓社，只要是在市场经济的情况下，就无法逃脱市场规律？我一直认同不管姓什么，都不可以能逃脱市场规律，有走高就会走底。从长远看，经济就像连续的山峰，高低起伏。

去年可以看作是经济山峰的高峰点，可以说得更直白点，就是房地产和股市的高峰点，然而高点过后，就意味着下滑，这很正常，这完全是一个调整期。滑到最低点，自然而然又会慢慢上扬。这也是市场的一个自然修复过程。而现在的救市又是什么？就像一个长跑了15000米的人，本来到终点了，应该休息三天了。现在只休息了一天，又要接着再跑15000米，也许这一次跑得完，但是对于这个人体的损伤有多大呢？也许还有一种可能，跑不完这15000米，就死在半路上。

一直以来我们都强调，我们应该顺应市场规律，现在看来，顺应也是有条件的。我们更重要的是看到，这次救市，救的又是谁？

比如房地产来讲，你是单纯的居住者，房地产涨跌，对你影响有多大？现在跌到8000一个平米，你每月是还供3000，涨到16000一个平米，你每月还是还供3000。有影响吗？我觉得没有，如果觉得是负资产，你现在处理掉房产，不是一样的负资产吗？老家的宅基地一样，房价的涨跌无影响，因为都要居住。那如果跌到8000，涨到16000，对谁有影响？当然就是对投资者。我对投资者并无任何敌意，因为法律并不禁止投资行为，再说我自己偶尔也会进行投资，当然不是房产这么大数额的东西。但是我不能忍受的就是有一点，用我们12亿人的税收，去救那不到5000万人的投资者，去救那些以前就开香车宝马的房地产商。投资收益自享，那么失利也请自行承担，而不用来绑架整个国家。

我就实在没有想明白，在去年房地产和股市疯狂时，国家为什么不出台强制性政策，进行救市，来挽救人的最后理性呢？当所有的人都回归理性后，只是理性时间稍长点，国家又想让人疯狂起来呢？

我个人认为救市完全没有必要，我们并不会存在美国那么巨大的次贷危机，因为我们没有房利美和房地美，没有美国的个人破产制度，更没有美国的还房政策。市场的牵连影响很正常，这个世界本来就有关联。但崩盘还不至于，最多是死掉一些冒险的房地产开发商，让一些投资者资不抵债罢了，但这又有什么关系呢？与众多民生来讲，这都算什么呢？当然，我们也只是小底层民众，每年所交税收也有限，但我也就想搞清楚，凭什么非要救市？？到底救了谁的利益？？

土地流转对房地产市场的冲击

liuziru — Wed, 15 Oct 2008 14:49:56 GMT

最近的全国的十七届三中全会，对于土地又有重大的新政策，根据中央的提法，是“允许农民承包经营的土地上市流转。”然而到底如何流转，却没有进行明确，可能有望在等待国家政策的进一步明确。

全国的农民在土地经历了承包制，延长承包制，到现在的允许土地上市流转，每一次政策的变动都牵引着农民的心，那么这种流转是滞就意味着农民土地的私有化呢？我觉得谈不上，至少我们宪法中土地国有，和集体所有的政策并没有变动。但是这一政策我认为会对房地产市场发生重大的影响。

根据相关的报道，全国农民所拥有的宅基地，高达二亿亩，一但相关的土地流转实施细则出来，这近两亿亩宅基地，如果流入市场的为1%，那么进入房地产市场的土地都将高达200万亩。如果说这些土地进入房地产市场，完全对房地产没有任何影响，我不相信，但是这影响到底有多深远，说实话，不知道。因为可能每一个地方所实施的流转细则不一样，同时经济状况不一样的情况下，流转状况也会有所不同。

城中村，农民房的买卖如何进行，这也许将会是出现最多问题的一个部份，根据相关的政策，北京，上海，深圳都已经不再有农民承包的生产用地，但是这些城市都无一例外的存在着城中村，存在着农民的宅基地，也存在着农民房，更是存着在农民房的买卖。在之前，宅基不允许买卖的情况下，农民房买卖都十分的兴盛，然而在那时买卖时，国家法律对于宅基地买卖是认定无效的。然而如果现在国家允许宅基地进行流转，进入市场，那之前出售的农民房的房东，是否要求法院宣告无效呢？因为那时宅基地并不值钱，但是现在一但宅基地允许流转了，肯定身价百倍。一个很平常的例子，在龙华同一地段，一套上百平米的农民房，可能所需要的只是十数万，而商品房却高达数十万，一但宅基地允许流转了，那么了农民房将可能一样的拥有土地使用权证，那么与商品房唯一不同的只有小区什么的了，那么我想两者之间的差价就应该不会再有这么多。最重要的是，我想在这几个城市都已经买卖的农民房会在万套以上，一但起诉争，将会是大问题。

另一个就是拆迁了，一但农民承包的土地可以上市流转，其实也就是跳过了政府拆迁这一块的主动权，因为更多的让农民占了主动，这一政策，可能使得政府在土地上的收益减少，会增加农民在拆迁土地上的收益，但是会不会使得部份农民坐地起价，从而使得整个土地无法连成片呢，无法达到开发，或者大规模集中使用的目的呢？会不会使得现在城中村改造成加无法推进呢。无法预料。

这些都是可能面临到的一些问题，因为目前我们所依据的，仅为国家一个大的政策，这些问题是不是能真正的解决，那就要等待国家的实施细则出台后，才能明确了。

秋交会—降价的秋交会（跑盘篇）

liuziru — Sun, 05 Oct 2008 14:57:12 GMT

秋交会已经过去了，结果大家也看到了，成交量平平。本人也曾在29日秋交会开幕当日，和三号闭幕当日均去秋交会去踩过盘。有一部份评论家，认为秋交会没有实质性的意义，均没有发现什么大的促销，也没有发现开发商大打折的情况出现，我当然不知道这部份评论者是不是真正的去了解过楼盘的具体情况，但是就本人了解的情况来说，觉得秋交会打折的开发商不少，只是开发商的降价还有点遮遮掩掩的，好像有点害羞。为什么这么说？？我说我的以及我朋友跑盘的情况。

29日去跑盘时，现场人不多，比起以往的春交会，秋交会来说可以说微不足道，场子里面促销人员倒是众多。每一个在秋交会跑盘的人，手上都有大把大把的广告纸。到处是招人去看楼的售楼小姐，更有的楼盘打出来，买楼送宝马，也有的楼盘打出劳斯莱斯看楼车，当然也有搞笑点的，买楼就送你一头奶牛。但说实话，吸引力一般，因为我之前在另一个关于秋交会的文章里就说过，对于真正想买楼的客户来说，价格具有绝对的杀伤力，你至于搭售什么，客户都认为羊毛出在羊身上。当然现场用大红纸所标注的几几折，或者特价房什么的，就没有发现到这种。

3号情况也差不多，有一部份开发商都准备在那里拆台了，也没有看到更多的特别的东西。

我现在说说我具体看过的几个楼盘，盐田的一个楼盘，均价不高，6-7000左右，挺有吸引力，但是户型都很小，不超过70个平米，只适合度假小住，而不合适常住；福田区的楼盘两个，一个在梅林关口的，均价12000左右；一个在皇岗口岸，均价14000左右。当然以上的价格均是销售员和我说的情况，我都只是粗略的问一下，可能销售员觉得我购买意向不强烈，也没有更多的强烈推荐，我相信如果实际成交的话，肯定还会有折扣的，因为那些促销员也是这样和我说的，你具体去售楼处，他们会和我具体谈些东西。但是因为我纯粹是出于调查市场和陪朋友去看房，所以，也没有更多的仔细去看楼盘具体情况，没有更多的和售楼处的人去接触。

另外有两个楼盘，我却深入了解过，都在宝安，一个在宝安中心区，具体楼盘叫什么，不太清楚了，只知道叫什么庭的，楼下是沃尔玛的，就在宝安体育馆不远处，靠近几个公园的。因为我朋友很感兴趣，也具体的去楼盘看过房。之前我看了他的90平米的，和我报价说是8000多，我在半天虚假的购买意向后，售楼员和我说可以给我拿个特价房，60多万可以搞定，近7000左右。我假意留了留电话。然后我朋友看完房回来，和我说觉得90的太小了，要买个大点的，问售楼员，有120的，问大约的价是什么样子，因为是高层，说至少得9200多左右，因为我朋友是真心想买，所以问得比较细，经过老半天的了解，售楼员假意帮我们打电话请示公司经理，得到的结果是可以帮我们弄到一T，8000可以帮搞定。再次留下电话。

梅林关口的世纪春城，我的另一个朋友表现出了浓厚的兴趣，然后她也去看了一下具体的楼盘，看了一个房子，我就留在秋交会的会场了解情况，和销售人员说，这个楼盘大约的价格是多少？很简单，9000左右，觉得也还不算挺贵的，必尽这个开发商比较大，楼盘也比较大，可能配T什么的会好点，然后想细问，会不会有折扣，然后展会人员就大打太极，说他们只负责展会的，如果具体的销售要去看售楼处等等一大通。这个楼盘觉得并没有太多的了解的，就在那里等朋友。看完盘，朋友觉得还行。谁知道今天打电话，朋友说买下了，一个小户型，最后算下来7700一平米。包括送的装修，我朋友折成了现金，再打了一个九八折。

从两个楼盘的了解以及我朋友的购买过程来讲，其实开发商在这次参展时，就有了底线的，明确了具体的想法，知道如果不打折就无法进行销售，只是大家都有点害羞，不愿意赤裸裸的来谈打折，降价等，和春交会一样，没有什么实质性的进展，所以大家也看到了，秋交会的成交量并不高，也没有发现太多的楼盘销售有什么实质性的变化。根据深圳市房信网公布的信息，深圳现在存量房已经高达6.5T，发展商其实到现在，应该考虑下如何进行销售了，现在最简单的方法就是打折和降价销售。其实大家心里都明白什么情况，为什么一定要守住那一层窗户纸？？？

秋交会——你我的秋交会

liuziru — Sat, 27 Sep 2008 06:36:18 GMT

深圳第31届秋季房地产交易会，从今天开始算，只有短短的两天了。这一段时间经常在公交车上看相关的广告，记得一句话：你我的秋交会。

这一届的秋交会，场景会如何？个人认为这一届的秋交会可能会是真正你我的秋交会。为什么我会这么说？

从最近一段时间来看，整个中国房地产市场，面临冷遇，众多房地产开发商资金链出现问题。根据相关官方报道来看，深圳一直领跑着全国楼价的下跌，深圳七成以上的民众都抱着等待以及观望的态度。官方的数据更是体现，深圳存量房高达五万套以上。开发商如何利用这一次机会，出手存量房产，回笼资金是一个问题。根据现在有关的数据体现，今年参加秋交会的深圳本土开发商高达七十个之多，参加的楼盘更有上百个。这似乎就印证了我前面的一些推测：开发商的日子不好过，准备利用这次机会出货。

春交会时，因为当时房地产市场前景不明朗，所以很多房地产开发商都是一种慎重的态度，同时没有哪个开发商想成为开发商中间的叛徒，而率先降价出售，所以并没有出现大家所想看到的大量的楼盘大打折。而这次秋交会，房地产市场前景已经很明朗，那就是短时间内，深圳楼市肯定面临的是下跌。更何况开发商中间的叛徒已出，老大万科已率先大幅度降价，收回大量资金，更有一部分楼盘也在大打降价牌，降价已成为促销的一个重要手段。我想参加春交会的部份开发商肯定在那里后悔了，想为什么在春交会不降价出售算了，等到这会，折扣更低了。现在我想开发商应该也不会更遮遮掩掩了，大家都降价，还有什么好害羞的？？？

我个人推测，这次秋交会，应该打折楼盘不在少数，但是具体折扣会有多高，那就要视开发商资金厚度。还有什么优惠，例如买房送车，买房送高尔夫会员，这些，可能更多的就是看楼盘的价格定位了，对于我们普通老百姓来讲，你直接打折就好了，别送什么高尔夫会员，等到能经常能花千多块打高尔夫的人，也不在乎买个房多花几十W，不如你直接把价格杀下来，如果我们要打高尔夫，会自己买会员的。

当然并不排除有更另类的销售方法，有待于市民自己去体验。

让房价降得更猛烈些吧，你我的秋交会。

业主维权指南（一）

liuziru — Thu, 18 Sep 2008 15:51:36 GMT

随着新一轮房地产的调整期，越来越多的业主参与到集体维权中来，然而常常因为开发商过于强势的地位，以及其不屑一顾的态度让众多小业主觉得无法忍受，因为对于开发商来说也许十多万算不了什么，但是对于小业主来说，是多年的积蓄。所以常常众多的业主会聚集到开发商的销售中心，而开发商了防止出大问题，也会出动众多保安，而这样两边都人多口杂，难免会因为一两句话起争执，而最后就会演变成全武行。这句情况在业主维权过程不是一次两次，最近的诺德国际，杭州的万科等等。

其实业主的目的很简单，就是为了争取自己的权益。然而在维权过程中应该如何做到有理有节，而不至于发生流血事件？我觉得业主和开发商都应该注意。

1、对于业主来说，不要单纯的拿房价说事。很显然，房价的升降完全是市场行为，开发商左右不了，国家也左右不了。而业主单纯因为房价的上涨下跌就要求开发商进行补偿，至少在法律上没有相关的依据，所以一般业主的这种单纯的要求肯定很难得到满足，同时根本在法律上站不住脚，也得不到的相关的支持。我记得电影中《七宗罪》中有这样一句话，值得广大业主注意：“要想让对方震憾，拍拍他的肩膀是不够的。”我并不是业主集体闹事造成影响，而是说你要有相关力度的东西让对方震憾。全国可以说没有哪一个开发商保证，自己开发的楼盘是没有一点问题，完全按照国家的相关规定来进行的，所以业主完全可以通过寻找开发商的弱点，来寻求自己合法权益的保护。只有当你拿到够多的证据，能让开发商不安了，开发商才会坐下来和你谈的。开发商虽然有钱，但是他们也是能省则省。

2、业主维权，应走合法的途径。我们常常看到的情形是，众多的业主打着横幅到开发商的销售中心，阻止开发商销售。开发商为了正常销售，肯定会派人出来阻止，而在争取过程中，就难免发生一些肢体接触了。最后的结果可能就是不能控制了。所以说如果业主想要寻求一种平静的对话，就最好是能控制谈话人数，一次以三五人为限，带好相关的书面材料，以方便转达，最好实在不行了，寻求律师帮助，进行诉讼。这过程不只是业主的责任，在这个过程中，开发商的责任更大，就是开发商对于业主的合理合法的要求要重视，同时应该派出相应有级别的代表来与业主代表进行会谈，如果觉得麻烦，也可以叫公司的法律顾问出面来会谈，实质点，谈如何解决问题，不要只说自己的楼盘通过了国家的相关验收等等来应付业主的要求，或者更是理都不理，实在怎么了，就在背后找人对积极的业主进行定点打击，这只会更加激发冲突，难道和你们开发商对话就这么的难吗？

3、业主在买房时，应该看清楚自己的买卖合同，常常有很多业主在买房时根本没有看自己的合同，往往等到出现问题了，才看合同，然后发现合同中，众多不合理，不利于自己的条款，然后这时再来寻求律师帮助，说碰到霸王条款了，看怎么办。这会找到律师都晚了，除非该条款违反了相关的规定。霸王条款是每一个买房人都会碰到的实际情况，没有办法回避，除非是在碰到楼市低迷期。如果在买房时碰到过份条款，业主就应该考虑到是否买这T房了。

当然，在这个过程中间，还有很多值得注意的地方，我只是提及几个比较常碰见的情形以供大家参考。希望对业主维权，或者对开发商能有所提示。

万科，到底想干什么？

liuziru — Wed, 10 Sep 2008 15:56:01 GMT

近日，一篇名叫《万科松山湖会议纪要》的文章9月7日开始在网上疯狂流传，透露了万科要“敢于降价，勇于降价，未来16个月的对策和行动”的高层决策讲话，其核心观点就是万科“在还有较好利润时一定要以最快的速度出货”，并预计“半月后北京公司开始大降价”；降价的目的为快速回笼资金使得万科有钱以低价购入土地

就在这篇“内部讲话”引发市场广泛猜测之时，万科执行副总裁肖莉作出澄清，并称：“万科集团近期没有在松山湖召开过任何会议，文中的观点系作者臆造，与万科无关。

按肖莉的说法，那么这篇《万科松山湖会议纪要》就是伪文。然而一篇伪文为什么会如此疯狂的流传？这其中就没有真正的触及到万科的东西吗？那就让我们一起来看看万科到底要干什么。

根据相关的数据保守估计，万科在过去的两年所赚取的利润在50-80亿之间。而根据万科2008年的中报，万科手上还拥有现金153亿，且负债率为37.1%。然而就在万科拥有如此多的现金量，并且负债率远低于行业水平的同时，万科通过中国证券监督管理委员会证监许可[2008]1056号文核准，获准向社会公开发行面值不超过59亿元的公司债券，并且发现工作于2008年9月9日已经完成。同时最近有报道称，万科在民生银行欲贷款30亿，然而因为万科所开具的条件太苛刻，而被拒绝。

如果以上信息均为真实的，153亿现金+已发行的59亿债券，不包括被拒的30亿，而从别的银行贷到的话，那么万科现在手头上所持有的现金量高达200个亿。我不知道还会有人在推断万科的资金链有问题吗？难道万科每年的运营成本会高达200个亿？即使高达200个亿，万科还是可以坚持到2009年的9月10日。万科拥有这么多现金量干什么？我认为有两个目的。

第一，储备过冬。王石一直在强调拐点论的到来，现实的状况也是民众观望太多，至少在深圳这个楼市来讲，大家都在等待。这个等待期到底有多长？谁也不知道。我自己估计在半年到九个月左右，那么万科这么大一个企业肯定有其自己的一个体系以及分析机构，对当前的楼市作出评估，同时评估完了之后，就会有一套应对方案，不管方案如何变，首先第一个不能少的就是现金，所以在这个冬眠期，万科肯定要准备足够的现金以应对随时出现的状况。

第二，那就是为了并购，在这一轮等待期中，会倒闭的房地产开发商不在少数，而我在之前的一篇文章中提到，为什么王石希望房价的下跌？因为房价一但下跌，那么就有很多原本拿地为王的开发商会面临着破产，而一但这种开发商破产，或者面临着严重的资金链时，那么像万科等这种大型开发商的机会就来了，就可以进行收购这种小开发商，而改头换面，以万科的名字对外销售了。而这一套一直是万科比较拿手的，至于作法合法不合法我一直在怀疑，你万科只是收购了别人的一些股份，你在这个项目中并没有拿地，并没有设计，没有施工，那为什么你最后又要以万科的名义进行销售呢？

就我目前的了解来说，万科在深圳要和别人联名开发，或准备并购的项目不下五个，而这种项目的并购是需要大量现金的，因为每个项目的收购至少都是以亿来计算，而万科在全国准备收购的项目到底有多少？只有万科自己知道。而这些项目全部收购下来，要多少现金？可能只有万科自己知道。万科是一个有野心的公司，我想它不会放过这个充实自己的机会。

以上两个目的看来，《万科松山湖会议纪要》也许是一篇伪文，却不无道理，这也就是因为什么万科要急于出来说清楚的原因，也许万科还不想让他的战略意图暴露得太多。所以我坚信万科在未来的十六个月中，会勇于降价，敢于降价。现在只是杭州公司，上海公司，深圳公司在降价，很快北京公司也会降价了。放心，这一天很快就会来。为什么？首先为了更好的资金回笼和处理手中的存量房，同时只有万科降价了，别的公司才迫不得已降价，只有当万科的房子都降到一定的底线了，才能逼死部份小的开发商，那样万科的机会才会出现。

（案例）离婚协议中未处理财产的处理！

liuziru — Tue, 02 Sep 2008 16:29:27 GMT

案情：

某女士与某男士，双方协议离婚，对于夫妻财产约定如下：夫妻共同财产，男方分得某物业以及人民币XXXX元，双方无其也债权债务关系。然而对夫妻共同拥有的另外的几处房产，未列明，也未进行处理。双方办理好离婚手续后，男方认为还存在着未分割财产，要求依法分割，女方认为已经完全分割完毕，没有列明的财产就为她所分得财产，双方起争议。

本案焦点以及法律规定：

对于离婚协议中未分割的财产，是应该依法认定为一方财产还是夫妻共同财产？《婚姻法》仅于对隐匿或转移等情形下的，未知一方有权要求进行分割。对于在离婚时就已经明确知道的，在离婚协议中未列明的财产，在离婚手续理完成后，是否可以要求按照夫妻共同财产进行分割呢？《婚姻法》以及解释中并没有十分明确。但是根据《深圳市中级人民法院关于审理婚姻案件的指导意见（试行）》的第二十一条的规定，财产分割条款或协议未涉及的夫妻共同财产，人民法院可另行依法判决。男方的要求合理合法。

律师提示：

对于离婚协议中的财产处理条款，应该明确列明财产数额，总类，以及分配方案，而不应该仅列明一方财产之后，对另一方财产不列明或笼统的写一句其他财产归另一方所有，这样给造成法律上的漏洞。

从湖南到深圳，从耕兴到中圳！

liuziru — Thu, 14 Aug 2008 16:49:15 GMT

2007年的3月，我坐上了从湖南到深圳的火车，十几个小时之后，我来到了深圳。2008年的8月，我从广东耕兴律师事务所转到了广东中圳律师事务所，经历的时间为一年半。

是的，从湖南到深圳，火车走过的路程只花了十几个小时，但是我个人却走了二十四年，二十四年也许将会是我人生中四分之一的时间，也是我很宝贵的二十四年，在那段岁月里有太多的第一次，数不清的朋友，数不清的回忆。衣不如新，人不如旧，这一直是我所称道的。童年的记忆犹在眼前，所喜欢的人都一个一个闪过。那二十四年在我身体上留下的痕迹，数不胜数，仅缝针就超过二十针，还不包括一次骨折。当然也包括了我父母的艰辛和泪水。那二十四年的时光走过了，却记住了。

耕兴律师事务所，我人生中的第一次律师执业经验给了它，在这里，我第一次的写博，自己独立的第一个案件，自己独立的第一次开庭，第一次独自起草合同，自己独立的第一笔收入……，有了一群很好的朋友同事，张茂荣律师，马成律师，欧阳姐等等，在网上认识了梁赤律师等等。我曾想，也许耕兴律师事务所会是我的一个归宿，但计划比不上变化，一些原因让我选择了离开，离开耕兴律师事务所，转到中圳律师事务所。

在中圳律师事务所又是一个开始，在这里有原本就熟识的梁赤律师，也还有一群尚待结交的朋友同事。是的，人生也许就是这样的无常，总会有别离，但是如果没有别离，又哪来的相聚？我开始了我人生中的第二个二十四年，是的，第一个二十四年过去了，那是我人生中的基础的二十四年，而接下来开始的二十四年，也许会是我努力奋斗的二十四年，也许我会成功，当然我也有可能失败，在这个世界中没有人会同情你，只有你自己看得清你自己。“一个人要走过多长的路，才能称为人？”，我喜欢鲍勃迪伦的这首歌。我总是会告诫自己，我想要的生活是什么的，然后自己应该去努力，，也许我努力了也不一定会得到，但是如果不努力一定得不到。也许第二个二十四年过去后，我会选择离开，当然，这次的离开是会是离开深圳。是的，在第二个二十四年里我把中圳当作一个归宿。

断供只是手段而非目的！

liuziru — Sun, 03 Aug 2008 15:51:32 GMT

深圳市宝安区碧水龙庭小区业主集中断供的事情，到现在已经有一段时间，事情发展到这一步可能是很多人没有想到的，当我们接受碧水龙庭业主的咨询，我们就相关的法律风险告之当事人，然而有很多人对碧水龙庭的业主有一个误读，本人虽然并不参与业主与银行之间法律关系的处理，然后本人作为碧水龙庭的咨询律师，我觉得有必要将有些情况进行说明：

我不知道最早是哪家媒体报道，碧水龙庭的业主绝大多数都是抄投客。我们不敢保证所有业主均为自住客，因为每一个楼盘总会有投资者，但是我们可以很负责任的说，百分之八九十以上的业主都是自住者，大多在深圳只拥有一套住房，还有部份业主买房是为了结婚，这家媒体应该没有认真的核实业主的情况，可能更多的是完全引用了开发商的某些言论。既使就是存在投资者，我想投资者的行为并不为法律所禁止，也并不违法，投资者也应该有权利维护自身权利。

业主断供并非因为房价下降而心理不平衡要求补差价，而是因为开发商不遵守规划，对部份规划没有严格执行，同时施工质量等都存在着问题，要求开发商出来进行沟通，寻求解决方法。因为之前有说，业主大部份均为住家，房价的上涨下跌并不会给业主造成太大的影响，因为买房时就综合考虑了相关的情况，房价涨到30000一平米，要居住，你跌到3000一平米，同样仍然要居住。现在的情况却是开发商在违反了相关合同约定的情况下，仍然强势不愿意解决问题，才会有了之后的断供。

业主断供并不是要求政府救市，更不是威胁，而只是手段，寻求一种和开发商同等对话的权利。就我们所了解的情况来说，业主在咨询我们之前已经和开发商商谈过两次，在我们介入之后，我们作为业主的代表，也与开发商之间有过一个协谈，然而开发商根本不是想解决问题，而更多的是和政府相关部门一起向业主进行“解释”，强调开发商的小区规划不存在任何问题。而我们的实质性问题提出来，却不愿意进行实地测量。可以说总是在拖时间，并且拖而不决。

所有业主都不把断供当作目的，幻想政府会免除相关的贷款，碧水龙庭的业主从来都不曾想过这一层。我们律师也一直强调，断供行为不可取，因为这是你与银行之间的贷款关系，而业主与开发商之间的纠纷是购房合同之间的权利义务关系，两者之间并不存在实质上的法律联系，至于说开发商与银行之间是不是签有相关的担保合同或者回购合同，并不得而知，一但断供，可能会对业主以后在银行的信用系统中会有不良纪录。然而为什么业主仍然会选择断供这种极端的方式？只因为开发商太强势，业主不得已而为之，只能把断供当作一个筹码和一个手段。

深圳楼市赌为王!

liuziru — Wed, 23 Jul 2008 18:57:25 GMT

前段时间牛刀与徐滇庆的深圳楼市大赌局终于结束了，赌约内容以为深圳楼市7月11日新房成交价为标，赌注那就是在《南方都市报》整版的道歉，结果出来了，表面是上牛刀赢了，但是牛刀真的赢了吗？我认同贺承军博士的一段话，大约内容是在这次战争中牛刀和徐滇庆两个都没有胜利。要我个人看，胜利的是背后那支手。

我知道这次赌局的讨论差不多结束了，但是关于深圳楼市的讨论远没有结束，深圳楼市也许在全国都会有一种标杆的意义，至少是深圳楼市率先在07年上半年暴涨百分之五十，在08年上半年再暴跌百分之三十，深圳楼市就像一个年幼的小孩子，屡次摔倒屡次又站起来，屡次站起来又跌倒。

在这个过程中，断供，救市，利好，免税，放开银行贷款等等声音此起彼伏，当然这些声音都代表着自己集团的的利益：断供的大约是一个业主；要求救市的不外乎投资客和开发商；要求免税的多了，开发商，准备购房者等；要求放开银行贷款的，一般是开发商。看得出开发商的声音远比我们强大。这一切当然都是正常的需要，这种呼喊是来自内心的，然而我却没有想到，深圳的房地产真正要用赌局去刺激或是去破迷局。

从牛徐的房价大赌局时，一个叫金焰的律师跳出来，说要约定一百万违约金，要再与徐滇庆赌房价，并且金律师肯定的说徐教授要赔房奴的钱，其实我倒是想和金焰律师对赌，当然不是赌房价，赌的就是如果金律师起诉能让徐教授赔房奴的钱，我就整版《南方都市报》道歉，后面作罢，觉得本来让徐教授赔房奴的钱就是作秀，又怎么会当真呢？

钝刀兄两次放赌盘，一次赌2010年房价均价会超过今年100%；接下来又一次放盘，这次赌的就是万科三年会不会ST。第一赌局赌注高达100万，无人接手，其实金律师如果确信房价会跌的情况下，倒可以来接下钝刀兄这个赌盘，第二个盘，针对的就是牛刀，然而牛刀却不接招。

后面又有一个叫鸡刀的，也要与牛刀对赌万科三年之后会不会ST，当然牛刀也没有接招。

其实很正常，牛刀又不是呆，喊喊口号的赌可以，但是真的要拿些钱出来赌，可能就有些麻烦，最重要的是关于万科的赌盘，牛刀有点点胜算吗？根本没有任何机会，他会做吗？

侃大哥先说楼市千年一赌，现在是10万赌政府的调查结果。当然这种打赌都无果而终。没有人去接盘。

今年又看一个贴子，这个贴子又是牛刀贴出来的，赌政府是否会出来救市。

零零总总来看，深圳房地产市场最近这几个月赌局不断，总是不断有人出来放赌盘，然而当一个城市的房地产要用赌局来破局的话，我们觉得还只是好笑这么好玩吗？

当断供变成一种习惯!

liuziru — Mon, 21 Jul 2008 17:11:26 GMT

今天你断供了吗?也许在不久的将来会成为深圳业主们的问候语，在最近断供成了流行语，包括近段时间的中央电视台，南方都市报等媒体都极为关注深圳的断供行为。在中央电视台的相关报道中，提到将会形成断供潮，而在《南方都市报》的相关报道中引用银行部门的相关说法，断供者仅为一例。这两个报道，本人都不太认同。

本律师团队的张茂荣律师分别已经写了《睁眼说瞎话深圳楼市断供岂止一两例》以及《生于忧患死于安乐再谈当下的断供》两文，对其中一些情况均作了说明，我个人仅就我朋友的案件来讲一些情况。

我朋友于2008年5月被南山工行进行的起诉，开庭日期定在8月。根据三方所签的借款合同以及相关的担保合同。银行只有在借期期限内，借款人连续三期或总共六期未能正常还款，才能起诉借款人和担保人。而我的朋友在五月被起诉，那就意味着，在五月份之前，我的朋友至少有三期未能正常还款。而事实上是，我的朋友有连续四期未还款，而被起诉。并据我朋友讲，他并不是第一个，那么央视所提及的将至断供潮，其实可能早就在形成，只是尚未形成大浪，所以大家都无法看到在平面下能量的聚集。南都的报道官方认同的仅一例断供，报道中所提及的却并非我朋友，我不知道我朋友都已经被起诉了，是否可以被官方认同为第二例。如果真正按照《南方都市报》的报道进行逻辑推理，那我朋友可能就是第一例被起诉断供者。我对这个推断结果保持怀疑。

根据国泰君安的报告，今年我国房地产行业总资金缺口高达7100亿元，然而有业内人说总资金缺口高达1万个亿以上。我不知道哪个的推断会更加真实可信，在如今这种资金链紧张的情况下，为什么有部份一手业主会选择断供来“危胁”开发商？从法律角度上，根据双方的房地产借款抵押合同，开发商是作为一手业主的担保人，业主不再还供，那么开发商将同样面临被起诉的危险，这样会让开发商雪上加霜。如果再加上这部份资金缺口，可能开发商的总资金缺口会超过上述规格。业主可能目的很简单，就是想得到补偿，因为没有哪个开发商可以保证自己所开发项目中，百分百的没有一点违反规划或合同的地方，业主通过这种捆绑利益，而进来逼使开发商接受一些合理要求。为什么说是捆绑利益，因为断供，其实对业主来说也危害深重。

很多人在这种断供潮和资金链断裂，资金缺口数目巨大的情况下，认为很多中小开发商将会被并购。是的，一部份中小开发商会在这种“雪灾”中死去，但我觉得更多风险的是大开发商，去年的行情，开发商占地为王，但到了今年，却转化成为现金为王，而根据我国的相关土地政策，两年之内拿到的土地不动工，有被收回的可能性，所以在去年大量拿地的基础上，为了避免土地被收回，部份开发商被逼无奈，强行开发。而大开发商，拿到的土地也就更多，一个项目的投入可能高达数亿元，一但资金链出现问题，项目将无法继续，只得烂尾或者被别的公司收购。而我所接触的部份中小公司房地产，开发一个项目，赚一个项目的钱，不紧不慢的拿地，不紧不慢的开发，不储存土地，自己手头的现金量也足够开发一个项目，而不需向银行借款，这种情况下显然不会死亡。

任志强曾在凤凰卫视采访时说，他认为要分清房地产市场的冷淡和宏观经济状况不好的情况下，谁因谁果的关系，并且认为房地产局部的调整，不会使整个大盘都会出轨。

我从另一个角度理解就像曾看到的某房地产开发商的广告，我们只是在做俯卧撑。我引到断供这件事来说，那就是深圳的断供，不会给全国造成多大的影响。

我是不太认同他这种观点，中国的房地产本来就是在良好轨道上运行的吗？拿地，违建，拆迁，有一个形象的词，很黑很暴力。我们是市场经济吗？我觉得在中国国情下，当你触及到一定底线，任何东西都是可以牺牲的，更何况开发商的利益？？？深圳的次贷到底有多少？肯定过百亿。但是断供的有多少？根据目前一些报道上的说，半岛城邦，碧水龙庭等都将会选择断供，如果报道消息属实，那么我想这两个小区断供的都将会过亿。

现在更有部份业主希望寻找银行的漏洞，来追求断供的合法性，因为根据中国人民银行的相关规定，对于首付有着一个限定，然而在深圳楼市高峰时期，却有着很多房产，都是通过在银行备案的合同提高成交价，最终实现零首付。本人在回答搜狐采访时就这一问题进行了回复，断供的合法性，在理论上存在着可能，但是一但进入现实操作，将会困难重重。

现在在各大网站，号召断供的人此起彼伏，如果当断供成为一种习惯，并形成风潮，受损的不仅有银行，房地产开发商，业主等等。后果是什么？不敢想。

离婚战争,请别让未成年子女参与!

liuziru — Sun, 20 Jul 2008 16:21:25 GMT

离婚诉讼中不外乎两个争夺,一个争夺小孩子的抚养权,另一个就是争夺财产。在本人所经历的所有离婚诉讼中，鲜有会让小孩亲临离婚诉讼庭审现场的，然而在本人在阳江的一次离婚诉讼开庭，对方当事人却把女儿叫到庭审现场。

在审判长宣布开庭前，我看到对方当事人并没有要求小女孩离开审判庭的意思，而审判长似乎也忽略了对方是一个未成年人，何况这次庭审有关其父母婚姻，并且其母亲还要求该小女孩出庭作证，指证其父亲不是一个好人。

然而我要求审判长禁止小女孩出现在庭审现场，作为证人，不能旁听，可以在证人作证阶段再进入审判庭。同时我说离婚诉讼是一场战争，而虽然小女孩是双方婚生子女，但是她还是一个未成年人，为了保护未成年人的心理健康，为了不让她看到大人之间的这种争吵，为了不让她过早的参与大人之间的战争，我建议审判长让小女孩去旁边的办公室玩一下，而不要在审判庭上旁听庭审。审判长作为女性，同意了我的请求，在要求女孩离开审判庭时，小女孩却把审判庭的门重重的摔了一下。

双方无过多的财产，主要体现在对小女孩的抚养权的争夺，因为小女孩已经年满十岁，审判长要征求小女孩的意见，在征求意见时，我询问当事人的意见后，我对审判长建议让律师退庭，只留下双方当事人和小女孩，由审判长来进行询问，因为毕竟律师还是“外人”。审判长又一次同意了我的意见。

当我重新进入审判庭后，我们就抚养权达成了协议，女方再抚养小女孩两年至小学毕业，之后再由男方进行抚养，同时原本女方要求小女孩作证，来指证其父亲过错的，在我和我方当事人沟通以及和对方当事人协调下，也都没有让小女孩继续，真的不敢想像，母亲要求小女孩在法庭上指证其父亲的过错，两年后小女孩却仍然要和父亲进行生活。我不知道该母亲是如何想的。

开庭结束了，在最后核对笔录时，审判长发表了些自己的意见，当然并非庭审意见。审判长表扬我，很让我意外，说我作为一个律师，有着正义和良心，在维护当事人权益的同时，也知道如何去保护一个未成年人的心灵。我表示了我的感谢，我说这是我应该做的。表扬我之后，批评了女孩的母亲，说应该很好的注意保护一下小孩子的心灵，虽然这次争取到了两年小女孩的抚养权，但是这小女孩的选择，审判长提醒对方当事人注意以后不要再灌输另类的东西给小女孩，小孩子很容易受父母的影响，何况现在这个小女孩的表现已经有些偏激，身为母亲，还要抚养女孩两年，希望注意些教育方法。语重心长，显然在这一刻，不是一个审判长在训责当事人，而是一个母亲在告诉另一个母亲应该如何教育子女。

是的，也许在某种程度上，在争夺抚养权中，我失利了，但是我觉得在某种程度上我也胜利了，至少我的当事人很满意。当然我更希望，在以后我所遇到离婚诉讼这种战争最好不要让未成年的小孩一起来参与。

世纪赌局引发的奇案!!

liuziru — Sun, 13 Jul 2008 08:17:15 GMT

最近徐滇庆与牛刀的房价世纪赌局已落幕,本来这场赌局可以结束了,然而广东东方金源律师事务所的金焰律师提出来,徐滇庆的打赌行为侵犯了房奴的权利,将号召深圳房奴会,起诉徐滇庆,要求其赔偿房奴的房价的差价,并且被深圳电视台《第一现场》，《南方都市报》等媒体大规模报道，转载者更是甚众，对于这一点本人与广东耕兴律师事务所张茂荣律师的博文《质疑：法院会判决徐滇庆承担“房奴”购房损失》中所表明的观点持相同意见，你要求赔偿可以，但是你的依据在哪里？然而金焰律师仍然不依不饶，我还听说在金律师在《南方都市报》上放出赌局，要和徐滇庆再订立合同赌一把。赌博行为被国家法律所明令禁止，这种赌博的民事行为本来就是无效，哪来的再订赌局？并且听说他现在在积极联系牛刀，商讨起诉。

那些都在其次，更让本人惊奇的是，本人在深圳律师协会的官方网站中的信息检索中，在律师事务所的检索广东东方金源律师事务所的律师名录，并没有发现有金焰律师的名字；同时在律师名录检索，并没有发现在深圳注册的律师并没有金焰律师其人。如果上述信息收录是真实且完整的话，金焰律师你已经侵犯广东东方金源律师事务所的名誉权，当然你也侵犯了深圳律师的名誉权，因为你的言行，让公众对于律师的专业性产生了怀疑。并且想问一句，你到底是李逵还是李鬼？？？

深圳城中村改造法律问题再探(律师实务一)

liuziru — Tue, 08 Jul 2008 14:11:48 GMT

为什么城中村的改造需要律师的配合以及需要请专业的律师帮助维护自身权益？现在就在城中村改造过程中专业律师所能起到的作用进行简要的述说。本人认为城中村改造过程中，律师能参与以及提供帮助的问题众多，今天仅提出五个问题，进行说明，其他问题留待改日说明：

（1）城中村改造过程中土地使用权及地上附着物权属确认；

在城中村改造过程中土地使用权的权属关系到补偿面积，根据中国法律的规定，中国的土地使用权归国家和集体所有，而城中村改造项目中的，大部份土地是归集体所有的，但是还尚有一部份土地是归国家所有的，而显然国有部份肯定得不到补偿。同时地上附着物的权属确认，有利于补偿的实际到位，将补偿发放到实际权属人手中，防止重复补偿，也更有利保障被改造方的权益，因为地上附着物就包括建筑物，和绿地等等。

（2）政府与城中村集体经济组织或开发商签订拆迁改造框架协议；

只有签订了相关的改造框架协议，才使得改造者的地位得到确认，同时也是确认该改造计划的性质，因为正常的房地产开发的资金来源与城中村改造项目的资金来源有着明显不同，同时就地价以及相关配套项目的办理，均有着很大程度上的优惠，而律师的介入帮助起草相关的改造协议，以及协调相关的法律关系。

（3）拆迁改造主体资格的确定及拆迁许可证办理的程序及实体；

因为拆迁涉及到后面项目的改造，拆迁是改造的基础条件，以什么主体去办理拆迁许可证，以及如何办理，这些过程，均可以由项目负责律师提供相关的法律意见以及协助办理。

（4）村内股份制合作企业自行组织改造及与其他机构合作；

如果由村内自行组织改造或与其他机构合作改造的话，那就涉及到一个利益分配的问题，利益如何分配，以及在开发过程中，谁为主开发，谁作为配合方协助办理相关的手续，以及出现一些情况下责任如何承担，这可能都是项目律师需要在开发之前提供相关的法律意见，起草相关的协议所做的工作，同时这个中间还涉及到可能双方律师的一个变判过程。

（5）村外其他机构参加城中村改造竞标或挂牌过程；

因为村外其他机构参与城中村改造，用的是招标或挂牌形式，那么在招投标过程中，就包括一个招标书的制作，以及后面一但招标或挂牌成功后还有一个协议的签署过程，而这个过程中涉及的问题较多，同时协议标的比较，应该由专业律师全程参与，更有利于权益的一个保障