国世平：国家发改委顾问、深圳大学教授、博士生导师

房市能够分流股市的资金吗？

guoshiping — Wed, 07 May 2008 07:45:09 GMT

房市能够分流股市的资金吗？

文/国世平

中国居民目前投资的途径主要是三个：一是房地产；二是股票市场；三是银行的理财产品。从目前财富效应条件来看，银行的理财产品对投资者的吸引力最小，房地产和股票市场对投资者的吸引力最大。因为，银行推出的人民币理财业务获利最小，而房地产和股市获利最大。

房地产市场和股票市场哪个风险大？

一般的投资者会认为，股票市场的风险要比房地产市场大。因为从2006年发动的股市牛市到今天，尽管投资者赚了很多钱，有的投资者的资产翻了几倍，但是，今年的5.30大幅度提高印花税，使得股票市场大跌，使投资者真正认识到股票市场的风险性。

房地产市场从2003年开始大幅度上升，几乎没有下调的风险，一般投资者认为，投资房地产没有风险，买了便涨，而且涨幅和股票市场不相上下。

真的是房地产市场风险比股票市场小吗？笔者认为，经济学的原则是，风险和收益是呈正比的。如果房地产的风险小，收益大，那么所有的投资便会流向房地产市场，最终使得房地产市场的赚钱效应下降。所以说，房地产市场的风险和收益是对等的。

股票市场的风险众人所知。房地产市场的风险有没有呢？笔者认为，房地产市场的风险一旦出现，风险比股票市场的风险还要大。因为房地产市场被套，终身难以解套，这和股票市场有所区别。珠海市早几年房地产泡沫破灭，到今天房地产市场暴涨都没有完全解套。惠州的淡水、大亚湾房地产市场泡沫导致今天房地产市场都没有涨起来。香港1997年房地产泡沫，十多年的今天，香港的房价才只有1997年的75％。而且，房地产有折旧问题，套了十多年，房地产的折旧，价值也会降低。但是，股票显然没有折旧问题。房地产投资的风险是潜伏的，一般人们很难发现风险将要来临。但是，房地产风险一旦来临，其伤害是毁灭性的。一是房地产泡沫破灭，基本上没有买盘，只有任其下跌；股票市场泡沫破灭时，总还有一定的买盘；二是投资房地产资金量大，一般都在银行有贷款，当房地产泡沫破灭时，银行的贷款利息都会将人压死；股票市场中贷款投资股票的人并不多；三是房地产泡沫破灭时，由于部分钱是贷款的，银行将会以市场最低价进行拍卖；股票市场上，很少有将股票拍卖的。

目前股票市场资金流入房地产市场有限

很多人认为，最近股票市场形势不好，大量投资股票的资金从股票市场流入房地产市场。笔者认为，数量有限。其理由有：一是牛市并没有结束，在股票市场的赚钱效应没有完全丧失，目前只是中期调整，投资者只是暂时离场观望，而不是将资金投入房地产；二是投入房地产的资金将是长期的，股票市场调整是短期的，投资者不会放弃股票市场的赚钱效应，因为，股票市场的赚钱毕竟比房地产市场快得多；三是目前房地产市场价位相当高，其泡沫不比股票市场泡沫低，投资者不会轻易高位接棒。

投资者面对楼市和股市下跌应该采取的对策

guoshiping — Fri, 11 Apr 2008 10:13:42 GMT

投资者面对楼市和股市下跌应该采取的对策

国世平

我在2006年便预测2008年是中国经济的拐点年，GDP和股市、楼市都会出现大幅度调整。因为根据经济学的基本原理，经济增长、股市增长和楼市增长，都会呈现波浪式上升，不可能直线上升。为什么调整时间是2008年？因为2008年是中国奥运年，中国领导人为了展示“中国盛世”，会不遗余力的把经济高潮推到2008年，当奥运会结束后，经济调整才开始，最符合领导人的心意。但是，经济发展的趋势往往很难符合领导人的意图，既然经济需要调整，投资者为了利润最大化也会选择在奥运会之前便撤走。所以，楼市、股市提前下跌属于正常调整。

楼市的操作策略

我认为，中国的楼市走势在2010年之前应该处于跌势，而且到谷底。2011年才开始缓慢上升，投资者应该根据这一走势进行决策。实际上，我在2006年底便呼吁在2007年底将自己多余的房子卖掉。如果拥有多套住房的投资者现在还没有将房子卖掉，那么便应该具体分析自己的经济情况，如果房子仍然需要每月支付银行费用，而且数目巨大，同时房子又出租不出去，则应该考虑出手，哪怕价格不满意，也要割肉。如果不需要向银行支付费用，而且房子能够出租出去，则可以保留房子。因为房子可以出租出去，一是可以由租客代交物业管理费，节省这部分开支；二是租客的租金可以在一定程度上弥补房价下跌的损失。

很多人认为房价已经到底了，可以考虑投资房地产了。我认为，房价还有进一步下跌的空间，而且空间不小。所以，在2011年前，不能有投资房地产的计划。在这段时间，最好是租房住。

股市的操作对策

从2006年开始，我多次在不同场所演讲中表示。对待股市，2006年应该反变，即捂住股票不要动；2007年反恐，即不要恐惧，不管人们将股市多么危险，也不要恐惧；2008年反贪，即不要贪欲，见好便收。2008年，中国经济出现拐点，经济的下跌必然会带来股市的下跌。人们一般认为，2008年在奥运会之前，股市应该没有问题，很多人的投资选择是在奥运会之前提前逃跑。但是，2008年股市这场寒雪来得特别早，特别冷。几乎将所有的散户、机构都套在股市中。2008年可以说所有机构、散户都大规模亏损。大盘从6100点一直下跌到3300多点，跌幅达40％多。现在，人们还在争论大盘是否到底？我认为，本来奥运会期间持有股票是最危险的，但是，本来应该在奥运会期间下跌的股票，提前到从今年也开始便跌，到奥运会期间，持有股票便相对安全。

目前中国的股市已经到了阶段性的底部，购买股票具有非常高的安全性，不管中国股市以后怎样下跌，在这个点位买股票都十分安全。当然，应该购买安全性相当高的股票。如果今年在股市和楼市投资作出一种选择的话，我认为，应该选择投资股票；而不是投资房地产。为什么提出这种建议，因为房地产目前还处于价格高位；而股票价格目前处于价格低位。

房地产市场的冬天即将到来

guoshiping — Thu, 15 Nov 2007 03:04:50 GMT

房地产市场的冬天即将到来

国世平

从2003年开始，由于人民币升值，使得这个财富效应急剧放大。最先从房地产开始，使得中国城市的房地产价格暴涨。从2003年涉足房地产的商人，很少有赔本的，真是傻瓜都赚钱。但是，房地产市场的价格不能一味脱离价值，房地产价格在最近几年实际上是透支了未来十多年的价格。我在2006年底便预计深圳房地产价格在2008年初会下调。现在看来，深圳房地产价格下调的时间提前了。不要说去年，即便是今年的八月，很多人都不相信深圳房地产价格会下降。

中国金融监管当局采取的调控手段选择

中国金融监管当局在面对房地产等资产价格暴涨，资本流动性过剩的条件下，可以选择的调控无非是行政手段和经济手段，在市场经济条件下，当然不能用行政手段来调控，除非在战争和特大自然灾害等条件下才采取行政手段条件，否则，应该用经济手段进行调节。中国金融监管当局在采取经济调节的手段中，有财政政策和货币政策可以选择。一般说来，在市场经济非常发达的条件下，金融监管当局采取货币政策的效果非常有效，而采取财政政策的效果并不明显。但是，在中国，采取货币政策调控的效果并不明显，而采取财政政策的效果十分明显。在中国股市，每次提高银行准备金、加息，为什么股市不跌反升，而提高印花税这种财政政策，股市暴跌。

从目前情况来看，中国金融监管当局对房地产采取的调控手段还仅仅停留在货币政策方面，财政政策的调控只是准备采用，例如，明年将实行物业税等财政政策。然而，中国金融监管当局在采取货币政策的调控方面，力度非常之大，在国外都是发出罕见的。例如，银行准备金上调的频率之大也是十分少见；银行加息的频率也让人吃惊。美国都发生了次按金融风波，而且这种次按金融风波已经演化全球金融风波，美国才一次提高银行准备金和两次加息。

笔者认为，由于中国金融监管当局强力度的货币政策调控，房地产市场面临的压力越来越大。

准备金使得银行对房地产开始收紧

中央不断加大对房地产市场的调控力度的意图非常明显。很多人认为，中国金融监管当局对股市调控非常有效，但对房地产价格上升却没有办法，这实际上是认识的误区。中央对房地产市场不下猛药的考虑有：一是明年中国第一次举办奥运会，全球目光集中在中国，中国一定要向世界展示“中国盛世”，而房地产是一个综合性产业，如果房地产出现问题，会导致钢铁业、建材业等出现问题，所以，为了明年的奥运会，中国金融监管当局对房地产手下留情，并不等于对房地产价格上升没有办法；二是房地产牵涉到千家万户的利益，中央希望房地产市场软着陆，而不是硬着陆；三是房地产的过热没有到失控的地步，中央可以用温水煮青蛙的办法，使房地产市场自我调节。

面对加息和提高银行准备金，哪一种调控办法对房地产影响更为有效？笔者认为，提高银行准备金的调控办法在面前条件下更加有效。加息虽然也有效，但是，加息更多的是投资房地产的成本加大，如果房地产价格上升，投资房地产并不害怕由于加息导致的成本增加。但是，提高银行准备金，使得银行可支配的资金减少，中央对房地产采取的办法是釜底抽薪，银行面对资金的不足，自然会减少对房地产的资金支持，房地产由于缺少银行的资金支持，价格自然会下调。最近，深圳中天置业评估有限公司的总裁携款出逃，便表明房地产市场即将面临冬天。

楼市风险不比股市小

国世平 — Wed, 05 Sep 2007 09:13:48 GMT

楼市风险不比股市小

中国居民目前投资的途径主要是三个：一是房地产；二是股票市场；三是银行的理财产品。从目前财富效应来看，房地产和股票市场对投资者的吸引力最大。

一般的投资者认为，股票市场的风险要比房地产市场大。因为从2006年开始的牛市到今天，尽管投资者赚了很多钱，但是今年5月底的股票大跌，使投资者真正认识到股票市场的风险性。

房地产市场从2003年开始大幅度上升，看似没有下调的风险，一般投资者认为，投资房地产没有风险，买了便涨，而且涨幅和股票市场不相上下。真的是房地产市场风险比股票市场小吗？笔者认为，风险和收益是成正比的。如果房地产的风险小，收益大，那么所有的投资便会流向房地产市场，最终使得房地产市场的赚钱效应下降。所以说，房地产市场的风险和收益是对等的。

股票市场的风险众人皆知。房地产市场的风险有没有呢？笔者认为，房地产市场的风险一旦出现，比股票市场的还要大。惠州的淡水、大亚湾房地产市场泡沫导致今天房地产市场仍然疲软；香港1997年房地产泡沫，十多年后的今天，香港的房价才只有1997年的75％。而且房地产有折旧问题，价值会相应降低；股票就显然没有这样的问题。

因此房地产风险一旦来临，其伤害是毁灭性的。一是房地产泡沫破灭，基本上没有成交，只有任其下跌；二是投资房地产资金量大，一般都依赖银行贷款，股票市场中贷款投资股票的人并不多；三是房地产泡沫破灭时，由于部分钱是贷款的，银行将会以市场最低价进行拍卖，而很少有将股票拍卖的。

很多人称，最近股票市场形势不好，大量资金从股票市场流入楼市，但笔者认为数量有限。一是牛市并未结束，目前只是中期调整，投资者只是暂时离场观望；二是投入房地产的资金将是长期的，股票市场调整是短期的，投资者不会放弃股票市场的利润；三是目前房价高，投资者不会轻易高位接棒。

注意防止奥运对房地产的负效应

国世平 — Wed, 05 Sep 2007 09:13:20 GMT

注意防止奥运对房地产的负效应

奥运建设肯定为房地产发展带来的巨大商机。北京2008年奥运会便引起大量的外地商家已纷纷进驻北京，并形成了一种竞争的格局。仅目前亚运村、奥运村就已经聚集了包括塔楼、板楼、小高层、ＴＯＥＮＨＯＵＳＥ等多种类型物业，其价格档次从每平方米２０００多元到２０００美元以上。随着开发量的加大，目前奥运商圈地产的竞争程度已经成为北京最为激烈的地区之一。不仅如此，奥运会对房地产的推动引发全国房地产开发的热情。

奥运会对房地产的推动力十分巨大

奥运会对房地产和城市建设的推动作用非常明显：一是带来大量房地产的建设。奥运楼盘的优势会逐渐强化。因为大家认为奥运村附近房子特别好卖。二是城市建设需求大大增强。因为奥运会不可能把道路只修到奥运场馆附近，这样就会加强城市功能的均衡，即城市基础设施的配套。

实际上，北京奥运会房地产的价格上升，对全国房地产价格上升有直接和间接的推动作用。众所周知，房地产的价格在全国是相互影响和相互推动的。广州和深圳的房地产价格上升，无疑会拉动东莞、中山等广东省其他城市的房地产价格。

奥运会对房地产的负效应应该引起重视

我国目前很多人只是注意奥运会对房地产的正面推动作用，很少有人注意奥运会对房地产的负效应。从国际经验来考察，以往主办奥运的国家都有非常惨痛的教训。过量发展房地产往往出现一个泡沫现象，汉城、悉尼和雅典在奥运会出现以后，都出现了奥运泡沫，加拿大的蒙特利尔举办奥运会带来几十年的债务。

加拿大的蒙特利尔举办奥运会，全国欢腾，后来房地产及城市建设获得飞速发展，但奥运会过后，大量的债务困扰蒙特利尔几十年。１９８８年奥运会前后，韩国的房地产业发展之快令人惊奇，这种状况一直持续到１９９５年。１９９５年以后，韩国的房地产价格开始下跌，泡沫也开始显现，众多项目由于缺乏资金而被迫中断施工，或者以低于成本价格委托给第三方处理。而金融危机的到来，使房地产业雪上加霜，而且很多房地产企业根本从银行贷不到钱，最要命的是汉城房价太低，房子没有人要，据估计，韩国在奥运会后有一半的房地产企业要倒闭。１９９３年悉尼申奥成功以后，引发了酒店业旅游业的兴旺发达，每年房价递增１０％以上，在七八年的时间里，城市房价翻了一番。但是奥运之后，悉尼的房地产市场一片萧条，连运动员村的许多漂亮的房子现在也是杂草丛生，悉尼房地产业将会因为奥运会停滞很长时间，严重影响经济的持续发展。因此我们要牢记这些教训，采取有效的措施，加以避免。

2008年奥运会在北京召开，北京房地产获得快速发展，全国的房地产也获得快速发展，房地产热、房地产泡沫成为全国百姓的热门话题。然而，房地产未来走势，尤其房地产在奥运会的走势究竟怎样，人们不得不关注。笔者认为，目前我国房地产泡沫已经较为严重，我国房地产的泡沫再进一步加大便会有破灭的时候。我认为，2008年中国经济出现拐点的时候，全国房地产价格会自然下调，当然也包括深圳。之所以得出这种预测结论，是因为中国经济连续保持20多年的增长，客观上需要调整。为什么中国经济至今还没有调整，主要是奥运会的因素。

2008年中国举行奥运会，世界眼光注视中国，中国一定会保持高速增长。中国政府会尽一切力量将经济拉上去。奥运会过后，中国经济应该进入调整期。另一方面，奥运会的负效益也会显示出来，在这种背景下，全国的房地产价格自然会下调。