戴欣明

三种房价走势令珠三角地产投资风雨飘摇

daixinming — Fri, 07 Nov 2008 04:31:51 GMT

“地产风暴”后，置业投资风雨飘摇

——三种房价走势令珠三角地产投资风雨飘摇

作者：戴欣明

本文刊载在《深圳商报》2008年11月7日星期五

戴欣明按：珠三角地产投资价值在一段时间内“落荒而逃”。2006、2007年的那个阶段，住房的居住属性一度成为“二奶”；“小三”，如今，随着“大款”的没落，“小秘们”也“各自走路”，本来的正房——“居住属性”正夺回权利。

居住属性登堂，置业投资价值落荒，三种房价走势令珠三角地产投资风雨飘摇，这种趋势真正向长三角、渤海湾区域蔓延…

戴欣明

2008年11月6日星期四晚上

■珠三角正经历“地产风暴”后时代

客观的讲，由于珠三角在房地产中的特殊位置，特别是有刮起“地产风暴”的深圳存在，其创造的高房价的“蝴蝶效应”已波及全国。可以说，珠三角正经历“地产风暴”后时代：房价下挫颓势，这令珠三角地产投资风雨飘摇。

“万人不买房”变相兴起，置业者观望气氛在降息预期中再次上升。

珠三角独三个人口过千万的超大城市，广州、东莞、深圳，一举一动已经成为中国经济的风向标，在发展中还有很多不确定因素，“金融风暴”最先影响的东莞也在经济转型之中，再加上深圳、广州两个过千万城市的房价动荡，越来越多的变数影响着投资者的信心。

■三种房价走势令珠三角地产投资风雨飘摇

应该说，珠三角的房地产还远远没有调整到位，特别是深圳，还有很大的下降空间，而广州房价刚刚进入下行通道。另一方面“救市”效果已经明朗化，促使房价呈现出从没有过的三种格局：

一部分房地产项目，特别是走市场化路线的，以及豪宅项目，会形成自己的走势，这个走势是长期看好，甚至建议在开发商有钱，并且综合价值，尤其是稀缺户型可以稀售（养起来），以定做豪华装修的交房水准销售，最终会被高端人士认可。具有保值增值效用，但是置业者只能长期持有。

二是那些90平方米以下的小户型，在政策的保护下，一方面得到大力的约束化发展（9070），另一方面政策在加强这个方面的倾斜，再有就是保障房、经济适用房、廉租房的大量建设，开发小户型的房地产项目只能是薄利多销。在大量推出市场的情况下，这样的小户型更多的解决居民自住问题，已经没有多少投资价值。

三是那些同质化的住宅项目将会走出波动曲线，很多不怎么样的项目，甚至没有什么调研，更谈不上为置业者着想，更多的是以开发商自己为中心条件下的住宅项目，误判形势，不降价乃至涨价，最后又不得不降价，这些没有什么附加价值的项目自然就会走出“波澜壮阔”、“重峦叠嶂”的行情，会让投资者眼花缭乱，而这部分住宅的泡沫也是最大的。

在这样的情况下，房地产的投资属性将被阻挡，投资价值被大大地降低了。

居住属性登堂，置业投资价值落荒

■置业的居住属性被逐步放大出来

目前，相比较而言，我们有优质的银行体系，开明的政府；中央政府已经从香港“金融危机”，国际“金融海啸”，深圳“地产风暴”中学到了很多应对的策略，更加注重调控的灵活性，我们有十足的理由相信房地产问题就将解决。虽然，投资属性缺失到极点，但是置业的居住属性被逐步放大出来。

■“地产风暴”后时代将攀爬上海、北京

深圳已经率先变革，加大基础设施的建设来拉动消费，珠三角其它城市也在积极效仿。深圳作为房地产先锋城市已经尝到了高房价对经济发展的影响。所以深圳又成为了珠三角地产再次活跃与复苏的风向标，在深圳投资置业热潮趋冷的情况下，想恢复周边城市的房地产投资热情尚待时日。

与此同时，各方面的数据显示，中国的“地产风暴”正逐渐在北京、上海落地，深圳降价潮也在北京、上海开始形成，“地产风暴”后时代将攀爬上海（长三角）、北京（渤海湾）一带。

■这时置业投资明显不是最好的时机

这种局面在四个方面都有显现：在房地产投资方式的权衡上已经没有杠杆效用可言；投资品种的选择上虽有空间，但是在房价没有降到位之前，阻碍置业者的选购；在投资的位置考虑上，由于珠三角各地主要是以广州、深圳为中心的经济辐射圈，再加上东莞这样特殊城市的转型作用，还由于它们开始注重各自领域的经济发展，阻碍跨区域投资；在投资时机的把握上，正逢降息下降通道，预计降息还有3－4次，这时投资明显不是最好的时机。

（作者系英联国际不动产经济学家，地产独立策划人）

本文刊载在《深圳商报》2008年11月7日星期五

奥巴马获胜，中国经济腾飞——中国地产在变革下快速走出低谷

daixinming — Thu, 06 Nov 2008 02:13:55 GMT

奥巴马获胜，中国经济腾飞

——中国地产在变革下快速走出低谷

作者：戴欣明

美国总统大选投票结果出炉，奥巴马笃定当选下届美国总统。他发表以“美国的变革”为主题的获胜演说。他说，“美国的变革时代已到来”。戴欣明预感这对中国是极大的利好，这不单是因为奥巴马是第一位非洲裔美国总统的划时代意义，会创造空前的团结、和谐氛围，还在于他的当选与中国经济的发展息息相关。

美国“次贷危机”、“金融海啸”都不同程度上影响了中国的经济，先是制造业，再是房地产，还好对中国的金融的影响不大。国民经济一到三季度增长9.9%，首次跌入个位数，经济有走下行通道的危险；连续5个月物价涨幅回落，抑制通货膨胀上，显示出中国政府的能力；现在的登记失业率为4％，与同期相比持平；贸易顺差减少47亿美元，从这四个指标看，中国的基本面是好的，“次贷危机”、“金融海啸”在中国并没有造成特别严重的恶果，但是大量工厂倒闭，经济不景气，房地产瘟疫蔓延已经让就业问题到了改革开放以来最为严重的阶段，虽然总体发展平稳，实现就业936万，距预定目标1000万非常接近，但是一些区域就业问题已经非常突出，仅仅重庆一地就有300多万因制造业的影响不得已回到家乡，…4000万建筑民工中，由于房地产开工率下滑接近一半，过千万的民工面临在就业。

其实，中国经济需要变革，中国房地产更需要变革，而我们刚刚好处在变革的前夜。我们政策导向也必定受到美国提高内需的政策影响，从而进一步提高国内就业，拉动内需；房地产首当其冲。

美国经济在严重的“金融海啸”的影响下，美国在新的财年将出现260美元财政预算缺口。预计美国失业率将从6.12％，上升到2010年的8.0％以上。这些都需要负有责任的政府来解决。奥巴马主张经济在干预经济发展，而布什认为自由经济下，只有万不得已的情况下才干预，本人支持新总统奥巴马的经济主张，也就是说，没有监管，一切事情都将出问题，中国房地产有今天这么大的问题也源于曾经的监管不利。

美国收购银行及金融机构的问题股份，让其更多的国有化等等这些都显示出美国政府的所作所为：团结、希望，让老百姓看到一种希望，在变革中一切都有可能转变，因为必须转变。

中国经济已经是世界经济不可以分割的一部分。美国经济需要中国，中国经济要借助美国经济的发展而发展。美国的经济主张一定会影响到我们国家的政策制定。我们都看到美国上两个总统年度，自由主义经济泛滥，引发次贷危机以及金融海啸，同时中国没能独善其身。

什么是变革，改变无约束的自由经济，特别是无约束的自由房地产市场，这种自由明显不是真正意义的自由，美国的房地产市场已经证明了这点。

大家已经看到约束下的房地产市场才走出市场化的状态，也是戴欣明在9月的文章《中国房地产市场开始进入市场化》提到的一样，这需要一个彻底的变革，而房地产的今天正是如此。

中美贸易在升级，中国从生产低级产品到高档产品转变，在这个过程中，中国企业清醒了，中国人清醒了，中国经济清醒了，中国房地产业清醒了。作为支柱产业的房地产消费的增长必将成为经济的驱动力之一。

中国政府越能把握中国经济，中国经济就越可能向好，房价就会越可能下跌，因为开始不把经济发展压在房地产这个单一产业之上，这表明中国的产业结构更加合理，同时让大家更加有信心！信心人让我们乐观面对危机，从而战胜危机。

万科“赎罪”中誓要打垮中国楼市——万科在一年之内将打垮自己

daixinming — Mon, 03 Nov 2008 11:50:48 GMT

万科“赎罪”中誓要打垮中国楼市

——万科在一年之内将打垮自己

作者：戴欣明

按：从万科王石在中央电视台经济半小时中谈及“拐点论”开始，那个时候已经开始赎罪了。从那个节目中我们看出王石是多么的“迫不得已”。

现在，王石登山回巢了，“发现”老巢已经失火，不得已有王石老人出来“救火”了。

戴欣明

2008年11月3日星期一

近来万科以“理解政府”的内心为看点，开始深刻地讨好政府：“中国政府调整政策救房地产业，替房地产商降20%，而实际上是帮助企业提高抵抗危机能力”。戴欣明到是看成是种赎罪的表现。“替房地产商降20%”，其实就是美丽的陷阱，这点戴欣明早已陈述。

英联国际不动产首席经济学家郭建波也说过：“王石首先是资本市场运作的高手，他首创了‘拉高房价——抬高地价——炒高股价——圈高市场融资’的‘完美循环’。”

现在，戴欣明认为万科又首创了：“贱卖信誉——打垮同行——打垮楼市——摧毁自己”的精神病发作路线图。上帝让其死亡，必让其疯狂，让其疯狂距离灭亡就不远了。

万科在中国经济体中只是个蚂蚁，在打垮中国楼市的过程中首先会摧毁自己。

万科是靠钻政策空子起家的最大“炒家”，炒家的命运无碍乎有两个结局，一个是灭亡，二是接着炒；有的时候政策把握的好还能来个改邪归正，王石明显地正在做的事情。

无商不奸，但是充斥着奸商的房地产界就不会有太平的一天，中国人就会被用去大量的时间在住房问题上，不是很好的建设住房，而是提防着如何不被万科这样的奸商害了。

王石的个人品牌建设戴欣明是佩服的，王石的无奈戴欣明是可以理解的，万科的“完美循环”是戴欣明鄙视的。万科的行为不知道让多少中国人背上沉重的枷锁，让多少企业无辜受牵连，又让政府花巨大的精力去收拾，如果万科在拉高房价的时候还有些良心的话就不会让房地产界鸡犬不宁。

也如王石所说：调整给万科一次立足中国走向世界一流企业的机会，尤其当万科的精细化发展将会成为核心竞争力的时候。不要高兴的太早！万科走向一流企业的时候最终的命运不会好过其标杆企业美国的“帕尔迪”。“帕尔迪”以稳健的财务著称还有今天的巨额亏损，而万科以“野心”的战略扩张为著称，同时还在“野心”地在背后抄底。万科将步其标杆企业美国“帕尔迪”的后尘，甚至比其更严重。

万科已接近亏损边缘。

中报时万科流动负债为606.2亿元，同比增长34.27%，三季报继续增加73亿元。从万科的负债结构来看，其短期借款为45亿元，截止至2008年9月30日，万科拥有货币资金199.4亿元，一年内到期的长期借款为125.3亿，占总负债的21%，而像保利地产(600048)短期借款只有1.05个亿，一年内到期的长期借款仅2.84亿，占负债总额的9.6%。保利的流动负债比率只有12%，而万科则高达80%。我们简单地看万科很快就会出问题。万科计提提高达5.3亿元的存货跌价准备将远远不能弥补未来的亏损。三季报显示，其货币资金的比例也只有11.23%。从存货规模看，万科存货占总资产的比重为71.93%，按目前降价速度来看，贱卖存货只能导致亏损。

2007年万科资产在“炒房”中猛增101%，也就是说资产周转速度大幅降低（可能知道未来）。到2008年中期现金减少到总资产的10%，根据中报的贷款结构，一旦销售减半，而且万科一定得减半，则立刻产生相当于总资产26%的缺口。

也就是说，随着市场的走势，万科降价让万科的灾难来的更快。

“万人不买房”行动在各地变相兴起 ——“金融海啸”已经“登堂入室”

daixinming — Sun, 02 Nov 2008 03:41:31 GMT

“万人不买房”行动在各地变相兴起

——“金融海啸”已经“登堂入室”

按：中国房地产盛宴在2007年达到了顶峰，以房地产盛宴为主流盛宴的带动下，相关50多个行业相继盛宴频频。如今，大有“盛宴”变“剩宴”，各地政府正在鞠躬尽瘁地收拾残局，而我们却发现中国地产“盛宴”正在演绎“鸡飞蛋打”的局面。这种局面何时才能完结成为民众高度关注的事件。

种种迹象都表明，大洋彼岸的“金融海啸”在影响中国制造业的同时，已经“登堂入室”中国房地产。

戴欣明

2008年11月2日星期日

■“救市”已成开发商催命符，房地产下降通道正式打开

“救市”在各地不尽“人”意，房价下降通道在降息的感召下，“走楼梯”下降的速度在加快。

此轮“救市”好比窗户纸一捅就破，救市祈望也随之幻灭，在预计还有更大的降息空间的情况下，人民祈盼者贷款再能总体便宜个15-20％的预期占据了准置业者的思维。对于置业者来讲，“利好还在后头”已经成为口头禅。

2007年的连续六次加息已经让大家少了很多银子，这次一个半月中闪电降息已经三次，看样在这次急风暴雨的降息通道下，很有可能用半年左右的时间降完，通常一次“通道”要7-8次，也就是在春节后完成“使命”，加剧观望气氛的同时，由于正好赶上年关，这也成为房地产开发商的催命符。

■中国地产正在演绎鸡飞蛋打的“盛宴”

很多人以为的“鸡犬升天”的局面并没有到来，代之而来的是“鸡飞蛋打”，置业者观望情绪更加浓郁。各大开发商已经承认明年是淡市。

其实，“鸡犬升天”的局面不是好局面，也就是说本不该升天的鸡呀、犬呀、鹅呀、猫啊都随着主人的“得道”而盆满钵满，一片虚伪的繁荣景象。如今，相关房地产行业的建材、家居等的销售下滑在一半以上，这些行业的人员工资也成倍下滑。

■“金融海啸”令失业率攀升将让房地产雪上加霜

今天的房地产面临多重压力，经济学家们的流动性过剩理论已经完全站不住脚。“金融海啸”的影响开始蔓延；美国人民审慎消费的思潮正在中国肆虐。

受“金融海啸”的影响，企业裁员、减薪、企业倒闭，就业压力已经成为当下的流行词，在这样的局面下，房地产如何能有春天？

■应大幅度减税，刮开发商的油实则人民买单

政府不要老想着从开发商身上刮油，在开发商身上刮油就是在置业者身上搜刮一样；房价组成中40％左右被政府以税收的形式收走了，这还不够还要抬高地价收入，这些都将被置业者买单。

“盛宴”变“剩宴”，残局怎收拾？

■“杯盘狼藉”的房地产在于曾经的监管不足

现在，房地产市场用“杯盘狼藉”来形容一点也不为过，一片乱哄哄的场面。放任自流是这个局面产生的最重要的罪魁祸首之一，这点我们无不从国际“金融海啸”，“三鹿奶粉”事件，房地产的市场化解决“思路”上看出来，没有有效的监管，即使是市场化高度发达的美国也在所难免，可以说国际、国内到处都是“杯盘狼藉”。

■真正的“万人不买房”行动正在各地兴起

目前，房地产界明显是“僧多肉少”，同时被多种无形的力量左右着置业者，调查中的“80％不买房”已经远远媲美“万人不买房”行动。

从置业者角度来看，已经具备“上有政策下有对策”的应付能力，也就是说，现在想买房者绝大部分是中低收入者，这些人有相当一部分人本买不起房，即使买得起房也在被一股力量控制着，降价不到位坚决不买。其实这股力量主要来自于“金融海啸”对中国经济的波及所引发的经济衰退，各行各业的不景气，而非房地产本身。国家统计局发布的9月份宏观经济景气指数预警信号图显示，宏观经济景气指数创14个月新低，中国9月份宏观经济景气预警指数为105.3，比上月的108.0下降，达到自2007年7月以来该指数的最低点。

一直以来，我国经济发展就没有解决大部分人群的就业保障问题，在房地产带动的虚伪繁荣下，这些都被忽略了，当房地产问题水落石出的时候，所有的经济、社会问题就暴露无遗。

■倒掉一批开发商，市场衍生新机会

对于消耗品营销研究有深刻功底的营销权威专家刘祖轲说：“任何一个行业都在激烈的竞争中倒掉一大批，为什么还没有看到开发商倒掉一大批？”这话的确有道理，也就是说在“僧多肉少”的情况如下，用什么降低供应量，应该用倒掉一批开发商作为代价，一方面这样可以让房地产企业成熟，知道经营房地产企业远比其它行业的企业风险更大，另一方面让新生的房地产企业轻装上阵，演绎“长江后浪推前浪，一代新人换旧人”的新格局；因为在地价等等优惠措施的作用下新生的房地产企业会有更多的机会。同时也会开发出价格低，质量好的住宅产品。

■房地产企业不能单靠政策存活

戴欣明一直认为，大型房地产企业的危机往往最大，近来频传各地“最大”开发商如何如何，什么跳楼、倒闭、负资产等声声贯耳，可以说这绝不是空穴来风。小开发商倒闭往往是鸦雀无声之中，大房地产企业倒闭轰轰烈烈。这一天马上就会来临。

“盛宴”变“剩宴”！重摆宴席再斟酒，让那些没有战略思维的开发商倒闭一批，会发现一个旧格局泯灭了，新格局也就顺利地建立了。在这样的过程中，真正有能力的开发商存活下来，而这些开发商才会认真地开发出属于各个阶层的产品。

如果一定靠政策才能存活的开发商，应该补上市场经济这堂课。

■建“窝”最重要，窝坏了，如何孵蛋？

自去年第二季度开始，GDP增速已连续五个季度呈回落走势。

目前各地政府直接救开发商是起不到立竿见影的作用，必须迂回，解决一方经济，直接扩大就业，让人民可支配收入的有效增加，要大幅度降低“赌博性”财产（炒房、炒股票）收入，有效提高服务性收入才能激发需求。

现在，已经不是房地产本身能解决自己的问题了，“金融海啸”已经实实在在地影响了中国经济。

房地产不是“鸡”，只是个“蛋”，经济保障这“窝”坏了，如何孵蛋？当然，不能孵蛋，真正的“鸡”也就飞了，人民如何能买得起房？所以，真正的“万人不买房”行动在各地“方兴未艾”就在所难免。

戴欣明有感于金融海啸对中国经济的影响

2008年11月2日星期日

全国专家看三线城市房价

daixinming — Sat, 01 Nov 2008 05:05:52 GMT

全国专家看三线城市房价

全国专家把脉清远楼市:房价总体合理(图)

专家表示清远房价总体合理,中小户型是未来开发趋势。高笑摄

　　本报讯日前,在由清远市委宣传部举办的楼市论坛上,全国著名房地产专家共同解读楼市新政,把脉清远楼市。经济学家戴欣明表示,清远房地产价格总体上合理。　　

　　房地产牵一发动全身　　

　　目前全国楼市夹杂着各种声音,实质是怎样的?在千丝万缕的关系中,房地产行业能否独善其身呢?建设部政策研究中心副主任、研究员秦虹认为,目前中国楼市已经由主动调整转变为被动服从。她表示,主动调整有利于稳定房价,开发商可以取得主动权。但另一方面,房地产业不是一个单独的行业,与各方面有着密切的联系。目前的楼市要服从外围宏观经济走向,次贷危机、全球资金紧缩等对中国楼市有巨大的影响,这对上市公司来说尤为明显。此外,要服从股市和整体消费水平的变化,在2008年所有经济指标下滑的情况下,消费者信心不足,观望情绪浓厚,楼市的正常需求受到了影响。

　　对此观点,其他专家表示赞同。广州卓越房地产投资有限公司赵卓文表示,判断楼市的走向已经不能像以前一样,用一个地区或者一个城市的内部供求关系来分析,要得到全面、准确的分析,必须与宏观经济挂钩。　　

　　变攻为守以自救　　

　　“寒冬”、“严冬”、“冰点”已经成为今年形容楼市的高频词汇,何时能走出“严冬”,可谓“公说公有理,婆说婆有理。”悲观一族表示,最起码用2-3年。乐观者则认为,按照目前国家的政策走向来看,明年上半年就可以了。房龙网CEO肖勇表示,目前楼市正进入调整期,不可能用几个月就可以完成调整。

　　在全球宏观经济一片萧条的今天,房地产开发商高呼“日子难熬”。赵卓文说“中国的楼市要翻过三座大山”。第一座大山是政府宏观调控政策,第二座是银根收紧,而消费者信心不足,消费力下降成为第三座大山。据调查,目前看涨和看稳的人群各占10%,80%的人群都在看跌,要恢复消费者信心不是一时半刻可以完成的。

　　如何度过“严冬”成为房地产开发商的首要任务。“当下最困难的是资金链紧张,开发商在年底面临资金结算的问题,诸如银行贷款结算、员工工资结算等。”秦虹说,开发商一方面要把握规律,敬畏市场;另一方面要学会分析判断市场,不盲目开发。在接下来的时间,开发商要做好长期、短期两手准备。

　　赵卓文则表示,开发商要变进攻为防守,把快进快去向长期经营方向转变。在减产自救的同时开发盈利产品。接下来要做好几件事,如尽量促销,减少空置房和积压存贷,尽快回笼资金,进一步缩短营销期限。另外,还应看到客户在改变,更多地关注外地顾客,利用好广州后花园的地理优势,把清远的房地产推向广州、珠三角市场;关注跨区域的投资客户以及度假型的客户。　　

　　中小户型是未来趋势　　

　　与一线城市特色楼盘遍地开花的情况相比,清远的楼盘就显得羞涩多了。著名经济学家、独立观察员戴欣明认为,清远楼盘同质化严重,大部分开发商卖的都是毛坯房,带精装修的楼盘可谓凤毛麟角。另一方面,清远以大户型为主,几乎难以找到90平方米以下的房子。最后,清远的开发商都只关心房子卖不卖得出去,却不重视提供人文环境。

　　对于同质化问题,戴欣明表示,开发商要明确是在卖房还是卖一种生活方式,要细化产品,缩小到一个阶层或者一个群体,有明确的针对性。对于未来开发的户型,戴欣明说,“随着相关政策对中小户型的倾斜,开发中小户型将是趋势,这种户型也有很大竞争力。另外一方面,江景房作为稀缺资源增值潜力比较大。”

　　对于人人都关心的房价问题,赵卓文表示,目前的全国房价相当于股市处于5500点,还有比较大的下调空间。而作为清远,由于本身的房价就不高,而且处于二、三线城市,目前的价格总体上是合理的。戴欣明认为,目前房地产变局已经形成,开发商应把以前的“暴利”向“盈利”转变。（余映仪）

来源：南方日报

拿什么拯救楼市“预期”——从三次调息预示楼市谷底即将到来

daixinming — Fri, 31 Oct 2008 07:02:03 GMT

拿什么拯救楼市“预期”

——从三次调息预示楼市谷底即将到来

作者：戴欣明

按：日前同孟晓苏老师电话中谈及房地产问题，他认为如何建立“预期”是当务之急…

的确，我们看到中央政府在“刺激”楼市，地方政府为了自己的利益频频“拯救”楼市，但是明显地发现“预期”似乎在开玩笑，挑逗着我们的神经，拨弄着悠扬的琴弦，却发现“只闻其声不见其人”，哪我们应该如何拯救我们濒临泯灭的“预期”！

本文是戴欣明受孟晓苏之托所写。

戴欣明

2008年10月30日星期四

■避免“金融海啸”更大波及，闪电降息

短短一个半月三次降息，可谓改革开放以来的首次经历，并且此次降息略显突然，从迹象表明，面对国际“金融海啸”，中国作为全球最有影响力的大国，这时候的所作所为对于中国在国际上的地位，以及能否“独善其身”，恢复中国经济起到杠杆作用。

中国第三季度GDP增长率由第二季度的10.1%大幅放缓至9%，中国08年上半年经济增长为10.4%。消费对中国07年经济增长的贡献最高来看，目前的局面对就业会产生威胁（其实已经成为事实），有理由预计消费对中国08年经济增长的贡献将非常有限。

明显，这次降息明显与救楼市没有多大关系，总体来说用降息拉动内需成为共识，而楼市作为最大的消费品，必须受到最大的关注。

■民众需要更加现实的“预期”

从贷款买房来讲，20年期、100万元以等额还款方式的优惠房贷，20年下来，可节约22.22万元左右。似乎预期已经非常美丽，但是这个预期就像海市蜃楼，在未来变幻莫测的经济发展中，这个美丽的“传说”是否能延续20年，可以说难以掌握，对于置业者来讲是个虚幻的预期。

那什么是现实的预期哪？“预期”是个综合体，不同的人群、产业、行业有不同的“预期”。

目前，市场预期正在构建之中，从CPI回落上可以明显体现出房价间接关系，甚至可以说直接影响了中国的经济结构的平衡。高房价让房租上涨，…让各项成本上涨，因为在房价上涨的过程中预期房价上涨，支付能力不足，买房时间延长，进而拉动消费物价指数（CPI）上涨，预期向好就会大打折扣。应该说，在房价高速上涨的过程中，“预期”已经快走到了谷底。

■民众的“预期”实际才到谷底的周边

戴欣明认为，民众的“预期”实际才到谷底的范围，但是还没有到达谷底。

楼市成交量已经达到谷底，但是预期危机才正式开始。明显感觉到以前同中国没有关系的一些事情，次贷、企业倒闭潮、金融危机影响全面铺开，2006年显现的明显征兆，2007年全面爆发，中国虽然全球化成度相对较低，但是在2008年也明显地波及中国，预期可能有更大的波及，严重影响预期向好的建立。

从民众角度来看，中国连续三次降低存贷款利率，让大家认为还要降，的确同加息一样，没有个7、8轮就还没有完，现在“100万元以等额还款方式”可省20多万，那么按推算几轮降息后还可以省20来万，可能也就几个月，何乐不为哪？何乐而不等哪！所以说民众的“预期”是在4-5个月之后，各种“锦囊”已经全部打开见底，到那个时候，在配合全球“救市”一体化的进程的协调并进，快速启动消费市场的计划得以实现，需求就会被逐步拉动起来。

■要加速催化谷底的形成

这点我们可以从问题奶粉在广州大学半价销售引起抢购等事件可以说明，任何行业所面对的“需求”都是庞大的，解决民众“预期”就会启动市场。

刺激住房消费是最大的消费市场。时下房地产市场的冷淡给本来就出现危机的各行各业可谓是雪上加霜。明显的特点是，居民也在守着现金“过冬”，因为房地产界集体嚷嚷着如何“过冬”，也加深了行业危机的传导效应。

众所周知，第二套房贷的首付不太可能有什么大的松动，所谓的房价高涨的预期基本上被遏制了，炒房被遏制，房价就会走下行通道。恢复“预期”构筑“理性房价”基点还是主要手段。

■让更多的可见因素分化“预期”

同时房地产项目结构调整到位，强制预期建立，为各个阶层的不同受众提供属于他们的房子，把预期分化和细化，实现“青菜萝卜各有所爱”，这样的变化也要一年半载左右，像北京保障性住房2008、2009两年加在一起将近17、8万套也可以解决相当一部分人的预期。

其实，房地产本身的很多手段都属于技术手段，真正让民众预期向好的更重要的还是整体经济向好，人民可支配收入的有效增加，要大幅度降低“赌博性”财产收入，有效提高服务性收入，

■民要聊生，才能恢复“预期”

相当长的实践证明，中国人民是非常容易满足的，虽然已经不满足“小媳妇热炕头”的世俗生活，如老友房龙网创始人肖勇所讲：“赚点小钱儿，喝点小酒儿”，还是当下很多民众的愿望，但是当这些都没有指望的时候，拉动内需就会是句空话。在某种成度上讲，生活可能还不如改革开放之初的北方人，“二两老白干，一块臭豆腐”那样有滋有味，起码那时没有什么一辈子都还不完的债！

所以说，要想拉动内需就必须解决房地产问题，同时更要解决中国的经济问题。民要聊生，才能恢复“预期”。似乎，随着民众愈能看穿世态炎凉，也就愈能感受到生计的艰难，这种艰难不是几次降息就能解决的。

拿什么拯救楼市“预期”？只有能解决社会各个阶层人士的“温饱”问题，才不会过度地看重具有投资属性的房产。也就是说，“当一个人在餐馆里洗盘子可以读大学、买汽车的时候，（见戴欣明文章《中国人为何而战》）”或许我们喝水都能品出酒的香气。

达到“预期”才能稳定“预期”，建立有序的经济社会，无形的“预期”就会现身。

注明：

本文一些观点在近期东莞电视台系列节目中播出，部分观点在2008清远市“房地产突围与地产营销创新”高峰论坛，及清远市第三届“金屋奖”精品楼盘评选启动仪式，北京、上海、广州、深圳、清远五地VIP广告客户联谊会上，戴欣明主题演讲中提到。清远电视台播出，《南方日报》、《广州日报》《清远日报》等报纸杂志刊载。

2008清远市“房地产突围与地产营销创新”高峰论坛

清远市第三届“金屋奖”精品楼盘评选启动仪式

建设部政策研究中心副主任研究员秦虹女士同台演讲

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文同台演讲

戴欣明看邹涛及肖勇的游戏

daixinming — Thu, 30 Oct 2008 07:46:07 GMT

戴欣明看邹涛及肖勇的游戏

——“万人团购”的产生是时代的悲哀

作者：戴欣明

按：近期有机会与“万人团购平台”的发起人邹涛在湖北卫视一起畅谈了一下房地产形势，无独有偶上周六又在广东清远市与“房龙网”的创始人肖勇畅谈了一下“房龙模式”，正逢邹涛、肖勇“各抒己见”，在此戴欣明客观地评价一下他们。

戴欣明

2008年10月29日星期三

万人团购到底承担着什么样的责任？

邹涛意在打造“沃尔玛”式住宅采购平台，肖勇意在打造“携程”式网上直销平台，最后都要通过“风险投资”获得进一步机会，当然这里面还有其它更具体的操作模式的细分。但是，无论如何最终他们都是要通过某种形势获利的，这点肖勇的房龙网到是来的直接，并不否认“万人团购”要盈利。似乎不向目标用户收取任何费用是他们的共识。在这样的情况下，邹涛打着公益的旗号，但也的确表现出公益的特征。

邹涛言：“我们始终以国家和人民的利益为重，通过各种途径有效降低老百姓的买房成本，我们从不追求短期昙花一现的轰动效应和所谓的成功案例吸引更多人加入进来，恰恰相反，我们害怕报名的人越来越多，那对我们是一种太沉重的责任，我们只想沉下来，踏踏实实地走好每一步，让参与的市民实实在在地受益。”

肖勇言：“在商言商。我们认为，在商业社会不言商业模式，行之不远。房龙网有几十位员工在为万人购房团工作，他们也要生存，企业也要发展，这些都需要成本。好的服务是需要成本的，服务好了，买房人才能信任我们，开发商才会信任我们。”

邹涛发表文章《请不要伤害和侮辱我们》中谈及很多，主要有七条澄清，肖勇发表《我不和邹涛PK》的文章，再次表明与邹涛的不同…不论怎样，他们都在为特定的群体服务着;略有差异地进行着各自的事业。

很多人关心他们能不能干成一番事业，这首先要追根寻源。

其实团购不算什么新鲜事儿，大家都在这么干并且由来已久，只是“万人”团购似乎有些声势浩大，也就引起了多方面的关注。能有这样的声势，戴欣明认为这本身就是我们社会的悲哀，是房地产界的悲哀，是人民有声的哀号。

“大群体”团购的产生并不是在正常的背景下产生的，是在房地产市场畸形发展的过程中衍生出来的，“小众”团购是房地产市场正常的一个经营及营销行为，一直存在。

邹涛不认为自己的“万人团购”是营销行为，肖勇直白讲“房龙”组织的万人团购就是商业行为，似乎两位纠纷在“万人”这个上面。同时每个人又都有自己的细化操作，能使“万人”中的一部分在他们的“作用下”达成交易。

真正取决于他们的命运的是房地产未来走势。

戴欣明认为邹涛的“万人团购”必须在房地产一直畸形发展的前提下生存，如果房价逐渐下跌到“万人”都能接受的“理性状态”，这个“万人团购”也就会寿终正寝，以公益开始，以公益结束，因此成就一个公益人形象：邹涛。在中国，目前的房地产走势下，最多还有2年左右时间，如果像万科等有代表性的房地产企业继续大幅度降价销售，“万人团购”的消失会更快。对于邹涛个人，那就取决于他是否能在这个特殊时期，实现的他的“第一桶金”。

肖勇的“房龙模式”在未来有些希望，但是当房地产理性时代来临，这样的团购虽然有创新性，但是竞争对手会云集，特别是只有1% 的房龙卡优惠对于是否能和“携程模式”媲美还有待改进。

从游戏的角度看，邹涛的更像一个时髦的游戏，需要一个时髦接着一个时髦的衔接，而肖勇的“房龙模式”更像一个扩展游戏，能否开发出新的游戏规则是生命力所在。

“万人团购平台”发起人邹涛与戴欣明在湖北卫视财富聊聊吧节目现场

房龙网创始人肖勇与戴欣明在广东清远

从左自右：戴欣明、吴海、肖勇、赵卓文

戴欣明抽取二等奖两名

到处莺歌燕舞，更加众志成城

万科忽悠置业者不成将引发裸奔

daixinming — Tue, 28 Oct 2008 15:09:38 GMT

万科忽悠置业者不成将引发裸奔

——万科偷鸡不成蚀N把米

作者：戴欣明

万科自从2005年十一带头暴涨为其带来了无尽的银子，无不思念那些过往的，吃到喉咙还有美味等待的日子，如今患上肠胃炎，并且频频发作，伴随着下泻，上面开始吐了，只是吃进去的并不能顺利吐出来，如果吐的不好，很有可能噎死。

戴欣明

2008年10月28日星期二

■万科以为“新政”是稻草，其实是烟雾

万科“领会”楼市新政认为，90～144平方米住房首付从三成降到两成，这减少了短期支付能力的33%。一般购买144平方米以下，不会是特别富有的人群，多选择15～20年按揭期，利息占全款的40%左右，大约相当于房价降了20%。90平方米以下的首付不变，则相当于降了10%～20%。虽然理论上推断的省钱逻辑是正确的，但是万科想借所谓的契机实现增量销售的算盘打碎了，说明置业者的眼睛还是雪亮的。

■万科忽悠不成就会带头裸奔

万科是一个时时刻刻虎视眈眈地盯紧置业者荷包的猛兽，先是忽悠，再开始行动，一有机会就会张开血盆大口。然而，万科公然想制造美丽陷阱的计谋不成。

戴欣明在《未来楼市更加扑朔迷离》中提到，美国次贷危机中的受害者的典型贷款例子是，贷款利息为0.1％，现在变成了8％，也就是原来要还1元，现在要还80元；原来还100元，现在要还8000元，可见次贷对于置业者的危害有多大，很多本来富裕的人现在即使卖了房产还要还贷，这也是银行与政策之间的陷阱。

也就是说万科所说的“则相当于降了10%～20%，”如同美国次贷，很有可能就是个美丽的陷阱。因为，信贷政策是央行调控经济的手段，谁能保准在未来20年经济不发生变化？！

万科忽悠不成就会带头裸奔，以表示其特立独行惯了，玩弄置业者于股掌。

■万科正把自己拖进泥潭

置业者已经不像2005年、2006年那样容易被忽悠了，80％的民意担心“救市”就是救房价；就房价就是让房价再次涨起来，在这样的预期下，置业者被一种无形的力量团结在一起，抵抗以万科为首的楼市“坏分子”。

万科开始急了！忽悠不成立即转向。

万科将被房地产市场拖向泥潭，被企业的贪欲拖向深渊，在大泥潭中，超大企业将自身难拔，小企业立马失踪。万科虽然自己标榜财务如何优良，同时也开始顾及自己的业绩了。27号，万科发布了三季度业绩报告，三季度万科净利润为2.15亿元，同比下降13.4%。高层马上表示，或将在一些房价调整不明显的城市采取降价措施。

这种降价没有10％不算降价，万科开始新一轮不顾一切裸奔已经开始了！但是，深陷泥潭者将越拔越深。

■“圣人”犯错，后果更严重

“圣人”犯错，后果更严重。2005年５月曾发表著名论断：“金融市场自我监管比政府监管更为有效”的美联储前主席格林斯潘23日否认美国金融危机缘于他的政策失误，但坦承危机的发生证明他某些经济观念有误，他破天荒地承认缺乏监管的自由市场存在缺陷。”

■“圣企”呕吐，往往是哽噎致死

万科1至9月实现营业收入225.4亿元的同时，净利润22.8亿元，然而，三季度的净利润为2.15亿元，可见利润下滑速度极快。日前，万科还决定在中期下调开竣工面积的基础上，再调减开工面积约110万平方米到570万平方米左右。…这样也会引起股票市场的恐慌，周一，万科A跌停也是这方面的写照。事件会继续下去，将会步入恶性循环。

《环球企业家》也撰文《滑向深渊：房地产业最后翻盘的机会已去》中认为，“即使先于市场一步大幅降价的万科，也不能独善其身。10月8日，万科公布的9月份业绩公告显示，其当月销售收入同比下降达37％，这已是万科全国总平均销售单价连续三个月下滑，且同比销售额下降均超过三成——持续3年保持50%以上增长的这家中国最大房地产商今年极有可能出现负增长。”

现在超大型房地产企业开始频传“呕吐”声音，往往是呕不出来。

万科想借这次政府“救市”翻身的机会已经落空。但是，越是“罪恶深重”越是抵抗，一有机会就跳将上台。

戴欣明奉劝万科，带个好头，以弥补自己的罪孽深重。

中国房价将成三种走势

daixinming — Tue, 28 Oct 2008 07:56:39 GMT

中国房价将成三种走势

——房价将在惯性阶段调整到位

作者：戴欣明

房价是当下最为敏感的话题，又成为两个派别的决斗，虽然中央政府一再强调不是“救市”而是“刺激”楼市，戴欣明认为是“托市”;边托边下，让房价能在控制之下的下降，但是“唱跌派”在大肆鼓噪，扬言房价还要下跌多少多少，一点不改信仰的劲头，“唱涨派”也在拼命的造声势，目前从市场来说也正是这样纷争不断。

我们应该清楚中国房地产目前正在走向理性，这点无论什么“派”都认为是不争的事实，但是为什么又分为这么鲜明的两派哪？

可以看到“唱跌派”大多是所谓的“主流”机构与“独立人士”构成的专家学者…目的很简单，用一路“唱跌”的手法，再塑造出一种为民而生的“信仰”，赢得他们的名利双收，大有鞠躬尽瘁死而后已之势。还有一些买不起房，看人家买房就不顺眼“准置业人士”同仇敌忾。而“唱跌派”目的更简单，哪怕是违心的，只要说暴涨就会被PK，卖楼盘的通过此让其项目的知名度逐渐高涨，一些人透过这样的炒作也可以弄个知名度，管它什么行当的人（戴欣明特别鄙视的一类人）都来大放厥词一番，似乎一放就能把屁臭变成名贵的香水味。

现在，国际国内形式的确不容乐观！

其实，美国那点破事本来对中国的房地产影响不大，真正的影响还是房地产行业自身，所以解铃还须系铃人，房地产还更多的要放在自救上。如果所谓的业内“专家”能看看、研究下中国的其它产业就能清楚地看到，房地产正经历一个成熟的过程，也即是说在政策的约束下，通过房地产自身的调节来完成房地产有“简单经济”到“复杂经济”转变;而不是随便搞点钱就能开发的行当，应该是个需要系统经营、管理、营销的企业机构。在经历这样的过程同时，房价就会呈现出三种格局：

一部分房地产项目，特别是走市场化路线，以及豪宅项目，会形成自己的走势，这个走势是长期看好，甚至建议在开发商有钱，并且综合价值，尤其是稀缺户型可以稀售，以定做豪华装修的交房水准销售，最终会被高端人士认可。

二是那些90平方米以下的小户型，在政策的保护下，一方面得到大力的约束化发展（9070），另一方面政策在加强这个方面的倾斜，再有就是保障房、经济适用房、廉租房的大量建设，开发小户型的房地产项目只能是薄利多销。

三是那些同质化的住宅项目将会走出波动曲线，很多不怎么样的项目，甚至没有什么调研，更谈不上为置业者着想，更多的是以开发商自己为中心条件下的住宅项目，误判形势，不降价乃至涨价，最后又不得不降价，这些没有什么附加价值的项目自然就会走出“波澜壮阔”、“重峦叠嶂”的行情。

所以说，房地产在走向成熟的阶段，未来楼市更加扑朔迷离，房价也必须形成不同的走势，形成市场化状态。在这个阶段当中，不论是开发商还是置业者都应该理性看待未来走势，不要犯“唱跌派”以及“唱涨派”的错误，他们只是坚持一种自始至终的“信仰”而已，特别是“唱跌派”，因为在中国的国情下，房价总体还是下跌的。戴欣明到是更佩服“唱跌派”，无论怎么样，他们努力在为自己的利益而奋斗，如果不是他们的硬抗，房价将会像脱缰的野马，直线下降，一泻千里，那将是经济不能够一下子承受得了的局面。

注明：

本文意在告诉大家在约束性市场化前提下的房地产走势，戴欣明没有“唱涨派”、“唱衰派”的“信仰”，也不是这两个派的人物，只是利用实证分析，再加上多理论的融合以及实战经验，对未来将要发生的事情做出推断，如果非要用“派”来说的话，戴欣明应该算“预测派”。

买方市场戴欣明在2006年6月21日的论坛直播中正式提出（也是中国房地产界首次提出）：“深圳的房地产市场最多用2-3年的时间大部分房地产（住宅）项目会变成买方市场，并且会向其它一线城市蔓延。”提出时，很多人认为戴欣明在痴人说梦，如今这么样？类似的推断无数，所以说戴欣明是“预测派”。

戴欣明应广东清远市委宣传部、清远市建设局、广东南方电广传媒、清远广播电视台邀请，于2008年10月25日下午在2008清远市“房产突围于地产营销创新”高峰论坛上主题演讲：《房地产营销创新模式解读》

链接：《南方日报》专题报道

epaper.nfdaily.cn/html/2008-10/28/content_6697330.htm

未来楼市更加扑朔迷离——高层表态意让房企自救留下反思时间

daixinming — Tue, 21 Oct 2008 08:07:05 GMT

未来楼市更加扑朔迷离

——高层表态意让房企自救留下反思时间

作者：营销创新管理专家人文营销始创者管理学博士戴欣明

按：现在，中央政府明确地看到，房地产企业在高速发展的过程中没有时间思考，这样的企业就变得异常贪婪起来，变质的企业越来越多；从2005年开始以万科为首的企业就是这样的企业，所有的思考都是在如何搜刮民脂民膏。如今，房地产企业真正进入了思考期，那就看你以什么样的心态去思考。

戴欣明

2008年10月20日星期一

对于地方政府救市，上级部门的表态的大意是去其糟粕取其精华。问题是什么“糟粕”？现在，中央政府把地方政府的救市权当实践了，有则改之无则加勉，如果地方政府做得好对于老百姓是好的，但是对于中央又是不利的，那又怎么办？

■房市下跌不要做滑梯，而是要走楼梯

不管是建设部副部长仇保兴的言论是“刺激”楼市，还是地方政府的频频“救市”行为，以及戴欣明说的“托市”，有一点是可以肯定的，那就是密切关注楼市动向的人越来越多，然而戴欣明认为这将让楼市越发扑朔迷离。

现在，我们清楚地看到中央政府不会救市，只能是“刺激”楼市，也就是“托市”；不要做滑梯，而是要走楼梯。中央政府的态度与戴欣明的预测是吻合的。

“救市”是主动的，“刺激”楼市与“托市”都是辅助性，主动性还在利益人自己怎么做；即如何走市场规律。

■救市中的陷阱更加隐形

如今的“救市”，很有可能在未来就是陷阱。

美国次贷危机中的受害者的典型贷款例子是，贷款利息为0.1％，现在变成了8％，也就是原来要还1元，现在要还80元；原来还100元，现在要还8000元，可见次贷对于置业者的危害有多大，很多本来富裕的人现在即使卖了房产还要还贷，这也是银行与政策之间的陷阱。当然这在中国还不太可能出现，因为目前已经进入到降息通道。

就美国次贷中的例子无碍乎强调说明，地方政府的一切政策都要在中央政策的框架下才行。

■房地产“曙光”不过是回光返照

目前18城市中还没有那个城市的救市政策公然对抗9.27二套房贷政策，最多是放松公积金贷款额度等措施。但是无形中让想获得暴利的开发商，中介看到了曙光前的“鱼肚白”，

戴欣明以为，在这个时候我们反而要遵从市场规律，世界上哪有一个行业只赚不亏的哪？目前，中国房地产企业正是“只赚不亏”这样的思维，这是不符合市场规律的。

中国台湾的房地产有点大陆未来的影子，在上次房地产危机中，倒闭了大量的房地产企业，一蹶不振，13年后才得以缓冲过来，之前就是认为房地产是“只赚不亏”的行业。

中国任何一个行业都经历过“只赚不亏”的时代，而后经历了大量的企业倒闭后，利润价格回到理性阶段，房地产企业也必须经历这样的阶段，目前，在中国，房地产还是个只赚不亏的行业。

所以说，现在应该是房地产开发企业打起精神的时候，要知道在救市的“曙光”背后隐藏着巨大的危机，因为在“头一天”你看到了“地震云”，第二天的“曙光”不过是回光返照。

■房价的下降同样有惯性存在

通常来讲，下降通道少则2年多则3年，目前正在这个时间方面进行取舍，但是这个取舍不应该是地方政府，也就是说地方政府的做法会扰乱军心，是打个霸巴掌给个甜枣哪？给个甜枣再打个霸巴掌哪？这无异于让那些带有侥幸心理的利益群体的心奕动起来。

在房地产下降的惯性期间，什么样的有利措施都有滞后性，就像房价上涨时期一样。

■还不能轻言说房价到底

目前在珠三角的看楼团中，几乎都是25-35之间（结婚人士），在2007年房价高涨的时期，看楼团的年龄多在35岁以上（投资或投机者），这也说明现在的楼市中的刚性需求者并不是那些真正的有钱人。如果从这个年龄的结构的置业需求来看，还不能轻言说房价到底，因为房子还是主流人群不能承担得起的大消费。

■要认识到经营房地产企业同样可以倒闭

中国任何一个行业都经历过泡沫阶段，只是受民众关心的成度不同。

此次高层表态意在让房企自救留下反思时间。从大趋势来看，房地产市场是否在中央政府的掌控之中？戴欣明认为一定是的，只是这次又放出一个信号：让一些企业为自己的后事准备一下。过多地认为后市对自己有利，将会错过回到合理价位销售的时机，让企业陷入更大的危机，直至倒闭。

人家已经住到地震帐篷里了（降价出逃），你却选择一个人家不要的“家”（不降，甚至涨价），而房企发现这个“家”就是坟墓。

注明：

未来楼市更加扑朔迷离——高层表态意让房企自救留下反思时间

daixinming — Tue, 21 Oct 2008 08:05:36 GMT

未来楼市更加扑朔迷离

——高层表态意让房企自救留下反思时间

作者：营销创新管理专家人文营销始创者管理学博士戴欣明

戴欣明

2008年10月20日星期一

■房市下跌不要做滑梯，而是要走楼梯

“救市”是主动的，“刺激”楼市与“托市”都是辅助性，主动性还在利益人自己怎么做；即如何走市场规律。

■救市中的陷阱更加隐形

如今的“救市”，很有可能在未来就是陷阱。

就美国次贷中的例子无碍乎强调说明，地方政府的一切政策都要在中央政策的框架下才行。

■房地产“曙光”不过是回光返照

■房价的下降同样有惯性存在

在房地产下降的惯性期间，什么样的有利措施都有滞后性，就像房价上涨时期一样。

■还不能轻言说房价到底

■要认识到经营房地产企业同样可以倒闭

中国任何一个行业都经历过泡沫阶段，只是受民众关心的成度不同。

人家已经住到地震帐篷里了（降价出逃），你却选择一个人家不要的“家”（不降，甚至涨价），而房企发现这个“家”就是坟墓。

注明：

万科与炒房者正准备“越狱”——房地产最大的灾难或将来临

daixinming — Mon, 20 Oct 2008 06:50:52 GMT

万科与炒房者正准备“越狱”

——房地产最大的灾难或将来临

作者“戴欣明

按：中国有两大炒房机构，一是披着人皮的狼，明目张胆的炒房者：以万科为龙头老大的带头者；另一部分是暗地里的炒房军团：职业炒房人，如今这两拨人正在蠢蠢欲动，因为随着“救市”呼声的此起彼伏，这些人已经开始准备“越狱”了！

戴欣明

2008年10月19日星期日

■“越狱”如箭在弦，拾机待发

如今，“救市论“似乎突然成为中国房地产界最大的话题，既得利益者与准置业者形成了鲜明的阵营。戴欣明认为，房地产市场能否健康发展，主要是能否抑制住炒房者，与此同时让理性需求得大放大。但是现在所谓的救市论却明显要解放炒房军团，这将会是房地产发展以来最大的灾难。

炒房者就像关在监狱中的“重刑犯人”，时时刻刻想着如何越狱，如何实现他们的“梦想”，这些人被“关起来”一年多，身上的任何神经都在痒痒着。中国最大的炒房客住宅开发商万科也同样是痒痒的要命；因为它就是炒房者中的绝对的精英。

房价是炒起来的，这已经是板上钉钉的事情，去年9.27政策针对炒房者的贷款限制，一下子让房价迅速下跌足以证明只要把炒房者抑制住，房价就会回归到合理的位置上来。

■“典狱长”放风来了

17日，全国各地69位市长齐聚深圳参加“中国市长论坛”，住房与城乡建设部副部长仇保兴在论坛上表示：“应该给各城市政府一定的自由度，各地的政府应该说有能力、也有责任，作出一些政策上的选择。”这是高层首次对各地刺激楼市政策作正式表态；这也是杭州、上海等18个城市相继推出刺激楼市政策，具体举措包括向市民提供购房补贴、延长还款期限、减免相关税费和调高公积金贷款最高额度等后的表态。

据观察，这几天上海、北京、尤其是深圳的酒楼生意好了很多。

■各地政府“托市”的目的是缓降

17日，戴欣明与“邹涛万人住房团购网”创建人：邹涛在接受湖北卫视《财富聊聊吧》的直播中，主持人王沛问到近来房地产相关问题，戴欣明对各地政府的救市行为认为是在“托市”，因为各地政府明显感觉到了来自各行各业的压力，失业率攀升、其它行业不景气等一连串问题，可想而知房地产在整个国民经济中的地位的确是不能小看的。托市的目的是让房价下降的不要过猛，下降过猛就会向香港的房地产市场一样，用八年的时间来恢复。而中国的房地产市场用三年的时间恢复是比较合理的，“托市”的过程中给各行各业一个缓冲的机会。

■“越狱”成功，将会物价高涨，民不聊生

但是，如果未来中央政府采取所谓大幅度降低，甚至免去第二套房贷款限制等政策，特别是回到9.27新政前，那么被“关押”的炒房者出来就会大显身手，无疑是让房价迅速收服失地，房子马上就会被大量囤积起来，我包管像万科这样无道德的企业会重演2005年十一黄金周带头涨价行为，到那时老百姓将会陷于水深火热之中，让那些无良的开发商用价格报复政府，报复置业者，如果说这样简单的道理中央政府都看不出来，那说明中央政府都能被无良的房地产企业搞定，就可见这些企业的能力之大。就像万科城的暴利打人涉黑事件可以被万科按住一样。

如果这次出台政策按住的是人民的利益，那么将会爆发更大的经济危机；这才是房地产最大的灾难，也是经济的最大灾难：将会物价高涨，民不聊生。

所以，政策必须抑制炒房行为的同时，出台政策只要对真正的置业者有利都是好政策。

■“…龟玉毁于椟中，是谁之过与？”

只要平等竞争，那么中小房地产企业就能在各自的领域中为其所在的城市做出贡献。房地产就能重建天日。

戴欣明相信中央政府未来的政策还应该是有利于第一次置业者，以及换房的置业者，打击炒房者，万科以及炒房者的一系列问题还没解决之前，就放出来，那将是令人汗颜的事件。我们有理由相信中央政府是人民的政府。

子曰：“虎兕出于柙，龟玉毁于椟中，是谁之过与？（《论语·季氏》）” 老虎、犀牛从笼子里跑出来，龟甲、玉器在匣子里毁坏了，这是谁的过错呢？当然属于它们的看管人和保管人。这一幕，戴欣明认为不会发生。

戴欣明对于建设部副部长仇保兴：“允许各地尝试救楼市”的言论感想。

2008年10月19日星期日

相关视频：

房价应该以什么样的速度下降？

戴欣明邹涛PK房价，2008年10月17日星期五，湖北卫视就房价问题专访重量级别嘉宾戴欣明，万人团购网邹涛，并一起做客“湖北卫视”演播厅《天生我财之左道财门+真话真说》财富聊聊吧栏目接受王沛主持人的采访。

就房价应不应该降？怎么降？未来市场的控制给广大置业者提供建议？如何才能抑制房价的再次暴涨？敬请点击观看。

戴欣明与邹涛的房价PK，既有相同之处，又有不同的地方…