三、成交观察：同比大涨，环比大跌

（一）   成交套数观察

尽管各开发商费尽心思，促销手段五花八门，优惠名目繁多，但成交量却不断下滑。秋交会五天以来，罗湖区和福田区均有 “0”成交现象，而10月1日当天全市仅成交46套。5天日均成交仅64套，秋交会似乎没有成为开发商的“救命稻草”，反而像个“黑洞”。

本届秋交会五天总计成交套数317套。与今年的春交会环比下跌了66.3%，然而较之07年秋交会的250套却上涨了26.8%，深圳楼市一派扑朔迷离。

目前深圳市场中供应量最大的龙岗区此次参展23个项目，位列参展项目数量第二，5天却仅成交81套，与春交会回暖至427套相比跌去了81%。成交套数最多的宝安区与08年春交会环比下跌了39%，同比07年秋交会却上涨了56%。

从国土局销售公示的数据可以看出，凡是促销幅度大，特价房价格比较“实惠 ”的项目成交情况较为活跃。宝安区的泰华阳光海和凤凰雅居一举夺得本届秋交会的成交套数第一名，靠得全是特价房的支撑。凤凰雅居此次并未参展，10月1日开盘，均价6500元/㎡，定价已十分实在，加上国庆期间举行交2万送2万的优惠活动，使其在逆市仍能开盘飘红。

据德思勤观察，大部分折扣较多的项目，销售现场人气相当高。国土局公布的成交数据仅为签订合同的数量，销售现场已交定金的客户未包含在公布的数据之内，并且存在一定滞后性，长假期间的真实成交情况需在十月份的成交量上得以体现。

（二）   成交面积观察

本届秋交会成交户型面积中规中矩，没有出现别墅或小户型的单方面热销，成交面积与套数成正比上下波动。

与08年春交会小户型销售成主角的情况有所不同，本次由于水榭山与卓越维港等别墅成交量较大，将整体成交面积拉得较为平均。

（三）   成交均价观察

受秋交会期间大量特价房成交的影响，全市成交均价不断下滑，秋交会最后两天全市均价已经破万。

由于龙岗区特价房数量最多导致，龙岗区均价跌至7722元/㎡。龙岗区以慢城、中海康城为代表，有成交量项目几乎全有优惠活动。

四、后市观察

（一）   需求仍在，只欠“东风”

深圳房地产信息网研究与发展部公布了《2008秋季置业调查报告》。该报告称，只有约22%的受访者表示会在未来的一年内买房，大部分人则在买与不买间犹豫。

本届秋交会人气爆棚，排队长龙源源不断，成交量却再创新低，说明市场需求仍在，只欠成交决心。绝大多数的看房者目前最关心的就是价格，对房价下跌的预期空前高涨，对目前仍没有实质性降价的市场持有极高的观望态度。

如何将观望化为成交，是市场回暖的关键。政策的走向，舆论的导向都直接影响着市民的选择。早在秋交会之前，便有业内人士称：“对于恢复房地产市场常态化运行的呼声越来越强烈，中国房地产协会与全国工商联房地产商会已经将不少政策建议与情况反映汇总上报住房和城乡建设部以及国务院。但是中央政府释放的信息非常明确，只要银行没有问题，楼市运行条件就不会放松，本次秋交会的情况，将成为深圳地方政府观察楼市动向的很好机会。假设本次交易会价格下降，交易量依然极度疲软，政策将可能在土地交易、程序控制上释放稳定信号。”如今秋交会的量价齐跌，政策是否会出手救市?十分值得期待。政策一旦放松，舆论向好，市场前景出现光明，积累多时的刚性需求集中释放，或许将带来成交量的井喷。

（二）   存量不断增加，消化速度过慢

10月3日，截至秋交会闭幕全市新房共有存量62118套，而预计十月即将开盘的项目达到13个，供应套数3500套。按目前日均成交不到100套的消化速度，要想达到供求平衡仍需要较长的时间。

据德思勤每日统计国土局公布数据累计，九月份至秋交会结束共成交3462套，成交均价为11642元/㎡。日均成交仅为104.9套。

深圳各区目前新房存量以份额最大为龙岗区，共有待消化存量22742套，占全市新房存量的37%。从图十二可以看出，接下来两个月价格战主场将集中在龙岗区和宝安区。

五、小结

秋交会一直被称为来年楼市的风向标，然而如此惨淡地成交情况给所有的房地产从业人员敲了一记警钟。

预期中开发商们放弃所谓的“特价房”而大面积降价最终没有出现，换汤不换药式的促销已无法再让消费者提起兴趣。表面上市场量价齐跌，实质上，特价房、折扣房成交依然见涨，定价实在的项目能够逆市飘红，折扣项目销售现场人气火爆。两极分化日益明显。

如今美次贷危机已经影响全球经济，中国股市底部震荡，投资者资金周转困难，房地产中投资和投机行为几近消失。尽管美国已出台救市政策，市场复苏仍需要时间。同时，“买涨不买跌”的心理导致大部分自住需求的置业者等待真正的房价底部，更多的人认定房价将进一步下调，持币观望成了目前的主流。而市场信心需要政策走向和舆论的引导，短时间内不可能建立。

可以预见深圳房地产市场未来的路将更加艰难。更实在的定价，更高质量的产品才能在未来各种威胁的重重包围下拼出一片天。